나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62757 [1] 경기도 고양시 일산동구 문봉동 산21 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62757 [1] 경기도 고양시 일산동구 문봉동 산21 임야 경매

• 사건번호: 2025타경62757
• 주소: 경기도 고양시 일산동구 문봉동 산21
• 감정가: 41,541,000원
• 최저가: 14,249,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 임야

고양지원 경매4계 2025타경62757 | 소재지: 경기도 고양시 일산동구 문봉동 산21 | 감정가: 41,541,000원 | 최저가: 14,249,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요 및 분석

1.1. 물건 기본 정보

소재지: 경기도 고양시 일산동구 문봉동 산21

사건번호: 고양지원 2025타경62757 (1)

용도: 임야 (토지일부지분매각)

총 토지면적: 1686.00㎡ (약 510.0평)

감정가: 41,541,000원

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 황OO

1.2. 입지 조건 및 환경 분석

본건은 경기도 고양시 일산동구 사리현동 소재 '벽제초등학교' 북서측 원거리에 위치합니다.

주위는 임야, 단독주택, 중소형 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

부정형의 완경사지로 현황은 소나무 등 수종의 수목이 있는 자연림 상태이나, 일부는 묘지로 이용 중이며 분묘 2기가 관찰됩니다.

교통 상황은 맹지(차량 접근 불가능)이나, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 무난한 수준으로 판단됩니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본건은 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역), 제한보호구역(전방지역:25km), 준보전산지, 과밀억제권역으로 지정되어 개발 및 이용에 상당한 제한이 따릅니다. 특히 군사시설 보호법에 따른 제한보호구역은 개발 가능성을 낮추는 요인입니다.

주변 시설 및 혐오시설:

주변은 임야와 주택, 공장 등이 혼재된 지역적 특성을 보이며, 군사시설 보호법에 따른 제한보호구역이 설정되어 있어 군부대 관련 시설이 있을 수 있습니다. 공시된 혐오시설은 확인되지 않았으나, 주변에 중소형 공장 및 혼재된 지역의 특성상 소규모 제조시설 등이 존재할 가능성이 있습니다.

1.3. 권리 분석

본건은 토지 일부 지분 매각(지분율 22693.559999999998)이므로, 공유자 간의 협의 또는 공유물분할청구소송 등 후속 절차가 필요합니다. 지분 경매의 특성상 명도(인도)의 대상이 명확하지 않고, 다른 공유자와의 관계 설정이 가장 중요한 권리분석 포인트입니다.

말소기준권리: (정보 부재하나, 경매 진행의 기본 원칙에 따름)

인수 사항:

1. 을구 1번 2015.8.5. 접수된 **한국전력공사의 구분지상권**은 말소되지 않고 매수인이 인수합니다. 이는 토지 이용에 제약을 가하며, 향후 지상권이 설정된 범위 내에서의 개발 행위는 불가능하거나 복잡해질 수 있습니다.

2. 지상에 소재하는 분묘 2기로 인해 **분묘기지권이 성립할 여지**가 높으며, 매수인이 이를 인수할 경우 토지 이용에 큰 제약을 받습니다. 최저매각가격은 이미 분묘 소재로 인해 감액된 가격입니다.

2. 상세 분석 및 투자 검토

2.1. 상권 분석 및 생활 정보

상권 분석:

본건은 임야(자연림)이며 맹지이고 지분 매각 물건이므로, 일반적인 상업적 용도로서의 가치는 매우 낮습니다. 보전관리지역 및 각종 규제로 인해 상업 시설 개발은 사실상 불가능합니다. 투자는 장기적인 임야 가치 상승 또는 규제 완화에 대한 기대에 초점을 맞추어야 합니다.

생활 정보:

주변은 주거 밀집 지역이 아닌 임야 및 공장 혼재 지역입니다. 인근에 버스정류장이 있으나, 맹지 특성상 생활 편의시설 접근성은 떨어집니다. '벽제초등학교'가 주변에 위치하나 원거리에 있어 교육 시설 접근성은 낮습니다.

2.2. 잠재적 리스크 분석

1. 지분 매각 리스크: 토지 전체를 사용할 수 없으며, 다른 공유자와 협의가 이루어지지 않을 경우 공유물분할청구소송을 통해 해결해야 하는 시간적, 비용적 부담이 있습니다.

2. 분묘기지권 리스크: 분묘 2기에 대한 분묘기지권이 성립할 경우, 토지 소유자(매수인)는 분묘 이전을 요구할 수 없으며 해당 면적만큼 토지 이용이 영구적으로 제한됩니다.

3. 구분지상권 인수 리스크: 한국전력공사의 구분지상권을 인수해야 하므로, 송전선 등의 설치로 인한 토지의 입체적인 이용에 제약을 받습니다. 이는 개발 가치를 현저히 떨어뜨립니다.

4. 맹지 및 개발 제한 리스크: 현황 맹지이며 보전관리지역, 제한보호구역 등 중첩된 규제로 인해 건축 행위 및 개발 행위가 극히 제한적입니다.

2.3. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견:

본 물건은 **지분 매각, 맹지, 분묘기지권 가능성, 한국전력공사 구분지상권 인수**라는 4대 치명적인 리스크를 모두 안고 있는 고난이도 물건입니다. 감정가가 이러한 리스크를 반영하여 상대적으로 낮게 책정된 것으로 보이나, 매수인은 낙찰 후 공유자 정리, 분묘 처리, 구분지상권의 영향을 감안한 장기적인 전략이 필수적입니다. 초보 투자자에게는 적합하지 않으며, 특수물건 처리 경험이 풍부하고 장기적인 관점에서 토지 규제 완화를 기대하는 전문 투자자에게만 고려될 수 있습니다.

투자 포인트:

1. 낮은 투자금액: 감정가 대비 낮은 가격으로 유찰 시 소액 투자가 가능합니다.

2. 장기적인 투기적 수요: 고양시 지역의 장기적인 개발 압력 및 규제 완화 시 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

3. 공유자 우선 매수 고려: 공유자에게 지분 매도를 유도하거나 공유물분할청구소송을 통해 출구 전략을 마련해야 합니다.

법원 정보

고양지원 경매4계