나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103035 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1565-4 리더스빌 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103035 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1565-4 리더스빌 4층401호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경103035
• 주소: 서울특별시 관악구 난곡로52길 10 리더스빌, 4층401호
• 용도: 다세대주택

서울중앙지방법원 경매12계 2025타경103035 | 소재지: 서울특별시 관악구 난곡로52길 10 리더스빌, 4층401호 | 감정가: 356,000,000원 | 최저가: 284,800,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103035 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1565-4 리더스빌 4층 401호

용도: 다세대주택

감정가: 356,000,000원

토지면적: 22.99㎡ (약 6.95평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 39.59㎡ (약 11.98평) (전용면적)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물 사용승인일자: 2011년 08월 30일

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 관악구 신림동에 위치하며, 신림고등학교 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 연립주택, 아파트, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재된 주상 혼용지대입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근 간선도로변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 지하철 2호선 신대방역이 근거리에 소재하고 있어 서울 도심 및 주요 지역으로의 이동이 수월합니다. 북측으로는 약 9미터 폭의 도로와 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산강제경매 사건으로, 낙찰 시 모든 권리가 소멸하는 조건으로 진행될 가능성이 높습니다. 채권자는 주OOOOOOO이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 공부상 하자나 차이는 없는 것으로 확인되었습니다. 다만, 임대관계가 미상으로, 실제 점유 관계에 대한 확인이 필요합니다. 토지이용계획상 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발 시 관련 법규를 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 신림동 지역은 주거 밀집 지역과 함께 상업 시설이 공존하는 주상 복합 지역의 특성을 보입니다. 신림고등학교 등 교육시설과 다수의 주택 및 근린생활시설이 인접해 있어 안정적인 주거 상권의 기반을 갖추고 있습니다. 인근 지역 개발 가능성 및 유동인구를 고려할 때, 지역 내 소규모 상업 시설 및 주거 수요를 충족시키는 데 유리한 입지입니다.

1.5. 생활정보

본건은 지하철 2호선 신대방역을 도보로 이용할 수 있으며, 다양한 버스 노선이 운행되어 교통이 편리합니다. 인근에 신림고등학교를 비롯한 교육시설이 있으며, 생활 편의를 위한 상업시설 및 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 건물 자체적으로는 위생, 급수, 배수 설비와 도시가스 및 주차장 시설이 구비되어 있어 기본적인 생활 환경이 양호합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크 요인은 임대관계가 미상이라는 점입니다. 명도 진행 시 예상치 못한 임차인과의 분쟁이 발생할 수 있으므로, 사전에 철저한 조사 및 대비가 필요합니다. 또한, 본건은 교육환경보호구역으로 지정되어 있어, 학교 주변 일정 거리 내에서 유해 시설 입점이 제한될 수 있습니다. 대공방어협조구역에 해당하므로 군사 시설과의 관련 규제 사항을 확인해야 합니다. '가축사육제한구역'으로 지정되어 있으나, 이는 주거 밀집 지역에서는 일반적으로 큰 영향을 미치지 않을 것으로 보입니다.

1.7. 종합 의견

서울특별시 관악구 신림동에 위치한 본건 리더스빌 4층 401호는 지하철 2호선 신대방역 접근성이 양호하고, 주변에 학교 및 상업시설이 혼재하여 생활 편의성이 높은 입지를 자랑합니다. 다세대주택으로서 비교적 최근에 건축(2011년 준공)되었으며, 건물 상태도 양호할 것으로 예상됩니다. 권리분석상 큰 문제는 없어 보이나, 임대차 관계 미확인으로 인한 명도 리스크는 반드시 고려해야 할 사항입니다. 또한, 토지이용계획상의 제한사항(교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등)에 대한 추가적인 확인이 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

본건은 실거주 목적과 투자 목적 모두를 고려할 수 있는 물건입니다.

실거주 시: 역세권 소형 주거 공간 확보에 용이하며, 관악구의 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

투자 시: 신림동 지역의 지속적인 개발 가능성과 풍부한 유동인구를 바탕으로 향후 시세 상승을 기대해볼 수 있습니다. 또한, 상업 및 주거 복합 용도의 토지 특성을 활용한 임대 수익률 증대 가능성도 존재합니다.

다만, 투자 결정 전에는 반드시 현장 방문을 통해 건물의 상태와 주변 환경을 면밀히 파악하고, 법률 전문가와 상담하여 권리 관계 및 법적 제한사항을 다시 한번 확인하는 것이 중요합니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매12계