나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72414 [1] 경기도 의정부시 호원동 226-29 호원쉐르빌 3층 301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 으뜸 · 평가일 2025.06.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

감정평가 대상물건은 경기도 의정부시 호원동 소재 ""호암초등학교"" 남측 근거리에 위치
하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택 및 연립주택, 오피스텔, 근린생활시설, 학교 등이
혼재하는 지역으로 주위환경 무난함.

교통상황

감정평가 대상물건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 일반 노선버스 정류장 및 수도권1호
선 '망월사역'이 소재하여 대중교통 상황 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상8층건 내 제3층 제301호로,

외벽 : 석재 붙임, 몰탈 위 페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 도배, 일부 타일 붙임 등 마감.
창호 : 하이섀시 창호임.

이용상태

감정평가 대상물건은 오피스텔로 이용 중임.
(내부구조 : 방3, 거실, 주방 및 식당, 욕실겸 화장실2, 현관, 다용도실 등)

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 도시가스 설비, 개별 난방설비, 승강기 설비(900kg,
13인승)등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

감정평가 대상물건이 소재하는 토지는 대체로 사다리형의 평탄한 토지로 다세대주택 및
오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

감정평가 대상물건 북측 및 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 상대보호구역(호암초, 호암유치원){교육환경 보호에 관한 법률}, 상
대보호구역(호원고){교육환경 보호에 관한 법률}, 과밀억제권역{수도권 정비계획법}, 철
도보호지구(철도보호지구){철도안전법}, (한강)폐기물매립시설 설치 제한지역{한강 수계
상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률}.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상임.

② 기타 : -.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72414 (1)

소재지: 경기도 의정부시 호원동 226-29 호원쉐르빌 3층 301호

용도: 오피스텔

감정가: 237,000,000원

토지면적: 34.13㎡ (약 10.33평)

건물면적: 72.42㎡ (약 21.91평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

1.2. 1.주위 환경

감정평가 대상물건은 경기도 의정부시 호원동 소재 호암초등학교 남측 근거리에 위치하며, 주변은 아파트단지, 다세대주택, 연립주택, 오피스텔, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어져 있어 주위 환경은 무난한 편입니다.

1.2. 2.교통 상황

차량 출입이 원활하며, 인근에 일반 노선버스 정류장이 소재하고 수도권 1호선 망월사역이 위치하여 대중교통 이용이 매우 양호한 편입니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2025년 02월 11일 접수된 주식회사아이엠캐피탈의 가압류(갑7)입니다. 해당 권리보다 선순위인 권리들은 경매 절차로 인해 소멸되지 않고 낙찰자가 인수하게 되나, 본 건에서는 을구의 주택임차권(을5)이 말소기준권리보다 선순위로 존재하며, 해당 임차인의 권리는 인수될 가능성이 높습니다.

1.3. 2.임차인 현황

* 임차인: 박

보증금: 5,000,000원

차임: 800,000원

대항력: 없음

비고: 대항력 없는 임차인으로, 보증금 회수가 불확실할 수 있습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(김지수)

보증금: 200,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-07-08

확정일자: 2021-06-10

배당신고일자: 2024-05-16

대항력: 있음

비고: 대항력 있는 임차인으로, 보증금 200,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. (단, 배당받는 금액에 따라 인수 금액이 달라질 수 있습니다.)

1.3. 3.인수/소멸 권리 요약

* 인수되는 권리: 주택임차권 (을5, 김지수, 금210,000,000원) - 대항력 있음. (주의: 실질 보증금 200,000,000원)

* 말소되는 권리: 갑2(공유자전원지분전부이전), 갑5(신탁등기말소), 갑7(가압류, 말소기준권리), 갑8(가압류), 갑9(강제경매), 갑10(압류)

1.3. 4.특이사항

선순위 임차권, 대항력 있는 임차인, 공동담보 등의 특이사항이 있으며, 특히 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수 가능성이 가장 큰 리스크 요인입니다. 권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인 김지수 씨의 보증금 200,000,000원은 반드시 확인 및 고려해야 할 인수 부담입니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.지역 특성

본건이 소재한 의정부시 호원동 일대는 아파트, 다세대주택, 오피스텔 등이 밀집한 주거 지역과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 지역 내 배후 수요가 일정 부분 확보된 상권입니다.

