나이스옥션 법원경매 통영 2024타경31289 [1] 경상남도 거제시 사등면 사곡리 500 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2024타경31289 [1] 경상남도 거제시 사등면 사곡리 500 임야 경매

• 사건번호: 2024타경31289
• 주소: 경상남도 거제시 사등면 사곡리 500
• 감정가: 1,679,812,000원
• 최저가: 421,432,000원
• 유찰 횟수: 5회
• 용도: 임야

통영지원 경매3계 2024타경31289 | 소재지: 경상남도 거제시 사등면 사곡리 500 | 감정가: 1,679,812,000원 | 최저가: 421,432,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 기본 정보 요약

사건번호는 통영지원 2024타경31289 (1)이며, 소재지는 경상남도 거제시 사등면 사곡리 500 외 다수입니다. 본 건의 용도는 임야이나 현재 택지조성공사 중 중단된 상태로 파악됩니다.

감정가는 1,679,812,000원이며, 매각 대상은 토지 매각으로 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

1.2. 면적 정보

총 토지면적은 5,794.00㎡ (약 1,752.69평)입니다.

건물면적 및 제시외면적은 없습니다.

2. 입지조건 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 거제시 사등면 사곡리 "두동마을" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

인근까지 차량 접근이 가능하며, 관내 대중교통 사정을 고려할 때 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 형태 및 이용 현황

필지별로 완경사지에 위치하며, "조성공사 중인 토지" 또는 "도로예정지"로 이용되고 있습니다. 대부분의 필지가 지적도상 맹지이나, 인접하여 '도로예정지'가 계획되어 있어 이에 대한 감정평가가 반영되었습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 및 권리 관계

본 건은 부동산 임의경매 물건이며, 일괄매각 조건입니다. 소유자 임OOOOO, 채무자 임OO, 채권자 거OOO 관계입니다.

3.2. 특수 권리 및 제한 사항

일부 목록에는 요역지지역권이 존재하며, 이는 민법 제292조 1항에 따라 이건 부동산의 소유권에 부종하므로 매수인이 취득하게 되며, 말소기준권리 이후이나 말소촉탁의 대상이 아닙니다. 이 지역권의 구체적인 내용은 관계기관 및 등기부를 통해 상세 확인이 필요합니다.

3.3. 농지취득자격증명 (농취증)

목록, 토지는 농지 취득과 관련하여 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출이 필요합니다. 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있으므로, 매수 희망자는 거제시 사등면 제출 사실조회서 회신서(2024.12.11.자)를 참조하여 관련 증명을 반드시 준비해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건은 임야 및 택지조성공사 중인 토지로, 상업용 부동산으로의 가치보다는 주거용 택지 또는 개발 용지로서의 가치가 높습니다. 주위에 특별한 상권이 형성되어 있지 않고 단독주택 및 자연림이 혼재하는 전원형 입지입니다.

4.2. 생활 정보

주변에 두동마을이 소재하여 전원형 주택지로의 개발 잠재력이 있으며, 차량 접근 및 교통 상황이 보통이므로 기본적인 생활 편의 시설 접근성은 확보 가능할 것으로 보입니다.

5. 잠재적 리스크 및 고려사항

5.1. 개발 공사 중단 리스크

2016년 건축신고를 득하여 택지조성공사 중 중단된 것으로 파악됩니다. 낙찰자가 잔금 납부 후 공사를 재개할 경우, 기존의 건축신고사항 및 관련 인허가 사항에 대해 관계기관(거제시 건축과 등)에 재확인하고, 중단 시점의 공사 진행 상황을 정확히 파악하여 추가 공사 비용 및 시간을 산정해야 하는 리스크가 있습니다.

5.2. 도로 및 맹지 리스크

다수 필지가 지적도상 맹지 상태입니다. '도로예정지'로 감정되었으나, 이 예정지의 실제 개설 및 준공 여부, 개설 비용 부담 주체 등은 관계기관에 반드시 확인해야 합니다. 도로 개설이 지연되거나 무산될 경우 토지 이용에 심각한 제한이 발생할 수 있습니다.

5.3. 농취증 제출 및 재매각

농지취득자격증명 제출 의무가 있는 점과 본 건이 재매각 물건이라는 점을 고려해야 합니다. 재매각은 선순위 낙찰자가 보증금을 포기했거나 잔금을 미납했을 때 발생하므로, 물건 자체의 숨겨진 하자나 권리상의 복잡성 여부를 추가적으로 확인하는 것이 좋습니다.

6. 종합 의견

본 건은 거제시 사등면의 계획관리지역 내에 위치한 대규모 토지(약 1,752평)로서, 이미 2016년에 택지조성공사가 진행되다 중단된 개발 잠재력이 있는 물건입니다.

감정평가 시 '도로예정지'를 감안하여 평가되었으므로, 향후 개발을 통해 지적도상 맹지 문제가 해소되고 주거용 택지로 완성된다면 높은 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

다만, 농지취득자격증명 제출 리스크, 요역지지역권 인수, 그리고 중단된 공사 재개의 비용 및 인허가 문제를 해결해야 하는 과제가 있습니다. 따라서, 개발 경험이 있거나 장기적인 관점에서 접근하는 투자자에게 적합한 물건입니다.

7. 투자 포인트

7.1. 개발 기성고 반영

이미 건축신고(2016) 및 택지조성공사가 일부 진행되어 개발 초기 단계의 인허가 리스크가 일부 해소되었으며, 조성 공사 중인 토지라는 점이 감정가에 반영되었을 가능성이 높습니다.

7.2. 용도 지역의 장점

계획관리지역에 위치하며 가축사육제한구역(모든 축종 제한)으로 지정되어 있어 주거 환경에 유리합니다. 향후 택지로 개발 완료 시 전원형 주택단지로의 가치 상승이 예상됩니다.

7.3. 대규모 필지 통합 매각

총 1,752평의 대규모 토지가 일괄 매각되어 소규모 주택단지 개발 등 비교적 큰 규모의 프로젝트 추진이 가능합니다.

법원 정보

통영지원 경매3계