나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62636 [1] 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1640 일산두산위브더제니스 103동 44층4405호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정우감정 · 평가일 2025.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동 소재 ""탄현역(경의중앙선)"" 동측 인근에 위치하는
일산두산위브더제니스 제103동 제44층 제4405호로서 주위는 아파트 단지 및 근린생활시설,
학교, 생활편의시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 경의중앙선 '탄현역' 등이 소재
하고 있어 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상55층 건물 내 제44층 제4405호로서
외벽: 화강석 및 대리석 붙임 마감 등
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창호: 시스템창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.(후첨. 건물개황도 참조)

설비내역

지역난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 주차장 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 포장도로가 개설되어 있으며, 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역,지구단위계획구역(탄현주상), 대로2류(폭 30m~35m)(2023-01-19)(저촉), 대로
3류(폭 25m~30m)(접합), 사회복지지설(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 청소년수련시설
(저촉), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한지역[도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연
취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육
환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(상탄초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대
보호구역(자연유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한
법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 고양지원 2025타경62636 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1640, 일산두산위브더제니스 103동 44층 4405호

용도: 아파트

감정가: 7억 6천만원 (760,000,000원)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건물 및 토지 정보

토지 면적: 21.75㎡ (약 6.6평)

건물 면적: 120.48㎡ (약 36.4평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

건축물 사용승인일: 2013년 4월 26일

해당 동 총 층수: 55층 (본건 44층)

1.3. 감정평가 요약

위치 및 주위환경: 본건은 탄현역 동측 인근에 위치하며, 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 생활편의시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 경의중앙선 '탄현역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 55층 건물 내 제44층 제4405호로, 외벽은 화강석 및 대리석, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일, 창호는 시스템창호임.

이용 상태: 아파트로 이용 중임.

설비 내역: 지역난방 설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 주차장 등이 갖추어져 있음.

토지 이용상태: 인접지와 등고 평탄한 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태: 단지 내 포장도로가 개설되어 있으며, 외곽 공도와 연계됨.

토지 이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 지구단위계획구역(탄현주상), 대로 2류(폭 30m~35m) 및 대로 3류(폭 25m~30m) 접합, 사회복지시설, 청소년수련시설(저촉), 중로 2류(폭 15m~20m) 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역(상탄초등학교, 자연유치원), 절대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당함.

공부와의 차이: 없음.

기타 참고사항: 임대관계는 미상임.

1.4. 아파트 단지 정보

아파트명: 일산두산위브더제니스

총 세대수: 2,700세대

최고층: 59층 (단지 기준, 본건 동 55층)

주차대수: 총 4,911대 (지하 자동 4,788대, 지상 자동 123대)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

2. 입지조건

2.1. 교통환경

단지 인근에 버스 정류장이 위치하며, 경의중앙선 '탄현역'을 도보로 이용 가능하여 서울 및 수도권으로의 대중교통 접근성이 우수함.

단지 내 도로망이 잘 갖추어져 있으며, 외곽 도로와도 원활하게 연결되어 차량 이용이 편리함.

2.2. 주변 환경

대규모 아파트 단지(일산두산위브더제니스) 내에 위치하여 주거 환경이 안정적임.

단지 주변으로 근린생활시설, 학교(상탄초등학교, 자연유치원 보호구역), 편의시설 등이 혼재하여 생활 인프라가 풍부함.

일반상업지역으로 지정되어 있어 향후 상업 시설과의 연계 가능성도 있음.

2.3. 자연 및 혐오시설

제공된 정보 내에서는 직접적인 자연 환경이나 혐오 시설에 대한 상세 정보는 확인되지 않음.

단, 토지이용계획 상 가축사육제한구역, 청소년수련시설, 사회복지시설 등 일부 제한사항이 존재함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 을1 근저당 (가락새마을금고, 2020-03-30, 485,300,000원)

말소 예정 권리:

을1 근저당 (가락새마을금고, 2020-03-30, 485,300,000원) - 말소기준권리로 소멸

을2 주택임차권 (김현주, 2024-04-08, 390,000,000원)

갑9 강제경매 (주택도시보증공사, 2025-03-18, 412,091,162원) - 본 경매 사건

말소되지 않는 권리: 없음 (물건명세서상 지상권 개요 없음)

총 등기부 채권 총액: 875,300,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 390,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2020-03-30 / 2020-03-30

배당신고일자: 2024-04-08

대항력: 없음

비고: 1차 보증금 증액분 10,000,000원 (등기부상 총 보증금 390,000,000원으로 기재)

인수 보증금: 0원 (본건 경매로 인해 임차인의 권리는 소멸될 것으로 예상됨)

3.3. 권리분석 종합

말소기준권리보다 후순위인 임차인의 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다.

