나이스옥션 법원경매 전주 2024타경5764 [2] 전북특별자치도 전주시 완산구 평화동1가 434-56 1층 101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2024.11.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 평화동1가 소재 "전주평화초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 각종
근린생활시설 및 아파트단지, 단독주택 등이 혼재하는 주거대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

- 기호1) : 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 현황 "주상나지" 상태임.
- 기호2) : 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 현황 "도로" 상태임.

인접 도로상태

- 기호1) : 동측의 기호2)를 통해 출입이 가능함.
- 기호2) : 본건이 노폭 약 6미터 내외의 포장도로임.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호1) : 제2종일반주거지역(2022-09-15), 고도지구(7층이하), 가축사육제한구역(주거밀집지역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<전라북도지정문화재보호조례>.
- 기호2) : 제2종일반주거지역(2022-09-15), 고도지구(7층이하), 시가지경관지구(일반),
가축사육제한구역(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
역사문화환경보존지역<전라북도지정문화재보호조례>.

제시목록 외의 물건

--.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타 : --.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 평화동1가 소재 "전주평화초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 각종
근린생활시설 및 아파트단지, 단독주택 등이 혼재하는 노선 상가지대임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호3-가-13-카) 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 1층 101호 외 10개호로서,
- 외 벽 : 돌붙임 및 미장스톤, 징크판넬 등 마감,
- 내 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
- 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호3-가) : 제1종근린생활시설(현황 "공실")
기호4-나-6-라) : 교육연구시설(현황 "공실")
기호7-마-9-사) : 노유자시설(현황 "조아노인복지센터")
기호10-아-12-차) : 제2종근린생활시설(현황 "킹왕짱PC")
기호 13-카 : 업무시설(현황 "공실")

설비내역

상가 내 기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 현황 "상업용 건부지" 상태임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 35미터 및 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2022-09-15), 고도지구(7층이하), 시가지경관지구(일반), 대로1류(폭 35m-40m)(접합),
가축사육제한구역(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
역사문화환경보존지역<전라북도지정문화재보호조례>,
<추가 기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

기호12-차)는 귀 제시목록 상 403호로 기재되어 있으나, 집합건축물대장상 403호, 404호로 등재되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타 : --.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

현황: 공실

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 전주지방법원 2024타경5764 (2)

소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 평화동1가 434-56 1층 101호 (신 주소: 전주시 완산구 장승배기로 286)

용도: 근린상가 (1종 근린생활시설)

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 1,389,000,000원

토지 면적: 178.78㎡ (약 54.08평)

건물 면적: 239.10㎡ (약 72.34평)

1.3. 특이사항

공동담보, 재매각 물건

현재 공실 상태

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본 물건은 전북특별자치도 전주시 완산구 평화동1가 소재 "전주평화초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 각종 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택 등이 혼재하는 주거대와 상업 지역이 어우러진 곳입니다.

건물은 해당 지역의 노선상가지대에 속해 있습니다.

2.2. 교통 여건

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

건물은 북측으로 노폭 약 35미터, 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

토지는 제2종일반주거지역, 고도지구(7층 이하), 시가지경관지구(일반)에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역 및 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 개요

본 물건의 말소기준권리는 2015년 10월 13일 접수된 전주김제완주축산업협동조합의 근저당권 (1,051,700,000원)입니다.

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(압류, 가압류, 근저당, 가등기 등)는 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리 (없음)

등기부등본 상 인수되는 권리는 현재 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 남

보증금: 30,000,000원

차임: 500,000원

전입일자/사업자 등록일: 2024년 10월 11일

확정일자: 2024년 10월 11일

배당신고일자: 2025년 01월 22일

대항력: 없음

인수 보증금: 0원

*본 임차인은 대항력이 없으므로, 매각으로 인해 임차권은 소멸될 예정입니다. 따라서 임차인의 보증금 30,000,000원은 배당을 통해 전액 회수될 것으로 예상됩니다.*

3.4. 기타 등기부상 특이사항

소유권이전청구권 가등기(매매예약) 권리자: 송훈 (2024년 4월 11일)

전주시완산구의 압류 (2023년 4월 26일)

주식회사 우리카드의 가압류 (2024년 12월 20일)

위 권리들은 말소기준권리인 근저당보다 후순위에 해당하므로, 매각으로 인해 모두 소멸됩니다.

4. 상권 분석

4.1. 건물 및 업종 현황

건축물대장상 본 건물은 업무시설, 제1·2종 근린생활시설, 교육연구시설, 노유자시설 등이 혼재된 복합 용도의 집합건물입니다.

해당 물건(101호)은 제1종 근린생활시설로 등재되어 있으며, 현재 '공실' 상태입니다.

건물 내에는 PC방, 노인복지센터 등이 운영 중인 것으로 파악됩니다.

4.2. 주변 상권 특성

물건지 인근은 전주평화초등학교와 주거단지가 밀집해 있는 지역으로, 상업시설 및 근린생활시설이 다양하게 분포하고 있습니다.

이는 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있는 상권 환경을 조성합니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의 시설

주변에 각종 근린생활시설, 마트, 병원 등 다양한 편의시설이 위치해 있어 일상생활에 필요한 대부분의 서비스를 편리하게 이용할 수 있습니다.

5.2. 교육 시설

인근에 전주평화초등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 관련 리스크

해당 물건은 현재 '공실' 상태이며, 재매각 이력이 있는 점을 고려할 때 공실이 장기화될 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

공실 해소를 위한 적절한 임대 전략 수립이 중요합니다.

6.2. 개발 제한 관련 리스크

본 물건이 위치한 지역은 고도지구, 시가지경관지구, 역사문화환경보존지역 등에 포함되어 있어, 향후 건물 신축, 증축 또는 용도 변경 시 관련 법규에 의한 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 유무 (검색 결과)

주변 지역에 대한 간략한 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전주시 완산구의 생활권 및 상업 활동이 활발한 지역에 위치한 근린상가 건물입니다.

다수의 채권 및 압류가 존재하나, 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸되어 권리적으로는 안전한 물건입니다.

교통 여건, 주변 편의시설 접근성 등 입지적 강점을 가지고 있습니다.

다만, 현재 공실 상태이며 재매각된 이력이 존재하므로, 투자 시 신중한 접근과 공실 해소 전략 수립이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

안정적인 배후 수요를 확보할 수 있는 지역에 위치한 상가 물건입니다.

권리 관계가 명확하여 인수 부담이 적습니다.

적절한 임대 전략을 통해 공실을 해소할 경우, 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 1,389,000,000원입니다.

본 물건은 인수되는 임차인 보증금이 없어, 낙찰가 전액이 실질적인 매입 비용으로 간주됩니다.

재매각 물건이며 현재 공실 상태임을 감안할 때, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세, 공실 해소 가능성, 예상 임대 수익률, 향후 건물 가치 상승 요인 등을 종합적으로 분석해야 합니다.

추가적인 현장 조사와 시장 분석을 통해 최적의 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.