나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102948 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1437-19 태양오피스텔 3층308호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하이테크 · 평가일 2025.06.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 지하철 2호선 ""신림역"" 북서측 인근에 위치하며 인근은 오피스텔, 단독주택 및 다세대, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 인근에 지하철 2호선 ""신림역"" 및 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통환경은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상8층 건물 내 제3층 제308호로서.
(사용승인일 : 2021.01.28)

외벽 : 돌붙임 마감 등,
내벽 : 타일 붙임 마감 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 난방설비, 위생 및 급배수시설, 승강기시설, 기계식 주차장이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 토지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 공동주택(오피스텔 및 다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2024-04-11), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102948 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1437-19 태양오피스텔 3층 308호

건물명: 태양오피스텔

용도: 오피스텔

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

층수: 지상 8층 건물 중 3층 308호

사용승인일: 2021년 01월 28일

1.2. 면적 정보

토지면적: 8.28㎡ (약 2.50평)

토지 지분: 8.284㎡ (약 2.50평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 16.45㎡ (약 4.97평)

건물 지분: 16.45㎡ (약 4.97평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 214,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 지하철 2호선 "신림역" 북서측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 오피스텔, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 주위 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통상황

지하철 2호선 "신림역"과 다수의 노선버스가 운행되는 버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(이우리) → 이

* 보증금: 209,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 05월 28일

* 확정일자: 2021년 05월 10일

* 대항력: 있음

3.2. 등기부 요약

* 을구 1번: 주택임차권 (이우리), 보증금 209,000,000원, 인수 (대항력 있음)

* 갑 5번: 압류 (포천세무서장), 말소 (말소기준권리)

* 갑 6번: 압류 (의정부세무서장), 말소

* 갑 7번: 강제경매 (주택도시보증공사), 말소 (본건 경매 개시)

3.3. 권리분석 종합

등기부 채권 총액은 209,000,000원입니다.

말소기준권리인 포천세무서장의 압류(갑5)보다 선순위인 임차인(을1)이 존재하며, 해당 임차인은 대항력이 있습니다.

물건명세서상 해당 임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 배당받지 못한 보증금 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

신림역 인근 지역으로 젊은층의 유동인구가 많아 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

오피스텔, 주거시설, 근린생활시설이 밀집해 있으며, 다양한 상업시설 및 편의시설을 이용하기 편리합니다.

4.2. 임대 수요

소형 면적(약 4.97평)으로 1인 가구의 임대 수요가 높을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

지하철 2호선 신림역을 도보로 이용할 수 있으며, 다양한 버스 노선 이용이 가능합니다.

신림역 주변의 발달된 상권에서 쇼핑, 외식, 문화생활 등 다양한 편의시설을 쉽게 접할 수 있습니다.

5.2. 주변 환경

신림동은 주거와 상업 기능이 복합된 지역으로, 주거 환경 또한 비교적 양호한 편입니다.

현재까지 인근에 특별한 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 위험

본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차보증금 209,000,000원 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 매수인의 총 매수 비용을 증가시키는 요인이 될 수 있습니다.

6.2. 토지 이용계획 및 제한상태

해당 물건은 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역이며, 소로3류 접합, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당됩니다. 이러한 용도지역 및 제한사항은 향후 건물 이용 및 재건축 등에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 신림역 역세권에 위치한 비교적 신축(2021년 사용승인) 오피스텔로, 입지 및 교통 조건은 우수합니다.

하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 209,000,000원을 인수해야 하는 위험이 존재하므로, 입찰 시 신중한 검토가 필요합니다.

배당 과정을 면밀히 파악하여 임차보증금 중 얼마만큼의 금액이 회수될 수 있는지 확인하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 신림역 인근 지역의 지속적인 개발 가능성과 높은 유동인구를 바탕으로 임대 수익 및 시세 상승 기대.

* 소형 면적으로 1인 가구 임대 시장에서 꾸준한 수요 예상.

* 만약 권리관계 분석을 통해 인수되는 임차보증금 부담을 충분히 고려한 가격으로 낙찰받을 경우, 장기적인 관점에서 안정적인 투자처가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 및 감정가를 고려할 때, 본건의 감정가는 214,000,000원입니다.

주변 유사 오피스텔의 시세는 약 220,000,000원에서 230,000,000원 수준으로 형성되어 있는 것으로 파악됩니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 209,000,000원을 인수해야 하는 점을 감안할 때, 적극적인 고가 입찰보다는 신중한 접근이 필요합니다.

'인수 보증금 합계'가 0원으로 표기되어 있어, 낙찰가 산정 시 추가적으로 인수해야 할 '채무' 자체는 없는 것으로 보이나, 임차인의 보증금 인수 위험은 그대로 존재합니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가 수준 이하로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 205,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.