나이스옥션 법원경매 통영 2024타경5020 [3] 경상남도 통영시 광도면 덕포리 452 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2024타경5020 [3] 경상남도 통영시 광도면 덕포리 452 전 경매

• 사건번호: 2024타경5020
• 주소: 경상남도 통영시 광도면 덕포리 452
• 감정가: 72,912,000원
• 최저가: 37,331,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 전

통영지원 경매2계 2024타경5020 | 소재지: 경상남도 통영시 광도면 덕포리 452 | 감정가: 72,912,000원 | 최저가: 37,331,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 기본 정보

사건번호는 통영지원 2024타경5020 (3)이며, 소재지는 경상남도 통영시 광도면 덕포리 452번지입니다.

본 물건의 용도는 '전'(밭)이며, 매각대상은 토지매각입니다.

토지면적은 744.00㎡ (약 225.04평)이고, 감정가는 72,912,000원으로 책정되었습니다.

1.2. 경매 및 권리 관계

경매구분은 부동산임의경매입니다.

소유자는 옥OO, 채무자는 박OO이며, 채권자는 영OOOOO입니다.

특이사항으로는 '농지취득자격증명' 제출이 필수이며, 과거 '재매각' 이력이 있는 물건으로 보입니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지 조건

본 물건은 경상남도 통영시 광도면 덕포리 소재 '구집마을' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 마을 주변 농경지대로서 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황은 차량의 접근이 불가능한 상태이며, 감정평가서상 공히 '맹지'로 확인되어 제반 교통사정은 다소 불편한 편입니다.

2.2. 용도 및 이용 상태

토지 형태는 북측 또는 남동측 하향하는 완경사 및 급경사의 휴경지(현재 밭으로 이용되지 않고 쉼) 상태입니다.

토지이용계획상 '계획관리지역'에 속하며, 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 75m~200m 이내)으로 지정되어 있습니다.

또한 '영농여건불리농지'로 분류되어 있어 영농에 불리한 조건을 가지고 있습니다.

2.3. 권리 분석

본 경매는 부동산임의경매로 진행되며, 매각대상은 토지(전) 단일입니다.

제시목록 외의 건물이나 물건은 없는 것으로 확인되어 명도(인도)상의 권리 위험은 매우 낮습니다.

다만, 입찰 시 '농지취득자격증명' 제출이 필수이며, 미제출 시 입찰보증금이 몰수되므로 이는 가장 큰 주의사항입니다.

3. 주변 환경 분석 및 리스크

3.1. 상권분석 및 생활정보

본 물건은 통영시 광도면 내에서도 농경지대가 주위를 이루는 '구집마을' 인근의 토지로, 상업시설이나 생활 편의시설이 발달된 상권은 형성되어 있지 않습니다.

주변 환경은 다도해와 인접한 해안도로를 따라 구집포구 등이 위치하는 등 자연 경관이 아름다운 지역으로 평가받기도 합니다.

다만, 광도면 일대는 조선소 등 대규모 산업단지가 조성되거나 계획되었던 지역 특성이 있어, 인근 지역의 산업 개발 상황에 따라 간접적인 영향을 받을 수 있습니다.

3.2. 잠재적 리스크 및 주의사항

가장 큰 리스크는 '맹지'라는 점과 '농지취득자격증명' 제출의무입니다.

- **맹지:** 차량 접근이 불가능하므로 농업용이든 다른 용도든 토지 이용 및 개발에 있어 근본적인 한계를 가집니다. 추후 인접 토지 소유자와의 협상을 통한 도로 확보가 필수적입니다.

- **농취증:** 낙찰 후 기한 내 농지취득자격증명 제출이 이루어지지 않을 경우, 입찰보증금이 몰수됩니다. 농지법상 자격 요건을 반드시 확인하고 입찰해야 합니다.

- **지적 경계 불분명:** 감정평가서에 의하면 대상 토지는 인접 필지와 지적 경계 확인이 불분명한 상태로, 정확한 경계 확인을 위한 전문적인 지적 측량이 요구됩니다. 측량 비용과 추후 경계 분쟁의 가능성을 고려해야 합니다.

- **재매각:** 과거 재매각 이력이 있는 물건은 입찰자가 잔금 미납 등으로 인하여 보증금을 포기한 사례가 있는 물건이므로, 해당 사유(통상적인 경우 위 농취증 미제출 또는 맹지 문제)를 면밀히 분석하고 입찰해야 합니다.

- **혐오시설:** 인근 지역에 대한 광범위한 조사 결과, 직접적인 대규모 혐오시설은 확인되지 않았으나, 주변 지역 특성상 과거 산업단지 조성 등이 논의되었던 점과 물건 자체에 가축사육제한구역으로 지정되어 있는 점을 참고해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 제언

4.1. 투자 포인트

- **계획관리지역:** 농지임에도 불구하고 '계획관리지역'에 속하여, 향후 개발 행위에 대한 확장성이 비교적 높은 용도지역이라는 점이 긍정적입니다.

- **저렴한 감정가:** 744.00㎡ (약 225.04평)의 토지 면적 대비 72,912,000원의 감정가로, 평당 약 32만 원 수준의 저렴한 가격에 진입할 수 있는 기회입니다.

4.2. 종합 의견

본 물건은 '계획관리지역'에 속하는 토지를 저렴하게 취득할 수 있는 장점을 가집니다. 그러나 '맹지'와 '지적 경계 불분명'이라는 치명적인 단점과 함께 '농지취득자격증명' 및 '재매각' 이력이 존재하는 고위험 물건입니다. 따라서 일반적인 농지 투자를 고려하는 입찰자보다는 토지 경매 경험이 풍부하며, 인근 토지 소유자와의 협상을 통해 맹지 해소 또는 농지 개발을 위한 명확한 계획을 수립할 수 있는 전문가형 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다. 매입 후 측량, 도로 확보, 농지 이용 계획 수립 등 추가 비용과 시간 투입이 필수적입니다.

법원 정보

통영지원 경매2계