나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103035 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1565-4 리더스빌 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이강 · 평가일 2025.06.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ""신림고등학교"" 서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주상 혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근 간선 도로변에 노선버스정류장이 소재하고, 근거리에 지하철 2호선 신대방역이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 제4층 제401호로서,
(사용승인일자:2011.08.30.)

외벽 : 벽돌 붙임 마감 등,
내벽 : - ,
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.[후첨 '내부구조도' 참조]

설비내역

위생설비, 급수설비, 배수설비, 도시가스 및 주차장시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 세장형 토지로서 공동주택(다세대주택) 및 제2종근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 9미터 내외의 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종 확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103035 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1565-4 리더스빌 4층 401호

용도: 다세대주택

감정가: 356,000,000원

토지면적: 22.99㎡ (약 6.95평)

토지지분: 22.99㎡ (약 6.95평)

건물면적: 39.59㎡ (약 11.97평)

건물지분: 39.59㎡ (약 11.97평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "신림고등학교" 서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 연립주택, 아파트, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주상 혼용지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 소재하고, 지하철 2호선 신대방역이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 건물 구조 및 이용상태

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 제4층 제401호이며, 2011년 8월 30일에 사용승인되었습니다. 외벽은 벽돌 붙임 마감 등이며, 창호는 샷시창호입니다. 현재 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.

2.4. 토지 형상 및 이용상태

인접 토지와 등고평탄한 세장형 토지로서 공동주택(다세대주택) 및 제2종근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다. 본건 북측으로 노폭 약 9미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종 확인 필요), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2023년 2월 2일 접수된 주식회사 케이비국민카드의 가압류(갑5)입니다.

3.2. 등기부 요약

* 을5 (2024.01.02 접수): 박종찬 주택임차권 (금액: 310,000,000원, 전입일자: 2021.12.20, 확정일자: 2021.10.06). 본 임차권은 말소 대상입니다.

* 본 경매 개시결정은 2025년 5월 29일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매(갑8)입니다.

* 등기부상 가압류 및 임차권은 모두 말소될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(박종찬)

* 보증금: 310,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-12-20

* 확정일자: 2021-10-06

* 배당신고일자: 2024-01-02

* 대항력: 없음 (초기 '대항력 있는 임차인' 정보가 있었으나, 주택도시보증공사의 확약서 제출로 인해 대항력은 포기되었으며, 임차권등기 말소에 동의함에 따라 인수 부담은 없습니다.)

3.4. 인수되는 권리

* 인수 보증금 합계: 0원

* 말소되지 않는 권리: 해당사항 없음 (지상권 등).

4. 상권분석

4.1. 최근 거래 사례 (2026년 7월 기준)

* 신림동 92-200, 제일빌라 (1991년식, 1층, 30.92㎡): 18,500만원 (약 5,983만원/㎡)

* 신림동 561-1, 드림하우스 (2015년식, 6층, 29.56㎡): 32,000만원 (약 10,825만원/㎡)

* 신림동 87-1, 어반팰리스 (2018년식, 3층, 45.37㎡): 39,000만원 (약 8,596만원/㎡)

4.2. 분석

본건은 2011년식, 39.59㎡, 4층이며 감정가는 35,600만원 (약 9,000만원/㎡)입니다.

비교 대상 물건들은 연식, 층수, 면적에 따라 시세 편차가 크게 나타납니다.

특히 2015년식 드림하우스는 높은 가격에 거래되었고, 2018년식 어반팰리스는 본건과 비슷한 시세 수준을 보이고 있습니다.

본건의 감정가는 주변 시세와 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 2호선 신대방역 이용이 편리하며, 다수의 시내버스 노선이 운행됩니다.

* 주거환경: 학교, 근린생활시설, 주거시설이 혼재되어 생활 편의성이 양호합니다.

* 교육: 신림고등학교가 인근에 위치하며, 교육환경보호구역에 해당합니다. (최종 정화구역 범위는 교육청 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 초기 '대항력 있는 임차인' 정보가 있었으나, 주택도시보증공사(HUG)의 확약서 제출로 인해 보증금 인수 부담은 없는 것으로 종결되었습니다. 다만, 법적 절차 완료 여부에 대한 최종적인 검토가 필요할 수 있습니다.

* 건축물 연식: 2011년식으로 비교적 신축이나, 장기적인 건물 유지 관리 필요성이 있습니다.

* 토지이용 제한: 다수의 공법상 규제를 받는 지역에 해당하므로, 향후 재건축 또는 증축 시 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 관악구 신림동에 위치한 다세대주택으로, 2011년 준공되어 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

가장 큰 장점은 HUG의 확약서 제출로 인해 임차 보증금 인수 부담이 전혀 없다는 점입니다. 이는 낙찰자의 리스크를 크게 줄여주는 요소입니다.

주변 시세 대비 감정가가 적정하게 책정되어 있으며, 실거주 및 투자 목적으로 고려해볼 만한 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 인수 부담 제로: 임차 보증금 인수 리스크가 없어 안정적인 투자가 가능합니다.

* 신축급 주택: 2011년식 건물로 비교적 최신 건축물에 해당합니다.

* 서울 서남권 입지: 꾸준한 수요가 있는 지역으로 향후 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 경쟁력 있는 감정가: 주변 시세 대비 합리적인 수준의 감정가입니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 356,000,000원

* 주변 시세 및 본건 특성 종합 고려 시, 입찰가는 3억 4천만원에서 3억 7천만원 사이에서 형성될 것으로 예상됩니다.

* 예상 입찰가: 350,000,000원

* 산정 근거: 감정가(356,000,000원)를 기준으로 하되, 법적 절차 완료 및 임차권 인수 부담이 없는 점을 감안하여 감정가 수준에서 약간 낮은 금액으로 설정하여 경쟁력을 확보하고자 합니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 입찰 당일 경쟁 상황을 면밀히 분석하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.