나이스옥션 법원경매 통영 2024타경5068 [3] 경상남도 고성군 구만면 광덕리 120 답 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2024타경5068 [3] 경상남도 고성군 구만면 광덕리 120 답 경매

물건 대표 이미지

통영지원 경매2계 2024타경5068 | 소재지: 경상남도 고성군 구만면 광덕리 120 | 감정가: 87,308,000원 | 최저가: 21,904,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 통영지원 2024타경5068 (3)

소재지: 경상남도 고성군 구만면 광덕리 120 외 다수 (일괄매각)

용도: 답 외 (현황 건부지, 잡종지, 자연림 등 혼재)

감정가: 87,308,000원

토지면적: 1898.00㎡ (약 574.14평)

매각대상: 토지매각 (일괄매각)

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 설OO

채권자: 농OOOOOOOO

1.2. 물건 현황 상세 (감정평가서 요약)

대상 물건은 경상남도 고성군 구만면 광덕리 소재 '덕암교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 축사, 농가주택, 공장 및 임야 등이 혼재된 지역으로 제반 주위환경 및 교통 사정은 보통 수준입니다.

본 매각 건은 일련번호 1)부터 30)까지 총 30필지 이상이 일괄 매각되는 형태입니다. 주된 용도는 '답'이나, 현황은 건부지, 잡종지, 자연림, 나지, 그리고 내부 도로 등으로 매우 복잡하게 이용되고 있습니다.

토지의 형태는 부정형 평지 및 완경사지대가 혼재되어 있으며, 지적도상 맹지이거나 폐도인 경우가 많아 접근 시 인근 토지 또는 내부 개설 도로를 경유해야 하는 필지가 다수입니다. 일부 필지(23, 24, 25, 26, 28, 29, 30번)는 포장도로 및 제방도로와 접하고 있어 필지별 접근성이 상이합니다.

2. 입지조건 및 상권 분석

2.1. 입지조건

본 토지는 농경지, 임야, 주택, 공장 및 축사 등이 혼재된 전형적인 농촌 외곽 지역에 속합니다. 지리적으로는 '덕암교' 인근에 위치하며, 차량 접근 및 출입이 가능하여 기본적인 교통 사정은 보통입니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

대상 부동산이 위치한 지역은 농림지역 및 계획관리지역이 혼재된 곳으로, 상업적인 인프라나 상권이 발달된 곳은 아닙니다.

매각 대상인 토지 위에는 관리사, 근린생활시설, 운동시설 등 다수의 건물이 소재하고 있으나 (일련번호 6번~12번), 감정평가서상 이 건물들은 *장기간 공실 상태*이며 *관리 상태는 불량*하다고 파악됩니다. 이는 과거 개발 시도가 있었거나 특정 목적으로 건축되었으나 현재는 기능이 상실된 상태로 판단됩니다. 생활 편의 시설은 차량을 이용하여 인근 면 소재지 등으로 이동해야 하는 환경입니다.

3. 권리 분석 및 특이 사항

3.1. 권리 분석

본 매각은 '부동산임의경매'이며, 소유자와 채무자가 동일한 설OO으로 확인됩니다.

3.2. 특이 사항 및 유의 사항

농지취득자격증명 제출 필요: 매각 대상 필지 중 '답' 용도 등 농지로 분류되는 토지가 포함되어 있으므로, 매수인은 낙찰 후 관할 관청에 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 보증금은 몰수되므로 사전에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

일괄매각 및 재매각: 30필지 이상의 토지가 일괄로 매각되는 건이며, 이미 한차례 이상 유찰 또는 매각 불허가 등의 사유로 다시 진행되는 '재매각' 물건입니다.

분묘기지권 문제: 특이사항으로 '분묘기지권'이 명시되어 있습니다. 이는 토지 위에 타인의 분묘(묘)가 존재할 경우, 그 분묘의 기지(바닥 면적)를 사용할 권리가 존재할 수 있음을 의미합니다. 이 권리가 성립될 경우 토지 사용에 제한을 받을 수 있으므로, 현장 조사를 통해 분묘의 위치와 기지권 성립 여부를 철저히 확인해야 합니다.

법정지상권 문제: 매각 대상은 '토지매각'으로 건물이 포함되지 않습니다. 토지 위에는 관리사, 근린생활시설, 운동시설 등 다수의 건물(일련번호 6~12번)이 소재하고 있습니다. 만약 이 건물들이 토지 소유자(설OO)에 의해 건축되었고, 매각으로 인해 토지와 건물의 소유자가 달라질 경우, 건물 소유자는 관습상 또는 법률상 '법정지상권'을 주장할 여지가 있습니다. 이 경우 낙찰자는 건물을 철거하거나 매수할 수 없으며, 토지 사용 수익에 큰 제한을 받을 수 있는 중대한 리스크입니다.

4. 잠재적 리스크

4.1. 잠재적 리스크

법정지상권 성립 가능성: 건물이 매각 대상에 포함되지 않았으므로, 건물의 철거를 원활하게 진행하지 못할 수 있는 법정지상권 관련 분쟁이 발생할 수 있습니다. 가장 크고 복잡한 리스크 요인입니다.

농지취득자격증명 미비: 농지법상 자격이 없거나 계획서 작성이 미흡할 경우 보증금이 몰수될 위험이 있습니다.

복잡한 접근성 및 이용 상태: 30필지에 달하는 토지가 다양한 용도로 이용되고 있으며, 일부 필지는 맹지이거나 폐도를 경유해야 하는 등 필지별 이용 및 개발 가능성이 상이하여 통합적인 개발 계획 수립에 어려움이 예상됩니다.

혐오 시설 및 제한 구역: 주위 환경에 '축사'가 언급되어 있으며, 토지이용계획상 대부분의 필지가 *가축사육제한구역*(젖소, 닭, 메추리, 개, 돼지, 오리 등 제한)으로 지정되어 있습니다. 이는 주거 환경 및 개발에 있어 중요한 제약 요소이자 잠재적 혐오 시설 리스크로 작용할 수 있습니다. 특히 일련번호 28)은 *모든 축종 사육제한 구역*입니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 감정가 8천만 원대의 토지 매각 건이나, 실제로는 30필지 이상의 토지 및 그 위에 존재하는 다수의 미포함 건물, 그리고 복잡한 도로 관계와 법적 제한(농취증, 분묘기지권, 법정지상권 위험)이 얽혀있는 *고도의 난이도를 가진 투자 물건*으로 판단됩니다.

과거 개발 시도가 있었으나 현재는 공실 및 불량한 관리 상태인 건물이 존재하므로, 현재의 토지 이용 상태를 면밀히 분석하고 법정지상권 대응 계획을 수립할 수 있는 전문가에게 적합합니다. 일반 투자자가 접근하기에는 리스크가 매우 높습니다.

5.2. 투자 포인트

저가 매수 기회: 복잡한 권리 관계로 인해 유찰 가능성이 높으며, 이를 통해 감정가 대비 매우 저렴한 가격에 전체 필지를 매수할 기회를 확보할 수 있습니다.

계획관리지역의 개발 가능성: 전체 필지 중 일부는 *계획관리지역* 및 *성장관리계획구역*에 속하여 향후 개발 여지에 대한 기대가 있습니다.

특수 물건 전문가: 법정지상권, 분묘기지권, 농지취득자격증명 등 복합적인 법적 문제를 해결하고 명도(인도)까지 끌고 나갈 전문적인 역량이 있다면, 높은 수익을 기대할 수 있는 특수 물건 투자처입니다.

법원 정보

통영지원 경매2계