나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12629 [1] 서울특별시 성북구 정릉동 162-17 엘렌시아 2층 201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼상감정 · 평가일 2025.06.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 숭덕초등학교 서측 인근에 위치함.
주위는 다세대주택,근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로서
제반주위환경은 대체로 무난함.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등
제반교통사정은 대체로 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 중 2층 201호로서
외벽:석재붙임,타일붙임 마감 등.
내벽:벽지도배,타일붙임 마감 등.
창호:하이샷시 프레임 창호임.

이용상태

2021.06.10일자로 사용승인되고,
방2,거실/주방,욕실,발코니,현관 등으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수시설,승강기,화재탐지 및 경보설비,스프링클러,도시가스보일러에의한
개별난방설비 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 도로(저촉)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>
중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변)
<추가기재> 지구단위계획결정고시: 2006.10. 9 (서고시 제2006-340호)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

서울특별시 성북구 정릉동 162-17 엘렌시아 2층 201호

1.2. 물건종별

다세대주택

1.3. 감정평가액

322,000,000원

1.4. 토지정보

* 토지면적: 23.14㎡ (약 7.00평)

* 토지 지분: 23.137㎡ (약 7.00평)

1.5. 건물정보

* 건물면적: 29.94㎡ (약 9.06평)

* 건물 지분: 29.94㎡ (약 9.06평)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 2층 201호

* 사용승인일: 2021년 06월 10일

1.6. 매각정보

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 숭덕초등학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로서 제반 주위 환경은 대체로 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 대체로 무난합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역

* 도로 (저촉)

* 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

* 상대보호구역, 절대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

* 대공방어협조구역 (군사기지 및 군사시설 보호법)

* 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

* 중점경관관리구역 (주요 산 주변)

* 지구단위계획결정고시 (2006.10.09)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건 부동산의 말소기준권리는 서울북부지방법원 2025타경12629호 부동산강제경매개시결정등기(갑3)입니다.

3.2. 주요 권리 내역

* 소유권보존 (최성원 외 1인)

* 공유자전원지분전부이전 (정원진) - 말소

* 주택임차권 (박정현) - 말소 예정

* 강제경매 (주택도시보증공사) - 말소기준권리

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(박정현) (HUG 임차인 박정현)

* 보증금: 299,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-10

* 확정일자: 2022-01-14

* 배당신고일자: 2024-12-03

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없으며, 주택도시보증공사로부터 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 취지의 확약서를 2026년 02월 13일에 제출하였습니다.

3.4. 인수 가능 권리

본 물건은 임차인의 대항력이 없고, 임차권 등기가 말소될 예정이며, 주택도시보증공사의 임차권 말소 동의 확약서가 제출되어 인수해야 할 임차 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 서울특별시 성북구 정릉동의 주택 밀집 지역에 위치하며, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하는 일반적인 주거지대입니다.

4.2. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면 다음과 같은 거래 사례가 있습니다. (가격 단위: 만원)

* 38.76㎡, 1986년식, 2026년 5월 거래: 11,800만원 (약 304만원/㎡)

* 53.22㎡, 2004년식, 2026년 5월 거래: 14,000만원 (약 263만원/㎡)

* 55.68㎡, 2002년식, 2026년 5월 거래: 23,400만원 (약 419만원/㎡)

4.3. 시세 분석

본건 물건은 2021년 6월 사용 승인된 신축 건물(29.94㎡)로, 위에 제시된 비교 사례들은 모두 건축 연도가 오래되었고 면적이 더 큰 다세대/연립 주택입니다. 가장 높은 가격으로 거래된 55.68㎡ 면적의 2002년식 건물(약 419만원/㎡)을 기준으로 시세를 추정하면, 본건(29.94㎡)의 시가는 약 125,400,000원 내외로 산정될 수 있습니다. 그러나 감정가가 322,000,000원으로 책정되어 있어, 신축 건물이라는 점과 실제 거래되는 시세 간에 상당한 차이가 존재합니다. 감정평가액은 본건의 신축 연식, 내부 상태 등 가치를 반영한 것으로 보이며, 주변의 오래된 유사 물건 시세보다는 높게 평가된 것으로 분석됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 주변 교육시설: 숭덕초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 생활 편의시설: 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교통

* 대중교통: 인근 노선버스정류장을 통해 시내 접근이 용이합니다.

* 자가용: 차량 진출입이 가능하며, 도로망과의 연계성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

임차인의 대항력이 없고 보증금 인수 의무가 없으나, 명도 과정에서 발생할 수 있는 임차인과의 마찰 가능성을 배제할 수는 없습니다.

6.2. 시세 대비 감정가 괴리

주변 비교 물건들의 시세와 본건의 감정가 사이에 상당한 차이가 있어, 낙찰 후 시세 재평가 또는 향후 매각 시 감정가 수준으로 거래가 이루어질지에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.3. 혐오시설 존재 여부

주변 환경 조사 결과, 본건 소재지 인근에서 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 산업 폐기물 부지 등)은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 2021년에 사용 승인된 비교적 신축에 속하는 다세대주택으로, 권리관계가 명확하고 인수해야 할 임차 보증금이 없어 투자에 유리한 측면이 있습니다. 입지적으로도 주택가에 위치하여 주거 환경이 양호하며 교통 접근성도 무난한 편입니다. 다만, 주변 유사 물건의 거래 시세 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 시세 조사를 통한 추가적인 가치 판단이 필수적입니다. 신축이라는 장점을 바탕으로 감정가 수준으로 낙찰받는다면 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물로서 양호한 주거 환경 및 자산 가치 유지 가능성.

* 대항력 있는 임차인이 없어 보증금 인수 부담이 전혀 없으므로 명도 및 투자금 회수가 용이함.

* 숭덕초등학교 인근으로 교육 환경이 좋으며, 기본적인 편의시설 접근성 우수.

* 감정가가 시세보다 높게 책정된 것으로 보이나, 신축임을 감안하여 향후 시세 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

감정가: 322,000,000원

본건은 인수 보증금이 0원이며, 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 제공된 주변 시세 정보는 오래된 건물들의 거래가액으로, 신축 건물인 본건의 가치를 정확히 반영한다고 보기 어렵습니다. 감정평가액은 해당 물건의 가치를 전문적으로 평가한 결과이므로, 이를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 다만, 과도한 경쟁이나 시세 대비 높은 감정가가 부담될 경우, 보수적인 접근이 필요할 수 있습니다.

종합적인 분석 결과, 예상 입찰가는 감정가 수준인 322,000,000원 내외로 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.