나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62903 [1] 경기도 고양시 일산동구 사리현동 186-11 쉬느빌 에이동 1층1호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2025.05.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 고양시 일산동구 사리현동 소재 ""벽제초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 소규모공장, 아파트, 학교 등이 혼재된 지역 내 부동산(구분건물)으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본 건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

일반목구조 경사지붕 2층 건물 내 제1층 제1호로서,
(사용승인일 : 2015.05.22)
외벽 : 드라이비트 마감 등
창호 : 샤시창호임.

이용상태

공동주택(다세대주택(복층구조))으로 이용중임.(내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비 , 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호 1, 기호 2, 기호 3
본건 대체로 평탄한 세장형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

기호 4
본건 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 도로 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 노폭 약 5m 내외 포장도로와 접하며, 단지내 도로를 통하여 외곽 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1, 기호 2, 기호 3
계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 임.

기호 4
계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임차관계는 미상임.

물건 비고

복층구조

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 고양지원 2025타경62903 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 엠OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 고양시 일산동구 사리현동 186-11 쉬느빌 에이동 1층1호

용도: 다세대주택 (복층구조)

사용승인일: 2015년 05월 22일

1.3. 면적 정보

토지면적: 150.93㎡ (약 45.66평)

토지지분: 150.9282㎡ (약 45.66평)

건물면적: 41.74㎡ (약 12.63평)

건물지분: 41.74㎡ (약 12.63평)

1.4. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.5. 감정가

200,000,000원 (2억원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 경기도 고양시 일산동구 사리현동 소재 "벽제초등학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 소규모 공장, 아파트, 학교 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상태

동측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 접하며, 단지 내 도로를 통해 외부 공도와 연결됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 2018년 06월 08일자 엠씨아이대부주식회사의 근저당권 (195,000,000원).

매각으로 인해 소멸되는 권리: 등기부 요약에 따르면 압류, 가압류, 근저당 등 대부분의 권리가 말소될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김 (성함 일부 마스킹 처리)

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2024년 09월 19일

* 배당신고일자: 2025년 07월 04일

* 대항력: 없음

3.3. 인수 보증금

본 건의 권리분석상 인수할 보증금은 없습니다. (0원)

4. 상권 분석

4.1. 지역 특성

사리현동 지역은 주거지가 혼재된 지역으로, 아파트, 다세대주택, 단독주택 등이 밀집해 있습니다. 주변에 소규모 공장도 혼재되어 있습니다.

4.2. 주변 거래 사례 (JSON 분석 기반)

제공된 최근 매매 JSON 데이터 분석 결과, 주변 다세대주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 1월, 54.88㎡(약 16.6평) 규모 주택이 1억원에 거래되었습니다.

* 2026년 1월, 56.23㎡(약 16.9평) 규모 주택이 1억 8백만원에 거래되었습니다.

* 2026년 5월, 57.43㎡(약 17.4평) 규모 주택이 1억 8백만원에 거래되었습니다.

이들 거래 사례를 바탕으로 추정해볼 때, 평당 약 600만원 ~ 640만원 수준의 시세를 형성하고 있는 것으로 보입니다. 본 건의 면적(41.74㎡, 약 12.63평)을 고려할 때, 이러한 시세라면 약 7,578만원 ~ 8,083만원 수준의 시장 가치를 가질 것으로 추정됩니다.

5. 생활 정보

5.1. 교육 시설

본 건은 "벽제초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있어, 초등 교육 시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

5.2. 편의 시설

주변 지역은 주택가를 중심으로 상업 및 편의시설이 분포되어 있을 것으로 예상되나, 상세한 편의시설 정보는 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 불확실성

물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 해당 권리의 구체적인 내용 및 범위가 명확히 파악되지 않아 인수 여부에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

6.2. 임차인 관계

임차인 현황에서 '임차관계는 미상임'으로 기재되어 있으나, 김유애 씨가 임차인으로 등재되어 있습니다. 해당 임차인은 대항력이 없으므로 보증금 4000만원은 인수되지 않을 것으로 보입니다.

6.3. 감정가와 시세의 괴리

감정가 2억원과 주변 시세 분석 결과로 추정된 시장 가치(약 7,578만원 ~ 8,083만원) 사이에 상당한 차이가 존재합니다. 이러한 괴리의 원인이 무엇인지, 또는 감정가가 과대평가되었거나 주변 시세가 과소평가되었을 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.4. 혐오시설 및 환경 문제

주변 환경에 대한 정보에 '소규모 공장'이 혼재되어 있다는 내용이 있으며, 토지이용계획 상 '가축사육제한구역', '(한강)폐기물매립시설 설치제한지역' 등이 포함되어 있습니다. 현재까지 직접적인 혐오시설의 존재에 대한 정보는 확인되지 않았으나, 관련 규제 및 주변 공장의 운영 현황에 대한 추가적인 현장 조사가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 경기도 고양시 일산동구 사리현동에 위치한 다세대주택으로, 2015년에 사용승인된 복층구조의 물건입니다. 감정가는 2억원이나, 제공된 주변 시세 자료 분석 결과, 실제 시장 가치는 이보다 현저히 낮은 수준으로 추정됩니다.

권리관계는 비교적 명확하나, 소멸되지 않는 지상권의 존재 여부 및 상세 내용은 추가 확인이 필요합니다. 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

가장 큰 쟁점은 감정가와 실거래가 시세 간의 큰 괴리입니다. 이로 인해 본 건의 낙찰가는 감정가보다 상당히 낮게 형성될 가능성이 높습니다. 따라서 입찰 시에는 면밀한 시세 조사와 더불어 해당 지역의 부동산 시장 동향을 종합적으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축(2015년 준공)에 가까운 비교적 연식이 짧은 건물입니다.

* 복층구조로 수요층이 있을 수 있습니다.

* 인수되는 권리가 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다.

* 주변 시세 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 시세에 맞는 입찰 시 저가 매수의 기회를 가질 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 2억원 대비, 주변 다세대주택의 최근 거래 사례에서 파악된 시장 가치(약 7,578만원 ~ 8,083만원)를 기준으로 산정합니다. 인수되는 보증금은 0원이므로, 시장 가치의 80~90% 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적이라 판단됩니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 약 6,000만원 ~ 7,000만원 사이에서 고려해 볼 수 있습니다.

권장 입찰가: 6,500만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.