나이스옥션 법원경매 전주 2024타경5245 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1647-9 근린시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 전주 2024타경5245 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1647-9 근린시설 경매

• 사건번호: 2024타경5245
• 주소: 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1647-9
• 용도: 근린시설

전주지방법원 경매7계 2024타경5245 | 소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1647-9 | 감정가: 1,958,051,030원 | 최저가: 1,370,636,000원 | 용도: 근린시설

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 전주지방법원 2024타경5245 (1)

소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1647-9

용도: 근린생활시설

감정가: 1,958,051,030원

토지면적: 451.00㎡ (약 136.44평)

건물면적: 819.81㎡ (약 248.00평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건

1.2. 물건 상세 분석

1.2. 1.입지조건

본 물건은 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가에 위치하고 있으며, 'KBS 전주방송총국' 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 상업나지와 근린생활시설이 혼재된 성숙 중인 상가지대로, 전주 서부신시가지의 일부로서 행정, 상업의 중심지로 개발이 진행된 지역입니다. 본 물건까지 차량 접근이 용이하며, 우전로와 마전들로가 통과하고 버스 정류장이 인근에 있어 교통 여건은 무난한 편입니다. 또한, 동측으로 폭 약 10M의 포장도로(인도 포함)에 접해 있어 접근성이 좋습니다. 지역적으로는 준주거지역, 지구단위계획구역(서부신시가지), 소로1류(폭 10m~12m)로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(주거밀집지역)에 해당합니다.

1.2. 2.건물 현황

건물은 철근콘크리트조(철근)콘크리트지붕 및 일반철골조 3층으로 구성되어 있습니다. 외벽은 화강석버너구이, 치장벽돌, 강화유리로 마감되었으며, 내벽은 타일, 페인팅, 벽지도배 등으로, 바닥은 데코타일 등으로 마감되었습니다. 현재 근린생활시설(음식점)로 이용 중입니다. 도시가스 설비, 덤웨이터 및 승강기 설비, 시스템냉난방 설비, 위생설비, 급배수설비 등이 갖추어져 있습니다. 다만, 건축물대장상 1~3층은 일반철골구조로 등재되어 있으나, 현황 및 등기사항전부증명서상으로는 철근콘크리트조로 등재되어 있어 공부와의 차이가 있습니다.

1.2. 3.토지 현황

토지는 세장형의 평지로, '상업용 건부지'로 이용 중에 있습니다. 동측으로 약 10M 도로에 접해 있어 차량 및 보행자 통행에 불편함이 없습니다. 토지이용계획상으로는 준주거지역, 지구단위계획구역(서부신시가지), 소로1류(폭 10m~12m)로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(주거밀집지역)에 해당합니다. 토지 제시외 면적은 없습니다.

1.3. 권리 분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매로, 채권자의 신청에 의해 진행됩니다. 채권자는 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 토지와 건물이 일괄매각 대상이며, 감정평가서상 '가'~'라'로 표시된 제시외 건물도 매각에 포함됩니다. '유동화 물건'이라는 특이사항이 있으며, 이는 채권의 유동화를 통해 발생한 물건으로, 권리관계의 복잡성을 내포할 수 있으므로 상세한 권리분석 및 추가적인 조사가 필요합니다. 또한, 건물 현황에서 언급된 건축물대장과 등기사항전부증명서 간의 구조 차이(일반철골구조 vs 철근콘크리트조)는 권리관계 및 향후 이용 시 고려해야 할 사항입니다.

1.4. 상권 분석

본 물건이 위치한 전주 서부신시가지는 1993년부터 개발이 시작되어 전라북도의 새로운 행정, 상업 중심지로 자리매김한 지역입니다. 전라북도청, KBS 전주방송총국 등 주요 기관이 밀집해 있으며, 상업지구로서의 기능도 활발히 이루어지고 있습니다. 상업 시설 및 근린생활시설이 다수 분포하며, 최근에는 에코시티 등 신흥 상권의 부상과 함께 젊은 소비층의 유입이 증가하는 추세입니다. KTX 서대전역 주변의 객사길, 영화의 거리와는 다르게, 서부신시가지는 비교적 최근에 조성된 신도시 상권으로, 주거와 상업 기능이 복합된 형태를 띠고 있습니다. 다만, 일부 자료에서는 상가 공실률이 높다는 분석도 있어, 구체적인 업종 및 주변 경쟁 상권 분석이 중요합니다. 현재 본 물건은 음식점으로 이용 중인 근린생활시설로서, 주변 상권의 유동인구 및 소비 패턴에 따른 직접적인 수혜가 예상됩니다.

