나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62769 [1] 경기도 파주시 문산읍 선유리 산81 임야 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62769 [1] 경기도 파주시 문산읍 선유리 산81 임야 경매

물건 대표 이미지

고양지원 경매4계 2025타경62769 | 소재지: 경기도 파주시 문산읍 선유리 산81 | 감정가: 101,551,680원 | 최저가: 47,342,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요 및 특징

1.1. 기본 정보

사건번호: 고양지원 2025타경62769 (1)

소재지: 경기도 파주시 문산읍 선유리 산81

용도: 임야

토지면적: 6347.00㎡ (약 1920.08평)

매각대상: 토지 일부 지분 매각 (제시된 지분율: 70515.17)

감정가: 101,551,680원

경매구분: 부동산임의경매

채무자/소유자: 이OO / 이OO

1.2. 주요 특징

본건은 토지 일부 지분(공유지분) 매각 물건으로, 전체 토지 면적은 6,347.00㎡ (약 1,920.08평)에 달하는 대형 임야입니다.

지상에 연고 미상의 분묘 수기가 소재하는 것으로 보여 분묘기지권 성립 여지가 있으며, 이로 인해 최저매각가격이 제한받고 있습니다.

현재 자연림 및 일부 도로로 이용 중이며, 매각대상 지분 토지의 정확한 위치는 특정되지 않았습니다.

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 접근성

본건은 경기도 파주시 문산읍 선유리 소재 '여우고개사거리' 남동측 인근 국도주변야산지대에 위치하고 있습니다.

차량 진출입은 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.2. 토지 현황 및 도로 상태

완경사지의 부정형 토지로서, 현재 자연림 및 일부 도로로 이용되고 있습니다.

본건 남측 및 동측으로 노폭 약 3미터 내외의 도로에 접하고 있어 접근성은 양호한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

자연녹지지역, 준보전산지에 해당하여 개발 행위에 제약이 따릅니다.

특히, 가축사육제한구역(전부제한) 및 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 제한보호구역(전방지역:25km)으로 지정되어 있어, 개발 및 이용에 상당한 제한을 받습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 권리 관계

부동산임의경매 사건으로, 소유자와 채무자가 동일인인 물건입니다.

채권자는 주OOOOOOOOOO입니다.

3.2. 특이 권리 및 위험 요소

분묘기지권: 토지상에 연고 미상의 분묘 수기가 소재하며, 지상권 형태의 분묘기지권이 성립할 여지가 있습니다. 분묘기지권이 인정될 경우, 해당 부분 토지의 이용에 심각한 제한을 받게 되므로 매수인은 명도 또는 이장 비용의 부담 가능성을 고려해야 합니다.

지분 매각: 매각 대상이 토지 전체가 아닌 공유지분입니다. 매수 후에는 다른 공유자와의 협의 또는 공유물 분할 소송을 통해 토지의 위치를 특정하거나 매각하여야 하는 법적/시간적 리스크가 존재합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본 물건은 임야로서 주위는 전, 답 및 임야 등이 혼재하는 야산지대입니다. 상업적 용도로의 직접적인 이용은 현재의 자연녹지지역, 산지관리법 규제 등을 고려할 때 제한적입니다.

토지 이용 상황이 자연림 및 일부 도로인 점을 감안할 때, 당장의 상권 가치는 낮으며 장기적인 투지 목적으로 적합합니다.

4.2. 생활 정보

주위 환경 및 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

(혐오시설 검색 결과) 본 보고서는 제공된 정보만을 바탕으로 작성되었으며, 주변 혐오시설 유무에 대해서는 현장 답사 및 추가적인 지적도 확인을 통해 반드시 확인하시기 바랍니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 공유지분 리스크

매각 대상인 지분의 위치가 특정되지 않았으므로, 공유자 우선매수권 및 공유물 분할 청구 소송 등의 법적 절차가 수반될 가능성이 높습니다. 협의에 의한 해결이 어려울 경우 매각 절차에 장시간 소요될 수 있습니다.

5.2. 분묘 처리 리스크

연고 미상의 분묘 수기에 대한 분묘기지권이 성립될 경우, 토지 이용에 제약을 받을 뿐만 아니라, 향후 분묘 이장을 위해서는 법적 절차와 비용이 발생할 수 있습니다. 감정가는 분묘의 영향을 제한하여 평가되었으므로, 실제 분묘 리스크는 더 클 수 있습니다.

5.3. 이용 상황 리스크 및 측량 필요성

본건 토지는 일부 도로로 이용 중입니다. 정확한 지적 경계 및 도로 이용 상황 등을 확인하기 위해서는 낙찰 후 별도의 측량이 필수적입니다. 측량 결과에 따라 이용 가능한 실제 면적이 달라질 수 있습니다.

5.4. 법적 규제 리스크

자연녹지지역, 준보전산지, 특히 군사시설 보호법에 따른 제한보호구역(전방지역)이라는 강력한 규제 조건은 토지의 개발 및 형질 변경에 큰 장애물로 작용합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 위치가 특정되지 않은 임야의 공유지분 매각 사건으로, 분묘기지권 성립 가능성 및 강력한 법적 규제(제한보호구역)를 안고 있는 고난이도 물건입니다.

단기 차익을 목적으로 하는 일반 투자자보다는, 공유지분 처리 및 분묘 처리 등의 복잡한 권리 관계 해결 능력을 갖춘 전문 투자자나, 장기적인 관점에서 토지 가치 상승을 기대하는 투자자에게 적합합니다.

6.2. 투자 포인트

가격 경쟁력: 분묘 존재로 인해 최저매각가격이 제한(하향)되어 감정가 대비 낮은 가격에 접근 가능성이 있습니다.

대면적 확보: 전체 토지 면적이 6,347.00㎡ (약 1,920.08평)으로, 상대적으로 낮은 비용으로 광대한 면적의 지분을 확보할 수 있습니다.

장기적 가치: 파주 문산 지역의 장기적인 개발 호재나 토지 가치 상승을 기대하는 관점에서, 규제 완화나 공유자 간 협의를 통한 출구 전략이 마련된다면 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

고양지원 경매4계