나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103018 [1] 서울특별시 종로구 명륜3가 1-133 지하층비02호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더봄감정 · 평가일 2025.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 종로구 명륜3가 소재 '서울국제고등학교' 남서측 근거리에 위치하는 다세대주택(통칭 '도시빌라')으로서, 본건 남서측으로 성균관대학교가 위치하며 본건 주위로는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 기존주택지대로서
제반 주위환경 보통시 됨.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하며, 인근에 마을버스 정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층~지상4층건 내 지하층 비02호로서,
(사용승인일 : 1996.03.28)
외 벽 : 몰탈위 드라이비트 마감,
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감,
창 호 : 하이샤시 2중 창호 등임.

이용상태

다세대주택(후첨 '내부구조도' 참조)으로 이용중임.

설비내역

기본 위생설비 및 급.배수설비, 바닥난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남하향의 완경사지를 대체로 자체지반 평탄하게 조성한 사다리형의 토지로서, 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 계단식 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 지구단위계획구역(2017-03-30)(혜화 명륜동 지구단위계획), 도로(접함), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2008-02-29)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(성균관대학교)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236mm)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(역사도심), 서울도심(2019-08-09).

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103018 (1)

* 소재지: 서울특별시 종로구 명륜3가 1-133 지하층 비02호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 215,000,000원

* 토지면적: 22.76㎡ (약 6.89평)

* 건물면적: 59.98㎡ (약 18.14평) - 전용면적 기준

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 임OO

* 건축물 용도: 다세대주택, 근린생활시설 (건축물대장 기준)

* 사용승인일: 1996년 3월 28일

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 종로구 명륜3가에 위치하며, 서울국제고등학교 남서측 인근, 성균관대학교와도 가까움.

* 주위 환경: 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 기존 주택지대. 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 마을버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 도로: 본건 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 10월 7일 접수된 국민은행 근저당권.

* 소멸주의 적용: 말소기준권리보다 늦은 모든 권리(가압류, 강제경매, 압류 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

* 임차인 현황: 인수되는 임차 보증금은 없는 것으로 파악됨 (0원). 다만, 임대 관계는 미상임.

* 등기부상 채권 총액: 72,934,431원.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 파악된 정보상으로는 없음.

1.3. 상권분석

* 토지이용계획:

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

* 지구단위계획구역 (혜화 명륜동)

* 중점경관관리구역 (역사도심)

* 서울도심

* 개발 잠재력: 해당 지역은 지구단위계획 및 서울도심 관리 계획에 따라 향후 지역 개발 또는 재정비 사업의 영향을 받을 수 있음.

* 주변 상업시설: 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 상업 활동이 가능함.

1.4. 생활정보

* 교육 환경: 서울국제고등학교, 성균관대학교 등 교육 시설이 인접하여 교육 환경이 우수함. (상대보호구역에 해당)

* 주변 편의시설: 근린생활시설 및 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 주택지대 특성을 고려할 때, 인근에 혐오시설이 소재한다는 구체적인 정보는 없음.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미확인: 임차인 현황상 인수 보증금은 없으나, 실제 점유자가 누구인지, 임대차 관계는 어떻게 되는지에 대한 추가 확인이 필요함.

* 건물 노후화: 1996년 사용승인된 건물로, 약 30년 경과되어 시설 노후화 및 유지보수 필요성이 있을 수 있음.

* 지하층 물건: 일반적으로 지하층은 채광, 통풍, 습도 등에서 지상층 대비 불리할 수 있으며, 이는 가격 형성 시 고려되어야 함.

* 지역 규제: 제2종일반주거지역, 중점경관관리구역 등 여러 도시계획 규제가 적용되어 향후 건축 등 행위 제한이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 도심, 종로구 명륜동에 위치한 다세대주택으로, 성균관대학교와 서울국제고등학교 인근이라는 교육적 입지가 강점임.

* 지역적으로 지구단위계획 및 도시재생 가능성이 있는 지역으로, 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대해볼 수 있음.

* 권리관계는 명확하여 낙찰자가 인수할 부담은 없을 것으로 보이나, 임대차 관계 미확인 부분은 유의해야 함.

* 건물 노후화 및 지하층이라는 점은 단점으로 작용할 수 있으나, 감정가 대비 최근 실거래가 수준을 고려했을 때 투자 가치를 판단할 필요가 있음.

1.7. 투자 포인트

* 도심(종로) 내 희소성 높은 입지: 서울의 중심 업무 및 주거 지역에 속함.

* 교육 및 대학가 인접: 풍부한 임대 수요 확보 가능성이 높음.

* 지역 개발 잠재력: 명륜동 일대의 도시 계획 및 개발 사업 진행 시 시세 상승 기대.

* 감정가 대비 시세 분석: 최근 실거래가 대비 감정가가 낮게 책정된 것으로 보이며, 이를 활용한 시세차익 가능성.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 215,000,000원

* 주변 유사 물건 시세 분석:

* 인근 다세대주택 최근 매매 사례를 분석한 결과, 전용면적 기준 3.3㎡당 약 1,650만원 ~ 2,160만원 수준으로 거래됨.

* 본건의 건물 전용면적은 59.98㎡ (약 18.14평)임.

* 유사 면적 및 연식의 지상층 물건을 기준으로 환산 시, 예상 시세는 약 299,900,000원 (18.14평 * 1650만원/평) ~ 392,000,000원 (18.14평 * 2160만원/평) 수준으로 추정됨.

* 본건 고유 특성 고려:

* 지하층 물건으로, 채광 및 통풍 등에서 지상층 대비 불리하며, 이에 따른 가치 하락 요인 발생.

* 1996년식 건물로 노후화 고려.

* 예상 입찰가 산정:

* 감정가(215,000,000원) 대비 최근 실거래가 수준은 상당한 차이를 보임.

* 지하층 및 건물 노후화를 감안하여, 유사 지상층 물건 시세의 15~20% 가량 할인 적용 시, 약 240,000,000원 ~ 270,000,000원 범위에서 입찰가를 고려할 수 있음.

* 보증금 미상 임차인이 없으므로, 별도의 인수 부담은 없음.

* 종합적인 분석을 바탕으로, 본 건의 적정 예상 입찰가는 약 250,000,000원 수준으로 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.