나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10092 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동1가 145 제12층 제1212호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 영등포구 영등포동1가 소재 '신길역(5호선)' 남서측 인근에 위치하는 구분건물로서, 주위는 아파트, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반여건은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역 등이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 13층 건물 내 제12층 제1212호로서,
- 외벽 : 석재붙임 마감 등
- 내벽 : 벽지도배, 타일붙임 마감 등
- 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서, 주상용의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 및 서측, 북측으로 노폭 약 4-5m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역(영등포지역부도심권-도시계획과문의) , 도로(접합), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, 건축선(건축과 문의)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10092 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동1가 145 제12층 제1212호

용도: 아파트

감정가: 136,000,000원

토지면적: 6.22㎡ (약 1.88평)

토지지분: 6.2186㎡ (약 1.88평)

건물면적: 15.08㎡ (약 4.56평) (전용면적)

건물지분: 15.076㎡ (약 4.56평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 송OO

건축물 정보: 철근콘크리트구조 평지붕 13층 건물 내 12층 제1212호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 서울특별시 영등포구 영등포동1가 145번지에 소재하며, '신길역(5호선)' 남서측 인근에 위치하는 구분건물입니다. 주위는 아파트, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량의 진출입이 원활하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 신길역이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

대상 물건은 남측, 서측, 북측으로 노폭 약 4-5m의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각물건 명세서 요약

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 송OO입니다. 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 송

* 보증금: 135,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-01-20

* 확정일자: 2020-12-28

* 배당신고일자: 2025-01-23

* 대항력: 있음

* 비고: 송 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 확정일자보다 전입일자가 늦으나, 주택임차권 등기가 선순위로 등기되어 있으며, 해당 보증금은 낙찰자가 인수할 가능성이 높습니다.

3.3. 등기부등본 요약

* 말소기준권리: 갑5 (2023-12-15, 강서세무서장 압류)

* 인수되는 권리: 을1 (2025-01-23, 송현실 주택임차권, 보증금 135,000,000원). 물건명세서상 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권이 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수합니다.

* 등기부채권 총액: 135,000,000원 (송현실 임차보증금)

3.4. 총 인수 보증금

135,000,000원 (송 임차인의 보증금)

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

주변이 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 지역의 특성이 복합적입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조

건축물은 철근콘크리트구조 평지붕 13층 건물 내 제12층 제1212호이며, 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일붙임, 창호는 샷시창호로 마감되어 있습니다.

5.2. 설비 내역

기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기, 소화 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.3. 주변 시설

주변에 혐오시설이 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 철도보호지구 등 관련 법규에 따른 제한사항이 존재합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 대항력 있는 임차인 인수

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 송 의 보증금 135,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높다는 점입니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

대상 물건은 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 건축선 등의 다양한 법적 제한이 존재하므로, 건축 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 소형 면적

건물 전용면적이 15.08㎡(약 4.56평)으로 소형 아파트에 해당합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 요약

본 건은 서울특별시 영등포구 영등포동1가에 소재한 지하철 5호선 신길역 인근의 아파트입니다. 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역에 위치하며, 소형 면적입니다.

7.2. 핵심 분석 결과

가장 중요한 분석 포인트는 선순위 대항력 있는 임차인 송 이 존재하며, 그 보증금 135,000,000원이 매수인에게 인수될 수 있다는 점입니다. 이 부분에 대한 명확한 인수 여부 확인과 함께, 향후 명도 진행 시 발생할 수 있는 변수를 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

지하철 5호선 신길역 역세권으로, 서울 주요 도심으로의 접근성이 우수하여 직주근접성이 좋습니다.

8.2. 소액 투자 가능성

총 인수 보증금을 고려하더라도, 낮은 감정가를 바탕으로 상대적으로 적은 금액으로 투자를 시작할 수 있다는 점이 매력적일 수 있습니다.

8.3. 지역 개발 가능성

준주거지역으로 지정되어 있어, 향후 주변 지역의 개발 계획에 따라 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 방식

예상 입찰가는 매각으로 인해 소멸되지 않는 임차인의 보증금 135,000,000원을 제외한 금액을 기준으로 산정해야 합니다. 즉, 낙찰가가 135,000,000원을 초과하는 금액에 대해서만 실질적인 투자 가치를 평가해야 합니다.

9.2. 주의사항

본 건의 감정가는 136,000,000원입니다. 만약 낙찰가가 감정가를 초과하거나 인수되는 보증금과 합쳐져 부담이 과도해진다면 실익이 없을 수 있습니다. 따라서, 해당 물건의 정확한 시장 가치, 임차인과의 명도 협상 가능성, 향후 시세 변동 등을 면밀히 분석한 후 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 현재로서는 인수 보증금(135,000,000원)을 고려했을 때, 감정가 수준 이상의 입찰은 신중해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.