나이스옥션 법원경매 통영 2024타경5020 [1] 경상남도 통영시 광도면 덕포리 384-3 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아세아 · 평가일 2024.11.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 통영시 광도면 덕포리 소재 "구집마을" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 마을주변 농경지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건은 공히 차량의 접근은 불가능하며, 제반 교통사정은 다소 불편시 됩니다.

형태 및 이용상태

기호 1)은 북측 하향한 완경사의 휴경지 상태입니다.
기호 2,3)은 남동측 하향한 급경사의 휴경지 상태입니다.
기호 4)는 남측 하향한 완경사의 휴경지 상태입니다.

인접 도로상태

본건은 공히 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) : 계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 영농여건불리농지.
기호 2) : 계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 75m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 영농여건불리농지.
기호 3) : 계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 75m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 영농여건불리농지.
기호 4) : 계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 75m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 영농여건불리농지.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 :
- 본건 토지는 인접필지와 지적경계확인이 불분명한바, 정확한 지적경계는 전문적인 지적측량이 요구되니 업무진행시 참고하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-농지취득자격증명 제출필요(미제출시 보증금 몰수)
-감정서에 의하면 대상토지는 맹지이며, 인접필지와 지적경계확인이 불분명함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 통영지원 2024타경5020 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 영남화훼원예농업협동조합

매각대상: 토지매각

재매각 여부: 재매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 통영시 광도면 덕포리 384-3

용도: 전

토지면적: 1167.00㎡ (약 353.0평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정평가액

감정가: 71,187,000원

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 물건은 경상남도 통영시 광도면 덕포리 "구집마을" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 주로 농경지대로 이루어져 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 접근성

차량의 직접적인 접근이 불가능하며, 제반 교통 사정은 다소 불편한 것으로 파악됩니다.

2.3. 토지 이용 현황 및 형태

본건은 휴경지 상태이며, 기호 1 토지는 북측 하향의 완경사를, 기호 2, 3 토지는 남동측 하향의 급경사를, 기호 4 토지는 남측 하향의 완경사를 이루고 있습니다.

2.4. 지적 및 도로 현황

본건 토지는 맹지이며, 인접 필지와의 지적 경계 확인이 불분명합니다. 정확한 지적 경계 확인을 위해서는 전문적인 지적 측량이 요구됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

등기부상 주요 내용은 다음과 같습니다.

* 2006-03-28: 소유권 이전 (김판석 외 5명)

* 2007-01-31: 공유자전원지분전부 이전 (김태호)

* 2015-09-11: 소유권 이전 (옥덕순) - 매매

* 2015-09-11: 근저당권 설정 (영남화훼원예농업협동조합, 225,000,000원) - 말소기준권리

* 2015-09-11: 지상권 설정 (영남화훼원예농업협동조합) - 말소

* 2024-11-13: 임의경매 개시 결정 (영남원예농업협동조합, 219,847,871원) - 말소

등기부채권 총액은 225,000,000원입니다.

3.2. 권리관계 분석

말소기준권리인 2015년 9월 11일자 근저당권보다 선순위의 권리는 확인되지 않습니다. 말소기준권리보다 후순위인 근저당권, 지상권, 그리고 임의경매 개시 결정 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"이라는 기재가 있으나, 등기부상 지상권 설정 기록이 말소 처리되어 있어 이에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

3.3. 임차인 현황

인수할 보증금 합계액은 0원입니다. 임차인이 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권 및 개발 잠재력

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 광도면 덕포리 일대는 전통적인 농경지대로, 마을과 함께 형성된 지역입니다.

4.2. 용도지역 및 개발 가능성

토지는 계획관리지역에 속해 있어 향후 개발 가능성이 존재합니다. 하지만 현재는 영농여건불리농지로 지정되어 있으며, 가축사육 제한 구역으로 묶여 있어 토지 이용에 제약이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반 시설

주변이 농경지대인 점을 고려할 때, 편의시설이나 공공 기반 시설은 다소 부족할 것으로 예상됩니다. 구체적인 편의시설 및 의료, 교육 시설에 대한 정보는 제한적입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련 규제

농지 취득 시 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다.

6.2. 토지 접근성 및 경계 문제

본건은 맹지이며, 인접 필지와의 지적 경계가 불분명하여 활용 및 거래에 어려움이 따를 수 있습니다. 정확한 경계 확인을 위한 전문 측량이 요구됩니다.

6.3. 재매각 사유

재매각 물건으로, 과거 매각 과정에서 문제가 발생했거나 유찰되었을 가능성이 있습니다. 이는 잠재적인 추가 리스크 요인이 될 수 있습니다.

6.4. 기타 제약 사항

토지는 경사지를 이루고 있으며, 차량 접근이 어렵고 교통이 다소 불편합니다. 또한, 가축 사육 제한 구역으로 지정되어 있어 관련 업종의 사업에는 제약이 따릅니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 통영시 광도면의 농경지 토지로, 비교적 저렴한 감정가에 경매로 나왔습니다. 계획관리지역으로 향후 개발 가능성은 있으나, 현재는 맹지, 경사지, 교통 불편, 농지 취득 자격증명 필요 등의 명확한 단점을 안고 있습니다. 또한, 지적 경계 불분명 및 재매각 이력은 투자 시 신중한 접근을 요구합니다.

8. 투자 포인트

* 계획관리지역으로 분류되어 있어, 장기적인 토지 가치 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다.

* 농지 취득 자격 증명 발급이 가능한 경우, 향후 토지 활용 방안에 따라 가치 증대가 기대됩니다.

* 감정가 대비 낮은 가격으로 취득할 경우, 시세 차익을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정평가는 71,187,000원입니다. 다만, 맹지, 경사지, 교통 불편, 지적 경계 불분명, 농지 취득 자격증명 필수 등 다수의 리스크 요인이 존재하므로, 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가는 주변 시세, 향후 개발 가능성, 입찰 참여자 수 등을 면밀히 분석한 후 결정해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.