1.5. 생활 정보

물건지 주변으로는 KBS 전주방송총국이 위치하며, 효자동 일대에는 다양한 근린생활시설과 주거 시설이 밀집해 있습니다. 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다. 전주 서부신시가지 내에 위치하여 다양한 편의 시설 및 관공서 접근성이 좋습니다. 또한, 효자동3가는 길거리야, 올드스터프, 세이토우동 등 다양한 맛집이 밀집해 있는 지역으로 알려져 있습니다. 약 4km 거리에는 전주 한옥마을과 전북대학교가 있어 문화 및 교육 시설 이용도 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 공부와의 차이: 건축물대장상 1~3층이 일반철골구조로 등재된 반면, 등기사항전부증명서상으로는 철근콘크리트조로 등재되어 있어, 실제 건물 구조 확인 및 이에 따른 하자 보수, 증축, 개축 시 발생할 수 있는 행정적 제약을 검토해야 합니다.

2. 제시외 물건: 토지 및 건물 상에 제시외 물건(기호 ㄱ~ㄹ)이 소재하고 있어, 이 또한 일괄매각 포함 대상인지, 실제 현황은 어떠한지 확인이 필요합니다.

3. 임대 관계: 현재 임대 관계는 미상으로, 명도 진행 시 임차인과의 협의 또는 명도 소송 가능성을 염두에 두어야 합니다.

4. 유동화 물건: '유동화 물건'이라는 특성은 복잡한 채권 관계 및 소유권 이전 과정을 거쳤을 가능성이 있어, 권리 분석 시 더욱 면밀한 확인이 요구됩니다.

5. 가축사육제한구역: '주거밀집지역'으로 가축사육이 제한되는 구역에 해당하나, 현재 근린생활시설 용도이므로 직접적인 영향은 적을 것으로 보입니다.

6. 혐오 시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 전주시와 완주군의 통합 논의와 관련하여 소각장, 매립장 등 혐오 시설 이전 가능성에 대한 논의가 있었으나, 전주시는 이러한 시설의 완주 이전은 없을 것이라는 입장을 밝힌 바 있습니다. 본 물건지 인근에 직접적인 혐오 시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 전주 서부신시가지 내 준주거지역에 위치한 근린생활시설로, KTX 전주방송총국 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 교통 접근성이 좋고, 건물 내부에 승강기 등 편의 설비가 갖추어져 있으며, 현재 음식점으로 활용되고 있어 즉시 영업이 가능합니다. 다만, 건축물대장과 등기부등본 상의 건물 구조 불일치, 제시외 물건 존재, 임대 관계 미상, 유동화 물건이라는 특이사항 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 면밀한 현장 조사와 권리 분석이 필수적입니다. 서부신시가지의 지속적인 발전 가능성과 현재 상권의 특성을 고려할 때, 적극적인 관리가 이루어진다면 안정적인 수익 창출이 기대됩니다.

1.8. 투자 포인트

1. 입지: 전주 서부신시가지라는 개발 잠재력이 높은 지역에 위치하며, KBS 전주방송총국 인근으로 유동인구 확보에 유리합니다.

2. 용도: 현재 음식점으로 이용 중인 근린생활시설로, 별도의 리모델링 없이 바로 영업이 가능하거나 업종 변경 시에도 비교적 용이합니다.

3. 교통: 차량 접근성이 좋고 대중교통 이용이 편리하여 방문객 접근성이 우수합니다.

4. 확장 가능성: 서부신시가지의 지속적인 개발 및 확장 가능성을 고려할 때, 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

5. 즉시 활용: 내부 시설 및 설비가 갖추어져 있어, 명도 완료 후 바로 활용 가능한 점이 장점입니다.

투자를 고려하신다면, 권리 관계의 복잡성을 고려하여 전문가와 함께 상세한 권리 분석 및 현장 조사를 반드시 진행하시기 바랍니다.

법원 정보

전주지방법원 경매7계