나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103036 [1] 서울특별시 관악구 신림동 571-5 모던하우스 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신대한감정 · 평가일 2025.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 ""금천문화예술정보학교"" 북서측 인근에 위치하며,
주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 남측 인근에 노선버스정류장, 북서측 근거리에 ""구로디지
털단지역(2호선)""이 소재하는 바 정류장, 역까지의 거리 및 운행상태 등으로 보아 제반 대
중교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제4층 제403호로서,
외 벽 : 석재붙임 등 마감,
창 호 : 하이샷시창호임.

이용상태

본건은 다세대주택(방, 거실겸주방, 욕실 등)으로 이용 중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 위생설비 및 급배수시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 2필일단의 부정형 토지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 왕복 4차선 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:19
4m), 과밀억제권역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103036 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

감정가: 247,000,000원

1.2. 부동산 정보

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 571-5 모던하우스 4층403호

용도: 다세대주택

토지면적: 12.55㎡ (약 3.79평)

건물면적: 21.62㎡ (약 6.54평)

토지/건물: 일괄매각

건축년도: 사용승인 2019년 6월 13일

건물구조: 철근콘크리트구조 (6층 건물 중 4층)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

서울 관악구 신림동에 위치하며, 금천문화예술정보학교 북서측 인근 지역입니다.

주변은 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진입이 가능합니다.

남측 인근에 노선버스정류장이 있으며, 북서측 근거리에 지하철 2호선 구로디지털단지역이 소재하여 제반 대중교통 사정은 보통인 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황 (등기부 요약)

말소기준권리: 2022년 5월 10일 접수된 이순옥 근저당권 (150,000,000원)입니다.

낙찰 시 말소될 권리: 모든 을구 권리(임차권, 근저당) 및 갑구 후순위 권리(가압류, 압류)는 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액: 618,780,664원

3.2. 임차인 분석

주요 임차인: 황병욱 (전입 2021년 12월 17일, 확정 2021년 12월 02일, 보증금 270,000,000원)

대항력 및 인수 여부:

본건 임차인 황병욱은 임차인 현황상 대항력이 없는 것으로 기재되어 있습니다.

집합건물 등기부 요약 상 황병욱의 주택임차권(을2)은 말소 예정입니다.

특히, 물건명세서 특이사항에 명시된 바와 같이, 신청채권자(주택도시보증공사)의 요청으로 임차인 황병욱은 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하였으며, 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출되었습니다.

따라서, 본 건 경매로 인해 임차인의 보증금은 낙찰자에게 인수되지 않습니다. 인수 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

주변 시세는 제공된 최근 매매 정보를 바탕으로 분석되었습니다.

- 제일빌라(92-200): 1991년식, 전용 30.92㎡ (약 9.35평)가 2026년 7월 6일 185,000,000원에 거래되었습니다.

- 드림하우스: 2015년식, 전용 29.56㎡ (약 8.94평)가 2026년 7월 6일 320,000,000원에 거래되었습니다.

- 어반팰리스(6~7동): 2018년식, 전용 45.37㎡ (약 13.72평)가 2026년 7월 3일 390,000,000원에 거래되었습니다.

본건은 전용면적 21.62㎡ (약 6.54평)입니다. 유사 면적 또는 동일 건물에 대한 직접적인 비교 사례는 없으나, 주변 신축 빌라(2015년, 2018년식)의 높은 거래 가격을 고려할 때, 본건의 감정가(247,000,000원)는 합리적인 수준으로 판단됩니다. 그러나 1991년식 건물의 거래 사례도 존재하므로, 입찰 시에는 보수적인 접근이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주변 환경

주거 밀집 지역으로 기본적인 편의시설 이용이 편리합니다.

인근에 금천문화예술정보학교가 위치하고 있습니다.

현장 방문을 통해 주변 혐오시설 유무를 직접 확인하시는 것이 좋습니다. 현재 제공된 정보만으로는 특별한 혐오시설이 확인되지 않습니다.

5.2. 건물 상태 및 설비

건물 구조는 철근콘크리트구조이며, 6층 건물 중 4층에 위치합니다.

외벽은 석재붙임 등으로 마감되었고, 창호는 하이샷시입니다.

내부 이용 상태는 다세대주택(방, 거실겸주방, 욕실 등)이며, 도시가스에 의한 개별난방 설비, 승강기, 위생설비 및 급배수 시설 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

본 건은 임차인의 보증금 인수 부담이 없어 권리상 매우 깨끗한 상태입니다.

말소되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

6.2. 물리적/기타 리스크

건축물대장상 사용승인일은 2019년으로 비교적 신축이나, 주변 거래 정보 중 1991년식 건물이 있어 실제 건물 상태 및 관리 상태를 현장 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 신림동에 위치한 다세대주택으로, 임차인 보증금 인수 부담이 전혀 없는 권리상 안전한 물건입니다.

건축연도에 대한 정보 혼선 가능성이 있으나, 공식 기록상으로는 신축에 해당합니다.

입지와 교통 여건은 보통 수준이나, 신림동 지역의 부동산 가치를 고려할 때 안정적인 투자 또는 실거주가 가능할 것으로 판단됩니다.

주변 시세 대비 감정가가 적정하나, 최종 입찰가 산정 시 보수적인 접근이 권장됩니다.

8. 투자 포인트

임차인 보증금 인수 부담 없음 (0원)

낙찰 후 명도 용이성 예상 (대항력 포기 및 확약서 제출)

서울 관악구 신림동이라는 입지적 장점

비교적 신축 건물 (2019년 사용승인)

9. 예상 입찰가

감정가: 247,000,000원

주변 시세 분석 결과, 본건(전용 21.62㎡)과 직접 비교할 만한 사례는 없으나, 유사 면적 및 연식의 거래 사례를 고려할 때 감정가는 합리적인 수준입니다.

따라서, 보수적인 접근을 고려하여 감정가의 80% ~ 90% 수준인 약 197,600,000원 ~ 222,300,000원을 고려할 수 있습니다.

적정 가격으로는 감정가의 90% ~ 100% 수준인 약 222,300,000원 ~ 247,000,000원을 제안합니다.

추천 입찰가: 225,000,000원 ~ 235,000,000원

본 가격대는 낙찰 가능성을 높이면서도 시세 대비 합리적인 투자가 가능할 것으로 예상됩니다. 최종 입찰가는 현장 방문 및 추가 시세 조사 후 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.