나이스옥션 법원경매 고양 2025타경1722 [1] 경기도 파주시 법원읍 법원리 256-13 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태공감정 · 평가일 2025.04.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 법원읍 법원리 소재 ""천현초등학교"" 북측 원거리에 위치하며 주위는 공장 및 창고, 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로서 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측의 로폭 약 5미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(산업 zone), 가축사육제한구역, 제한보호구역 임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2,3)
일반철골구조 기타지붕 단층
외벽: 판넬마감,
창호: 새시창호 임.

이용상태

기호(2,3) 공히 공장으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등 갖추었음.

부합물 및 종물

후첨 사진용지 및 건물개황도와 같이 제시외건물(ㄱ~ㅇ)이 소재함.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 포함
2.목록1~3 지분매각임
3.목록1 토지는 공장용지이며 목록2,3 건물은 공장으로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경1722 (1)

소재지: 경기도 파주시 법원읍 법원리 256-13

용도: 공장

감정가: 772,988,560원

매각대상: 토지 및 건물 지분 매각 (토지 지분 1/2, 건물 지분 1/2)

토지면적: 총 4177.00㎡ (약 1263.5평) / 본건 지분 2088.5㎡ (약 631.8평)

건물면적: 총 389.91㎡ (약 117.9평) / 본건 지분 194.96㎡ (약 58.9평)

건물 제시외면적: 1153.80㎡ (약 349.0평) - (건축물대장상 총 연면적 833.91㎡와 상이할 수 있으나, 제시외 면적은 별도 고려 사항)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OO (본건 경매 신청 채권자)

특이사항: 중복사건, 지분매각, 공동담보

주의사항:

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함

2. 목록1~3 지분매각임

3. 목록1 토지는 공장용지이며, 목록2,3 건물은 공장으로 이용중

1.1. 입지조건

입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 법원읍 법원리 소재 "천현초등학교" 북측 원거리에 위치하며, 주위는 공장 및 창고, 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

* 도로상태

본건 토지는 북측의 로폭 약 5미터의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리구역(2024-01-26)(산업 zone), 가축사육제한구역, 제한보호구역으로 지정되어 있어 토지 이용 시 관련 법규 확인이 필요합니다.

1.2. 권리분석

권리분석

* 말소기준권리

건물 등기부상 을13, 하나은행 근저당 (접수일자: 2023-04-10, 채권최고액: 1,200,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 인수되는 권리

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수 위험은 없는 것으로 보입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 "지상권개요:"로 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 명시되어 있지 않아 현황 파악이 필요합니다.

* 토지 등기부 요약 (주요 권리)

- 소유권 이전: 갑1 (1975-12-30), 갑2 (2005-06-15), 갑3 (2010-06-25), 갑4 (2022-03-31)

- 근저당: 을28 (2023-04-10, 하나은행, 1,200,000,000원)

- 압류/가압류: 갑11 (국민건강보험공단), 갑13 (파주세무서), 갑14 (기술보증기금), 갑17 (동탑데코), 갑18 (오공), 갑19 (파주시), 갑21 (김태희), 갑22 (서형석, 강제경매), 갑23 (도아), 갑26 (팔팔사구엠), 갑27 (배기열, 강제경매), 갑29 (수원세무서장)

- 근저당 (지분 전부): 을29~을34 (다수, 2024-06-20~2024-06-28)

- 토지 등기부채권 총액: 1,857,238,847원

* 건물 등기부 요약 (주요 권리)

- 소유권 보존/이전: 갑1 (2009-09-10), 갑2 (2010-06-25), 갑3 (2022-03-31)

- 근저당: 을13 (2023-04-10, 하나은행, 1,200,000,000원, 말소기준권리)

- 다수의 압류/가압류/근저당 (갑4~갑12, 을14~을19 등)은 대부분 말소되었습니다. (말소기준권리 이후 권리들)

- 건물 등기부채권 총액: 1,847,688,847원

* 요약

토지 등기부상에는 다수의 채권(압류, 가압류, 근저당 등)이 말소되지 않고 잔존하고 있어, 권리 관계가 매우 복잡합니다. 이들은 매각으로 인해 소멸되지 않을 가능성이 있어 주의가 필요합니다. (다만, 본건은 토지 및 건물 지분 매각이므로, 전체 소유권이 아닌 지분만 취득하게 되므로, 잔존 권리의 영향력은 복잡하게 해석될 수 있습니다. 실무적으로는 이러한 경우 낙찰 후에도 해당 권리가 낙찰자에게 영향을 미칠 수 있는지 면밀한 법률 검토가 필수적입니다.)

1.3. 상권분석

상권분석

* 주위 환경

본건이 소재한 지역은 공장, 창고, 주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 파주시의 주요 산업단지 및 성장관리구역(산업 zone) 내에 포함되어 있어 산업 시설의 활동이 예상되는 곳입니다.

* 주요 시설

가까운 편의시설로는 천현초등학교가 있으나, 본건과는 다소 원거리에 위치합니다.

