나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경111867 [1] 부산광역시 남구 용호동 296-22 임야 경매

매각기일: 2025-12-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경111867 [1] 부산광역시 남구 용호동 296-22 임야 경매

물건 대표 이미지

부산동부지원 경매3계 2024타경111867 | 소재지: 부산광역시 남구 용호동 296-22 | 감정가: 1,269,284,000원 | 최저가: 213,329,000원 | 용도: 임야

1. 물건 기본 정보

1.1. 개요

사건번호: 부산동부지원 2024타경111867 (1)

소재지: 부산광역시 남구 용호동 296-22 일원

용도: 임야 및 전(현황 주차장)

감정가: 1,269,284,000원

경매구분: 공유물분할을 위한 경매

매각대상: 토지 일괄매각, 제시외 건물 포함

1.2. 상세 내역

토지면적: 4,941.00㎡ (약 1,494.65평)

건물 제시외면적: 6.00㎡

소유자/채권자: 줌OOOOOOOO

채무자: 김OO

2. 감정평가 요약

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 남구 용호동 소재 "백운초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 정비된 기존 주택지이며, 본건 서측은 임야지대입니다.

제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

기호(1) 토지는 차량 접근이 가능합니다.

기호(2) 토지는 맹지이나, 인접지를 통하여 접근이 가능합니다.

본건 남동측으로 "동명로"가, 동측 인근으로 "용호로"가 통과하고 있어 주요 도로망 접근성은 양호합니다.

3. 물건 특성 및 분석

3.1. 이용 현황 및 제한 상태

기호(1) (전): 동측 하향의 완경사 지대 내 부정형 토지로서, 현황 "동보주차장"으로 이용 중입니다. 제2종일반주거지역에 해당합니다. 공부상 전(농지)이지만 현황이 주차장으로 이용 중이어서 농지취득자격증명(농취증)은 불필요하며, 전용허가 없는 불법 전용 상태이나 원상회복명령 가능성이 없다고 감정평가서에 명시되어 있습니다.

기호(2) (임야): 동측 하향의 급경사 지대 내 부정형 토지로서, 현황 자연림 상태입니다. 자연녹지지역 및 제2종일반주거지역이 혼재되어 있으며, 준보전산지에 해당합니다. 맹지이나 인접지를 통한 접근이 가능합니다.

3.2. 토지 이용 계획 및 제한

최고의 입지:

본건은 주택지 인근에 위치하며 일부(기호1)는 제2종일반주거지역에, 일부(기호2)는 자연녹지지역과 제2종일반주거지역에 혼재되어 있습니다.

개발의 제약 요소:

공통적으로 가축사육제한구역, 백운초등학교 상대보호구역에 저촉됩니다.

특히 기호(2)는 용호초등학교 상대보호구역에도 저촉되며, 준보전산지 규제를 받고 있어 개발에 있어 상당한 제약이 따를 수 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 경매의 종류

본 경매는 채권자/소유자 간의 지분 관계를 정리하기 위한 '공유물분할을 위한 경매'입니다.

낙찰자는 별도의 공유자가 없는 단독 소유권을 취득하게 됩니다.

4.2. 매각 및 제시외 물건

토지 전체가 일괄 매각되며, 기호(1) 지상에 소재하는 제시외 건물 6.00㎡도 매각에 포함됩니다.

제시외 건물은 토지의 사용·수익에 미치는 영향은 적을 것으로 판단되나, 정확한 구조 및 사용 여부 확인이 필요합니다.

4.3. 임대차 관계

임대 관계는 미상입니다.

기호(1) 토지가 현황 '동보주차장'으로 이용 중인 점으로 보아 임차인이 존재할 가능성이 높으며, 낙찰 후 명도 진행 시 변수가 발생할 수 있습니다.

5. 입지조건, 상권분석 및 생활정보

5.1. 입지조건

본건은 "백운초등학교" 인근의 기존 정비된 주택지에 위치하고 있어 기본적인 생활 인프라는 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

동명로, 용호로 등 주요 도로망이 인접하여 도심 접근성이 비교적 양호합니다.

5.2. 상권분석 및 생활정보

제시된 정보만으로는 인근의 구체적인 상권 현황, 편의시설 및 혐오시설 등에 대한 파악이 어렵습니다.

주변에 백운초등학교, 용호초등학교가 위치하여 교육 환경 보호를 위한 규제(상대보호구역)가 적용됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 개발 제한 리스크

기호(2) 토지는 자연녹지지역, 급경사 지대, 준보전산지, 복수의 학교 상대보호구역 등 다양한 규제가 중첩되어 있어 향후 개발 행위에 상당한 제약이 따를 수 있습니다.

6.2. 맹지 및 통행권 리스크

기호(2) 토지는 맹지입니다.

인접지를 통해 접근은 가능하나, 이는 현황 통행일 뿐이므로 향후 법정 통행권 확보 문제나 인접 토지 소유자와의 협의가 필요할 수 있습니다.

6.3. 명도 리스크

기호(1) 주차장의 임대 관계가 미상인 바, 임차인이 존재할 경우 낙찰자가 명도 책임을 지게 되며 그에 따른 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본건은 제2종일반주거지역과 자연녹지지역의 임야가 혼재된 대규모 토지 (약 1,500평)입니다.

기호(1)은 주차장으로 현황 이용 중이며 농지 관련 특례가 인정되나, 기호(2)는 자연림 상태의 규제 임야이므로 두 토지의 이용 가치가 극명하게 나뉩니다.

복잡한 토지 이용 계획 및 규제 사항을 면밀히 분석하고, 장기적인 관점에서 접근하는 것이 필요합니다.

7.2. 투자 포인트

투자 포인트:

1) 대규모 토지 확보: 부산 시내 주택가 인근에서 약 1,500평의 토지를 비교적 저렴한 가격에 확보할 수 있는 기회입니다.

2) 기호(1)의 현황 수익성: 기호(1)은 현황 주차장으로 이용 중이므로 낙찰 후 즉각적인 수익 창출이 가능하며, 농취증 문제에서 자유롭다는 이점이 있습니다.

3) 장기적 관점의 개발 가능성: 전체 면적의 일부가 제2종일반주거지역에 포함되어 있어, 규제 해제나 용도변경 가능성을 염두에 둔 장기 투자 가치가 있습니다.

4) 공유물분할 경매: 지분 투자로 인한 복잡한 권리 관계가 아닌, 온전한 단독 소유권을 취득하는 물건입니다.

법원 정보

부산동부지원 경매3계