나이스옥션 법원경매 통영 2024타경5020 [3] 경상남도 통영시 광도면 덕포리 452 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아세아 · 평가일 2024.11.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 통영시 광도면 덕포리 소재 "구집마을" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 마을주변 농경지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건은 공히 차량의 접근은 불가능하며, 제반 교통사정은 다소 불편시 됩니다.

형태 및 이용상태

기호 1)은 북측 하향한 완경사의 휴경지 상태입니다.
기호 2,3)은 남동측 하향한 급경사의 휴경지 상태입니다.
기호 4)는 남측 하향한 완경사의 휴경지 상태입니다.

인접 도로상태

본건은 공히 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) : 계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 영농여건불리농지.
기호 2) : 계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 75m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 영농여건불리농지.
기호 3) : 계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 75m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 영농여건불리농지.
기호 4) : 계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 75m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 영농여건불리농지.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 :
- 본건 토지는 인접필지와 지적경계확인이 불분명한바, 정확한 지적경계는 전문적인 지적측량이 요구되니 업무진행시 참고하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-농지취득자격증명 제출필요(미제출시 보증금 몰수)
-감정서에 의하면 대상토지는 맹지이며, 인접필지와 지적경계확인이 불분명함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 상세정보

2.1. 기본사항

사건번호: 통영지원 2024타경5020 (3)

소재지: 경상남도 통영시 광도면 덕포리 452

용도: 전

감정가: 72,912,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 영남화훼원예농업협동조합

2.2. 토지정보

토지면적: 744.00㎡ (약 225.07평)

토지지분: 744㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

2.3. 건물정보

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 통영시 광도면 덕포리 소재 "구집마을" 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 마을 주변 농경지대로 구성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통상황

차량의 접근이 불가능하며, 제반 교통 사정은 다소 불편한 편입니다.

3.3. 형태 및 이용상태

기호 1)은 북측 하향의 완경사 휴경지 상태입니다.

기호 2), 3)은 남동측 하향의 급경사 휴경지 상태입니다.

기호 4)는 남측 하향의 완경사 휴경지 상태입니다.

3.4. 인접 도로상태

본건 토지는 맹지로서 인접 도로와 직접 접하지 않습니다.

3.5. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 계획관리지역에 속합니다.

또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축사 등 관련 업종에 제한이 있을 수 있습니다. (주거밀집지역과의 거리 기준에 따라 제한 범위 상이)

영농여건불리농지로 분류되어 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부요약

등기부상 말소기준권리는 2015년 9월 11일 접수된 영남화훼원예농업협동조합의 근저당권(을7)입니다.

매각으로 인해 근저당권, 지상권, 임의경매개시결정 등기 등은 말소될 예정입니다.

다만, 물건명세서 참고사항에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라는 문구가 기재되어 있으나, 등기부 요약상 지상권(을8)은 말소된 것으로 확인됩니다. 이 부분에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

현재 인수해야 할 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 맹지 및 접근성

본건 토지는 맹지로, 차량 접근이 불가하여 토지 이용 및 활용에 상당한 제약이 따릅니다.

5.2. 지적 경계 불분명

감정평가서에 따르면 인접 필지와 지적 경계 확인이 불분명한 상태입니다. 정확한 경계 확인을 위해 전문적인 지적 측량이 요구되며, 이는 인접 토지와의 분쟁 가능성을 내포합니다.

5.3. 농지취득자격증명 제출 필수

농지이므로, 농지취득자격증명 미제출 시 매수 보증금이 몰수될 수 있습니다.

5.4. 토지 현황

토지가 경사지이며 휴경지 상태로, 직접적인 농업 외 활용이나 개발에 추가적인 비용 및 노력이 필요할 수 있습니다.

5.5. 가축사육제한구역

계획관리지역이면서도 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 축산업 관련 개발은 제한됩니다.

6. 상권 및 생활정보

6.1. 주변 환경

본건 소재지는 마을 주변 농경지대로, 상업 시설이나 주거 밀집 지역과는 다소 거리가 있어 현재로서는 뚜렷한 상권 형성이 어려운 지역으로 판단됩니다.

6.2. 생활 편의시설

인근에 대한 상세한 생활 편의시설 정보는 부족하나, 마을 주변 농경지대 특성상 대규모 편의시설과의 접근성이 높지 않을 것으로 예상됩니다. (관련하여 별도 확인 필요)

6.3. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 검색 결과, 본건 토지 인근에 특별히 명시된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 광도면 일대에 레미콘 공장 등의 공업 시설이 과거에 허가되거나 조성된 사례가 있으므로, 장기적인 개발 동향 및 주변 환경 변화에 대한 지속적인 관심이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건 토지는 경상남도 통영시 광도면 덕포리에 위치한 전(밭)으로, 매각 대상은 토지 전부입니다. 감정가는 72,912,000원이며, 744.00㎡ (약 225.07평) 면적을 가지고 있습니다.

입지 면에서는 맹지라는 점, 차량 접근이 어렵다는 점, 토지가 경사지고 휴경지 상태라는 점, 그리고 인접 토지와의 지적 경계 확인이 불분명하다는 점 등 활용에 있어 다소 제약이 많은 물건입니다.

권리 분석상으로는 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸되며 인수되는 권리 부담은 없는 것으로 보이나, 지상권 관련하여 물건명세서 상의 기재와 등기부상 말소 여부에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

농지취득자격증명 제출은 필수이며, 이를 미이행할 경우 보증금이 몰수될 수 있으므로 주의해야 합니다.

주변 환경은 농경지대로, 현재로서는 풍부한 상권이나 생활 편의시설과의 접근성이 높지 않습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 계획관리지역

본 토지는 계획관리지역으로, 향후 개발 가능성이 있는 용도지역에 해당합니다. 다만, 현재의 맹지, 경사지, 혐오시설 인접 가능성 등 여러 제약 요인을 고려할 때 단기적인 개발보다는 장기적인 관점에서 접근할 필요가 있습니다.

8.2. 권리관계 명확성

말소기준권리 이하의 권리들은 소멸되어 권리 관계가 비교적 명확하다는 점은 긍정적인 요소입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 72,912,000원을 기준으로, 현장 조사 결과, 권리 관계, 주변 시세, 토지 이용의 제약성, 농지취득자격증명 관련 규제 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금이 0원이므로, 감정가 이하의 입찰도 고려될 수 있으나, 맹지 및 경계 불분명 등 리스크 요인을 감안하여 적정 가격을 산정해야 합니다.

* 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 조사 및 추가적인 법률, 세무 전문가의 검토를 통해 투자 결정을 내리시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.