나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12637 [1] 서울특별시 동대문구 전농동 32-4 전농동하우스토리 6층604호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남산감정 · 평가일 2025.06.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 전농동 '전농2동 주민센터' 남서측 인근에 위치한 부동산으로 주위환경은 근린생활시설, 업무시설 등이 위치하는 노선상가지대로, 인근 및 근거리에 전동초, 전농초, 전일중, 해성여고, 시립대, 답십리공원, 배봉산근린공원 등 교육시설, 공원 등이 위치하고, 본건 소재 건물에 은행, 음식점, 헤어숍, 병원, 학원 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건 인근 ‘사가정로’, ‘전농로’변으로 버스정류장이 위치하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상20층 공동주택, 업무시설, 교육연구시설, 제1종근린생활시설 내

제6층 제604호로,

외벽 : 석재붙임 마감 등,

창호 : 샷시창호 등 임.

이용상태

공부상 ‘오피스텔’임.

(이용상태 : 후첨 ‘내부구조도’ 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 소방설비, 승강기시설, 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지, 부정형에 가까우며 주상용 건부지로 이용 중에 있음.

인접 도로상태등

북서측으로 광대한면에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

전농동 32-4:

근린상업지역, 도시지역, 제1종지구단위계획구역(전농지구), 도로(2015-02-17)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종 확인은 관할 교육청에 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축선(세부사항 건축과 문의)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

물건명: 서울특별시 동대문구 전농동 32-4 전농동하우스토리 6층604호

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12637 (1)

소재지: 서울특별시 동대문구 전농동 32-4 전농동하우스토리 6층604호

용도: 오피스텔

감정가: 421,000,000원

토지면적: 19.76㎡ (약 5.98평)

토지지분: 19.76㎡

건물면적: 83.25㎡ (약 25.18평)

건물지분: 83.251㎡ (전용면적 83.251㎡, 약 25.18평. 분양면적은 제공된 정보에서 명확히 확인되지 않음)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 전농동 '전농2동 주민센터' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 업무시설 등이 위치하는 노선상가지대로를 형성하고 있음.

인근 및 근거리에 전동초, 전농초, 전일중, 해성여고, 서울시립대학교 등 교육시설이 위치하고 있으며, 답십리공원, 배봉산근린공원 등 녹지공간도 가까이 있음.

본건 소재 건물 내에는 은행, 음식점, 헤어숍, 병원, 학원 등이 입점해 있어 생활 편의성이 높음.

1.2. 2.교통상황

본건 인근 '사가정로', '전농로' 변으로 다수의 버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리함.

1.2. 3.인접 도로상태

본건은 북서측으로 넓은 도로에 접하고 있어 차량 접근이 용이함.

1.3. 권리분석

1.3. 1.등기부현황

* 소유권 이전: 갑3(2008-02-11, 이순삼), 갑4(2012-01-25, 이은경), 갑5(2022-03-18, 민우영). 현 소유자는 민우영임.

* 주택임차권: 을5(2025-04-16, 박지원), 보증금 400,000,000원. 전입일자 2022-10-20, 확정일자 2022-10-06. 본 임차권은 '인수'로 표기되어 있으며, 매각으로 소멸되지 않는 권리에 해당함. (상세 내용은 1.3.2. 임차인 현황 참조)

* 말소기준권리: 갑6(2023-12-29, 롯데카드 가압류)

* 기타 권리: 롯데카드, 우리카드, KB캐피탈, KB국민카드, 서울신용보증재단, 우리은행 등의 가압류가 다수 등기되었으나 모두 말소 예정 권리임. 국민건강보험공단, 동대문구의 압류 역시 말소 예정임.

* 총 채권액: 644,903,843원

1.3. 2.임차인 현황

* 임차인: 박 (박지원)

* 보증금: 400,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-10-20

* 확정일자: 2022-10-06

* 배당신고일자: 2025-04-16

* 대항력: 있음 (매각으로 소멸되지 않으며, 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 함)

* 비고: 인수 보증금 합계가 '0원'으로 기재되어 있으나, 등기부상 '주택임차권'이 '인수'로 명시되어 있고, 물건명세서 상에서도 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 분류되어 있어 상당한 주의가 필요함.

1.4. 상권분석

1.4. 1.주변 상업시설

본건이 위치한 전농동 지역은 근린생활시설 및 업무시설이 밀집한 상업지역으로, 건물 내에는 은행, 음식점, 병원, 학원 등 다양한 편의시설이 입점해 있어 풍부한 상업 인프라를 갖추고 있음.

1.5. 생활정보

1.5. 1.주변 교육 및 편의시설

* 교육시설: 전동초, 전농초, 전일중, 해성여고, 서울시립대학교 등 다수의 교육기관이 인근에 위치하여 교육 환경이 우수함.

* 공원: 답십리공원, 배봉산근린공원 등 녹지 공간이 가까워 쾌적한 생활이 가능함.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.대항력 있는 임차인 인수 위험

가장 큰 리스크는 보증금 400,000,000원의 대항력 있는 임차인 박 의 존재임. 등기부 및 물건명세서 상 해당 임차인의 보증금은 매각으로 소멸되지 않으며, 경매 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 함. 이는 예상 입찰가 산정 시 반드시 고려되어야 할 사항임.

1.6. 2.권리 복잡성

다수의 가압류 및 압류가 등기되어 있어 권리 관계가 다소 복잡함. 다만, 이들 대부분은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정임.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 동대문구 전농동에 위치한 오피스텔로, 편리한 교통 및 우수한 생활 인프라를 갖추고 있음. 건물 자체도 비교적 최신식이며(2007년 준공), 주변 시세 대비 경쟁력 있는 물건으로 판단됨. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 매우 크다는 점은 이 물건의 가장 큰 위험 요소임. 철저한 권리 분석 및 인수 보증금 관련 추가 정보 확인 없이는 투자가 매우 신중해야 할 것으로 보임.

1.8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 서울 동대문구 핵심 지역에 위치하여 직주근접성이 좋고 생활 편의시설 접근성이 뛰어남.

* 풍부한 생활 인프라: 주변 학교, 공원, 상업시설 등 생활에 필요한 모든 인프라가 잘 갖추어져 있음.

* 최신 건물: 2007년 준공으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됨.

* 일괄매각: 토지와 건물이 함께 매각되어 권리 관계가 비교적 명확할 수 있음 (단, 임차인 권리 제외).

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 421,000,000원이며, 최근 매매 사례는 395,000,000원임. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 400,000,000원을 인수해야 할 가능성이 매우 높아, 실제 매수인이 부담해야 할 총액은 매각가격을 훨씬 초과할 수 있음. 따라서, 인수 보증금을 제외한 순수 물건 가치와 잠재적 위험을 고려하여 보수적으로 접근해야 함.

추정 예상 입찰가: 290,000,000원 (2억 9천만원)

* 산정 근거:

* 감정가 421,000,000원 대비 약 68.8% 수준.

* 임차인 인수 보증금 400,000,000원을 고려할 때, 낙찰가액이 임차인 보증금에 미치지 못할 경우 매수인이 해당 차액을 부담해야 하는 막대한 위험이 있음.

* 본 예상 입찰가는 이러한 위험 요소를 반영하여 시장가 및 감정가 대비 현저히 할인된 금액으로, 임차인 보증금 인수 가능성을 최대한 배제하고 보수적으로 산정한 가격임.

* 실제 입찰 시에는 임차인과의 협상, 법원의 배당 절차 등을 면밀히 파악하여 입찰가격을 최종 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.