1.4. 생활정보

생활정보

* 교통

차량 접근성은 양호하며, 대중교통 이용도 인근 버스정류장을 통해 가능합니다.

* 편의시설

주변에 대규모 상업 시설이나 주거 편의 시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

* 혐오시설

제공된 정보 및 주변 환경 설명으로는 혐오시설의 존재 여부를 파악하기 어렵습니다. (지도 검색을 통한 추가 확인 필요)

1.5. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 지분 매각으로 인한 불확실성

토지 및 건물 모두 지분으로 매각되므로, 낙찰자는 전체 부동산의 1/2 지분만 소유하게 됩니다. 이는 다른 지분권자와의 협의, 사용 수익, 처분 등에 있어 복잡한 문제와 분쟁의 소지가 있습니다. 특히 공유물 분할 절차가 필요할 수 있습니다.

* 복잡한 권리 관계

토지 등기부에는 다수의 압류, 가압류, 근저당이 말소되지 않고 잔존하고 있습니다. 이들 권리가 매각으로 인해 소멸되지 않을 경우, 낙찰자가 추가적인 부담을 안게 될 수 있습니다. (총 채권액 18억 원 이상)

* 중복 사건 및 경매 진행 불확실성

본건은 중복 사건으로 분류되어 있습니다. 이는 동일 물건에 대해 여러 건의 경매가 진행 중이거나, 기한 내에 취하될 가능성이 있음을 의미합니다. 경매 진행 상황을 지속적으로 확인해야 합니다.

* 임대 관계 미상

임대차 관계가 불명확하며, 점유자가 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. (인수 보증금은 없으나, 점유의 정당성 및 명도 대상 여부 확인 필요)

* 제시외 건물

제시외 건물이 다수 존재하며, 이들의 법적 지위 및 활용 가능성에 대한 추가적인 검토가 필요합니다. (다만, 본건은 제시외 건물 포함 일괄 매각입니다.)

* 토지 이용 제한

지역지구(계획관리지역, 성장관리구역(산업 zone)), 가축사육제한구역, 제한보호구역 등 다양한 규제가 적용되므로, 건축 및 토지 이용 시 관련 법규를 면밀히 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 법원읍에 위치한 공장용 토지 및 건물의 지분 매각 건입니다. 전체 토지 면적 4177㎡ 중 1/2 지분, 건물 연면적 389.91㎡ 중 1/2 지분이 매각 대상이며, 감정가는 약 7억 7천만원입니다.

본 건은 공장 밀집 지역에 속하며, 산업 zone으로 지정된 성장관리구역 내에 위치하여 산업 시설로서의 가치를 가집니다. 그러나 토지 등기부에 말소되지 않은 다수의 권리가 잔존하고 있으며(총 채권액 18억 원 이상), 지분 매각이라는 특수성으로 인해 권리 분석 및 명도 과정에서 복잡성과 위험성을 내포하고 있습니다.

제시외 건물이 포함되어 일괄 매각되지만, 토지 및 건물 모두 지분 매각이므로 최종 소유 형태는 단독 소유가 아닌 공유가 될 것입니다. 임대 관계는 미상으로 확인되어 점유 현황 파악이 중요합니다.

종합적으로 볼 때, 본 물건은 잠재적인 투자 가치가 있을 수 있으나, 지분 매각의 특성과 복잡한 권리 관계, 그리고 공장 용도의 특성상 신중한 접근과 철저한 현장 조사 및 법률 자문이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

투자 포인트

* 공장 입지 조건: 성장관리구역(산업 zone) 내 위치하여 산업 시설로서의 개발 잠재력 보유.

* 지분 매각을 통한 시세 차익 가능성: 향후 다른 지분권자와의 협상 또는 공유물 분할 절차를 통해 자산 가치를 증대시킬 수 있는 기회.

* 가격 메리트: 감정가 대비 지분 매각으로 인한 낮은 초기 투자 비용 고려 가능성. (단, 총 채권액 및 잔존 권리 리스크 고려)

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가

본 물건은 지분 매각이며, 토지 등기부에 다수의 권리가 말소되지 않고 잔존하여 채권 총액이 매우 높은 복잡한 권리 관계를 가지고 있습니다. 또한, 중복 사건이라는 점도 변수입니다.

따라서 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 입찰가 산정 시에는 다음 사항을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 본건 지분(1/2)의 실질 가치 평가

* 잔존하는 토지 등기부상의 권리(채무) 인수 여부 및 그 영향

* 다른 지분권자와의 협상 가능성 및 예상 비용

* 향후 공유물 분할 절차 예상 비용 및 소요 시간

* 경매 시장의 경쟁 상황 및 일반적인 공장 경매 시세

일반적으로 지분 매각 물건은 전체 매각 물건보다 낮은 비율로 낙찰될 수 있으나, 본 건과 같이 복잡한 권리 관계와 다수의 채권자가 얽혀 있는 경우, 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용이 발생할 가능성이 높으므로 매우 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 추가적인 현장 조사, 권리 관계 심층 분석, 법률 자문 등을 통해 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.