나이스옥션 법원경매 순천 2024타경5346 [1] 전라남도 광양시 봉강면 지곡리 679 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건우 · 평가일 2025.04.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1,3)은 전라남도 광양시 봉강면 지곡리 소재 ""지곡마을"" 내에 위치하며,
주변은 단독주택, 농경지 등이 혼재한 농촌 취락지대로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

평지대내 사다리형의 토지로, 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측 및 동측으로 노폭 약 7~8미터, 남서측으로 노폭 약 4미터의 포장도로가
개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역임.

제시목록 외의 물건

'건물 감정평가 요항표' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 기호2(가) 목조 강판지붕 단층건으로,
외벽 : 치장벽돌 마감
내벽 : 인테리어 마감
창호 : 목재창 구조임.
본건 기호2(나) 블록구조 기타구조지붕 단층건으로,
외벽 : 사이딩 마감, 몰탈위 페인팅 마감
내벽 : 벽지마감, 몰탈위 페인팅 마감
창호 : 새시창 구조임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

본건 기호2(가)의 공부상 지붕이 '시멘트기와지붕' 이나, 현황은 '강판지붕' 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 수목, 조경석 포함. 이동가능한 수석제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2024타경5346 (1)

소재지: 전라남도 광양시 봉강면 지곡리 679

용도: 단독주택

감정가: 12억 7,883만 7,200원

토지면적: 827.60㎡ (약 250.37평)

건물면적: 158.09㎡ (약 47.82평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 진OO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 전라남도 광양시 봉강면 지곡리 "지곡마을" 내에 위치하며, 주변은 단독주택 및 농경지가 혼재된 농촌 취락지대로 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 판단됩니다.

인접 도로상태: 본건 북측 및 동측으로는 노폭 약 7~8미터, 남서측으로는 노폭 약 4미터의 포장도로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 2012년 4월 10일 접수된 진상농업협동조합의 근저당권(을8)으로, 채권액은 2억 4천만 원입니다.

인수되는 권리: 등기부등본상 모든 권리(근저당, 지상권, 압류, 임의경매 등)는 말소기준권리 이하로 소멸될 예정이므로, 인수되는 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

임차인 현황:

* 김정삼 씨는 2022년 5월 2일 전입하였으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있고 대항력은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 실제 점유 여부 및 법률 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

총 채권액: 토지 및 건물 등기부상의 총 채권액은 7억 9천 5백만 원입니다.

1.3. 상권분석

주변 환경: 본건은 농촌 지역의 취락지대로, 단독주택 및 농경지가 주를 이루고 있습니다.

상업시설: 주변에 대규모 상업시설의 형성은 미미할 것으로 예상되며, 기본적인 생활 편의시설 위주로 이용 가능할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 농촌 지역 특성상 지역 내 기본적인 편의시설 위주로 이용 가능할 것으로 예상됩니다. 상세한 편의시설 정보는 현장 확인이 필요합니다.

교통: 차량을 이용한 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 편의성에 대한 정보는 부족합니다.

1.5. 잠재적 리스크

건축물 현황 차이: 공부상 지붕은 '시멘트기와지붕'이나, 현황은 '강판지붕'으로 확인되었습니다. 이는 향후 유지보수 또는 수리 시 고려해야 할 사항입니다.

임차인 관련: 대항력 없는 임차인 김 씨가 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있습니다. 실제 점유 여부 및 권리관계를 명확히 파악해야 합니다.

제시외 물건: 토지/건물 일괄매각 시 제시외 수목 및 조경석이 포함되므로, 이에 대한 관리 또는 철거 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다. (단, 이동 가능한 수석은 제외됩니다.)

공동담보 물건: 본건은 공동담보 물건으로, 관련 담보물건의 가치 변동이나 처분 현황이 본건에 영향을 줄 수 있습니다.

이용 제한: 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 관련 법규 준수가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 농촌 취락지대에 위치한 단독주택으로, 감정가는 12억 7천만 원대로 높은 편입니다.

권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 분석되어 비교적 명확합니다.

주요 검토 사항으로는 대항력 없는 임차인의 실제 점유 여부, 제시외 물건 처리 문제, 공동담보 물건의 영향 등이 있습니다.

적정 입찰가 산정을 위해서는 현지 부동산 시세에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

대항력 없는 임차인으로 인해 명도 부담이 상대적으로 적을 수 있습니다. (단, 실제 점유 여부 확인 필수)

토지와 건물을 일괄 매각받아 온전한 소유권을 확보할 수 있습니다.

장기적으로 지역 개발 가능성을 염두에 둔다면 투자 가치를 고려해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 정확한 시세 파악 및 최적 입찰가 산정을 위해서는 광양시 봉강면 지곡리 일대의 유사 단독주택 및 토지 거래 사례에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다. 제공된 정보만으로는 현 시세를 정확히 반영하기 어렵습니다.

감정가 12억 7,883만 7,200원 대비 채권 총액 7억 9,500만 원이 설정되어 있으며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

보수적으로 접근 시, 감정가의 70% 수준인 약 8억 9,500만 원부터 고려해볼 수 있으나, 이는 실제 시장 상황과 다를 수 있습니다. 따라서 현지 시세 조사 결과를 바탕으로 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.