인수해야 할 임차 보증금이 없어 법적 리스크가 낮으며, 권리 관계가 비교적 명확함.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 일산두산위브더제니스 단지 내 및 주변으로 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리함.

탄현역 인근 지역 특성상 역세권 상업 시설 이용 또한 가능함.

4.2. 배후 수요

2,700세대에 달하는 대규모 아파트 단지의 풍부한 배후 수요를 확보하고 있음.

주변 아파트 단지 및 주거 밀집 지역의 잠재적 수요 또한 높을 것으로 예상됨.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등 다양한 부대시설이 마련되어 있음.

주변 편의시설 이용 또한 편리함.

5.2. 교육 시설

단지 인근에 상탄초등학교, 자연유치원 등이 위치하여 교육 환경이 양호함. (교육환경 보호구역으로 지정되어 있어 안정적인 교육 환경 유지)

5.3. 주거 환경

단지 규모가 크고, 55층의 고층 건물로 탁 트인 조망 확보가 가능할 것으로 보임.

지역난방 시스템, 현대적인 설비(시스템창호 등)를 갖추고 있어 쾌적한 주거 환경을 제공함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 제한

일반상업지역, 대로 2/3류 접합, 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등 다양한 법규의 영향을 받을 수 있어 향후 건축 행위나 재건축 시 고려사항이 될 수 있음.

6.2. 주차 공간

총 2,700세대의 대규모 단지로, 총 4,911대의 주차 공간이 확보되어 있어 세대당 주차 공간은 충분한 것으로 보임.

6.3. 임대 관계 불확실성

감정평가서상 '임대관계는 미상임'이라는 문구가 있으나, 등기부 및 임차인 현황에서 대항력 없는 임차인이 확인되어 법적 리스크는 낮음.

7. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동의 일산두산위브더제니스 아파트 44층으로, 탄현역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 이용이 매우 편리한 입지를 자랑함.

대규모 단지 내 최상층부에 위치하여 쾌적한 주거 환경과 탁월한 조망을 기대할 수 있음.

권리 분석상 인수해야 할 보증금이 없어 법적 리스크가 낮으며, 명확한 권리 관계를 가지고 있음.

최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 안정적인 투자 가치를 지닌 물건으로 판단됨.

8. 투자 포인트

8.1. 탁월한 입지 조건

경의중앙선 탄현역 도보 거리 역세권 단지.

주변 풍부한 생활 편의시설 및 우수한 교육 환경.

8.2. 주거 상품 경쟁력

대규모 브랜드 아파트 단지의 인지도 및 선호도.

120. 48㎡ (약 36.4평)의 수요가 높은 중대형 면적.

고층부 위치로 인한 탁월한 조망 및 쾌적성.

8.3. 명확한 권리 관계

임차인의 대항력이 없어 낙찰자는 보증금을 인수할 필요가 없음 (인수 보증금 0원).

8.4. 미래 가치

일산 지역의 지속적인 개발 가능성 및 부동산 가치 상승 잠재력.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

감정가: 7억 6천만원 (760,000,000원)

최근 실거래가 (2026년 6월 기준):

95. 50㎡ (약 28.9평): 5억 8천만원 (580,000,000원)

59. 93㎡ (약 18.1평): 4억 8천만원 (480,000,000원)

145. 83㎡ (약 44.1평): 7억 7천5백만원 (775,000,000원)

본건 면적(120.48㎡, 약 36.4평)은 최근 거래된 145.83㎡ 물건(7억 7천5백만원)과 유사한 가격대에서 형성될 가능성이 있음.

본건은 44층의 고층부이므로 일반적인 층보다 높은 가치를 인정받을 수 있음.

최근 실거래가 중 가장 높은 145.83㎡(약 44평) 물건이 7억 7천5백만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건(약 36.4평)의 가치는 감정가 수준 또는 그 이상으로 판단됨.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가를 기준으로 보수적으로 접근 시: 7억 6천만원 ~ 7억 8천만원

최근 고가 거래 사례 및 고층임을 감안한 공격적 접근 시: 7억 8천만원 ~ 8억 1천만원

보증금 인수 부담이 없으므로, 감정가 대비 100~105% 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 권장함.

최종 권장 입찰가 범위: 7억 8천만원 ~ 8억원

본 가격은 현재 시세 및 감정가를 기반으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시 시장 상황에 따라 변동될 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.