1.4. 2.물건 이용 현황

건축물 표제부상 건물 용도는 공동주택(다세대주택 및 오피스텔)으로 기재되어 있으며, 현황 역시 오피스텔로 이용 중입니다. 내부 구조는 방 3개, 거실, 주방 및 식당, 욕실 2개, 현관, 다용도실 등으로 구성되어 있어 주거용으로 활용 가능한 형태입니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.주변 편의시설

인근에 호암초등학교가 있어 교육 환경이 양호하며, 망월사역을 중심으로 한 상업시설 및 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 2.건축 및 설비

본 건은 철근콘크리트 구조로, 지상 8층 건물 중 3층에 위치합니다. 기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스 설비, 개별 난방설비 및 900kg, 13인승 승강기가 설치되어 있어 생활 편의성이 갖추어져 있습니다. 사용승인일은 2018년 02월 09일입니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.임차인 보증금 인수

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김지수 씨의 보증금 200,000,000원입니다. 전액 배당받지 못할 경우, 해당 금액은 낙찰자가 인수해야 하므로 실제 취득 비용이 크게 상승하게 됩니다. (권리분석의 '인수 보증금 합계: 0원' 표기와 상반되므로, 입찰 전 반드시 보증금 인수 여부를 재확인해야 합니다.)

1.6. 2.토지이용계획 및 제한

본 토지는 제2종일반주거지역, 상대보호구역(호암초, 호암유치원, 호원고), 과밀억제권역, 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치 제한지역 등 다수의 법규적 제한사항이 존재합니다. 특히 폐기물매립시설 설치 제한지역은 향후 건축이나 개발 시 제약으로 작용할 수 있습니다.

1.6. 3.기타

임대 관계는 미상으로 확인되어, 현재 공실 상태인지 또는 다른 임차인이 있는지 여부를 추가 확인해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 의정부시 호원동에 위치하며 망월사역 역세권 단지로 교통이 편리하고 주변 주거 환경이 비교적 양호한 오피스텔입니다. 또한 철근콘크리트 구조의 신축급 건물이라는 장점이 있습니다.

그러나 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 200,000,000원을 인수해야 할 가능성이 존재하며, 이는 본건 취득 시 가장 큰 부담으로 작용할 수 있습니다. 더불어 토지이용계획 상 다양한 제한 사항이 존재하므로, 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

* 망월사역 역세권으로 향후 임대 수요 확보 및 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 사용승인일(2018.02.09)이 비교적 최근으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 부담을 고려하여 시세 대비 저렴하게 취득할 경우, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 237,000,000원

대항력 있는 임차인 보증금 (인수 추정): 200,000,000원

권리분석 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금 200,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 실질적인 부담이 될 수 있습니다.

본 물건의 경쟁력 확보를 위해서는 대항력 있는 임차인의 보증금(200,000,000원) 부담을 고려한 입찰가 산정이 필수적입니다.

일반적인 경매 시장 상황 및 감정가 대비 낙찰가율 추정치(50%~70%)를 적용하여 보수적으로 예상 입찰가를 산정합니다. 이는 입찰가 자체에 대한 예측이며, 실제 총 취득 비용은 '입찰가 + 인수 보증금'이 됩니다.

예상 입찰가 범위: 140,000,000원 ~ 165,000,000원

주의: 위 예상 입찰가는 대항력 있는 임차인의 보증금 200,000,000원을 인수하는 것을 전제로 한 입찰가 자체의 예측입니다. 실제 총 취득 비용은 입찰가와 인수 보증금을 합한 금액이 되므로, 총 자금 계획 시 이를 반드시 고려해야 합니다. 입찰 전 해당 임차인의 배당 여부 및 보증금 인수 가능성에 대한 최종 확인이 매우 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.