나이스옥션 법원경매 통영 2024타경5020 [2] 경상남도 통영시 광도면 덕포리 446-2 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아세아 · 평가일 2024.11.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 통영시 광도면 덕포리 소재 "구집마을" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 마을주변 농경지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건은 공히 차량의 접근은 불가능하며, 제반 교통사정은 다소 불편시 됩니다.

형태 및 이용상태

기호 1)은 북측 하향한 완경사의 휴경지 상태입니다.
기호 2,3)은 남동측 하향한 급경사의 휴경지 상태입니다.
기호 4)는 남측 하향한 완경사의 휴경지 상태입니다.

인접 도로상태

본건은 공히 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) : 계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 영농여건불리농지.
기호 2) : 계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 75m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 영농여건불리농지.
기호 3) : 계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 75m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 영농여건불리농지.
기호 4) : 계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 75m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 영농여건불리농지.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 :
- 본건 토지는 인접필지와 지적경계확인이 불분명한바, 정확한 지적경계는 전문적인 지적측량이 요구되니 업무진행시 참고하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각
-농지취득자격증명 제출필요(미제출시 보증금 몰수)
-감정서에 의하면 대상토지는 맹지이며, 인접필지와 지적경계확인이 불분명함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2024타경5020 (2)

소재지: 경상남도 통영시 광도면 덕포리 446-2

용도: 전 (농지)

감정가: 122,157,000원

토지면적: 2,493.00㎡ (약 754.2평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 영OOOOO

특이사항: 농지취득자격증명, 재매각, 공동담보

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 통영시 광도면 덕포리 소재 "구집마을" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 농경지대가 형성되어 있으며, 전반적인 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 접근은 본건 토지에 직접적으로는 불가능하며, 이로 인해 제반 교통 상황은 다소 불편할 것으로 판단됩니다. 인근에 대규모 산업단지 개발(덕포일반산업단지)이 과거에 계획되었던 점을 고려할 때, 지역 내 산업 활동이 있을 수 있으나 본건 토지 자체는 농경지대로서의 성격을 지닙니다.

1.2. 권리분석

본건은 토지매각 대상이며, 등기부등본상 권리 내역은 다음과 같습니다.

말소기준권리는 2015년 9월 11일자 영남화훼원예농업협동조합의 근저당권(을7)입니다. 해당 권리보다 선순위인 소유권 이전(갑8, 갑12, 갑16) 및 후순위 권리(을8, 갑19)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 225,000,000원입니다.

임차인 현황: 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

주의사항으로, 본건은 재매각 물건이며 공동담보로 제공된 이력이 있습니다.

1.3. 상권분석

본건은 마을 인근의 농경지대로서, 주변에 상업 시설보다는 전원적인 농촌 마을의 형태를 띠고 있습니다. 따라서 일반적인 상권 분석보다는 해당 지역의 농업 및 토지 이용 계획과 관련된 분석이 더 중요합니다.

1.4. 생활정보

주변에 "구집마을"이 근접해 있으나, 차량 접근이 어렵고 교통이 다소 불편하여 생활 편의 시설 접근성은 제한적일 것으로 예상됩니다. 자세한 생활 편의 시설(마트, 병원, 학교 등)에 대한 정보는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 필수: 농지이므로 취득 시 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 낙찰자 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 맹지 및 지적 경계 불분명: 감정평가서상 본건 토지는 맹지이며, 인접 필지와 지적 경계 확인이 불분명하여 정확한 지적 측량이 요구됩니다. 이는 토지 이용 및 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

* 교통 및 접근성: 차량 접근이 불가능하며 교통이 다소 불편한 점은 물건의 활용성을 저하시킬 수 있습니다.

* 토지 이용 상태: 본건 토지는 북측, 남동측, 남측 하향의 완경사 또는 급경사 지대로서, 대부분 휴경지 상태입니다. 이는 토지 개발 및 활용에 제약 요인이 될 수 있습니다.

* 가축사육제한구역: 본건 토지는 계획관리지역 내에 위치하며, 주거밀집지역과의 거리에 따라 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

* 재매각 물건: 재매각 물건은 이전 입찰에서 유찰된 사유가 있을 수 있으므로, 취득 전 원인 분석이 필요합니다.

* 산업단지 및 환경 문제: 과거 덕포일반산업단지 개발 계획이 있었고, 지역 내 레미콘 공장 허가 및 폐기물 처리 시설(소각장)에 대한 언급이 있어, 잠재적인 산업 활동이나 환경 관련 이슈(소음, 비산먼지, 폐기물 처리 등)가 주변 지역에 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 통영시 광도면 덕포리에 소재한 농지(전)로, 현재 맹지 상태이며 경사지로 휴경지입니다. 농지 취득 자격 증명이 필수이며, 지적 경계가 불분명하고 차량 접근이 어렵다는 점은 주요 제약 요인입니다. 과거 산업단지 개발 계획이 있었던 지역임을 고려할 때, 향후 개발 가능성을 배제할 수는 없으나, 현재로서는 농업용 토지 또는 투자 목적의 토지로 고려될 수 있습니다. 재매각 물건이라는 점도 주의 깊게 살펴보아야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 농업 목적 활용: 농업에 관심이 있는 경우, 농지취득자격증명을 확보하여 직접 영농에 활용할 수 있습니다.

* 장기적 토지 가치 상승 잠재력: 통영시의 지역 개발 계획이나 인근 지역의 변화에 따라 토지 가치가 상승할 가능성을 염두에 둘 수 있습니다. (단, 이는 불확실성이 높습니다.)

* 낮은 진입 장벽 (단, 농지법 등 관련 법규 준수 시): 감정가 대비 면적이 넓어, 농지법 등 관련 규제를 충족하는 투자자에게는 비교적 낮은 금액으로 토지 확보 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건 토지의 현재 상태, 향후 활용 가능성, 주변 시세, 법적 제한 사항(농지법, 건축법 등), 그리고 입찰 참여자들의 경쟁 정도 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 특히 맹지, 경사지, 휴경지 상태, 교통 불편, 지적 경계 불분명 등의 불리한 조건과 농지취득자격증명 제출 의무는 입찰가 산정에 신중한 접근을 요구합니다. 본 제공 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우며, 추가적인 현장 조사, 주변 토지 실거래가 분석, 공시지가 확인, 그리고 전문가와의 상담을 통해 신중하게 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.