나이스옥션 법원경매 통영 2024타경5068 [1] 경상남도 고성군 구만면 광덕리 산185-2 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2024타경5068 [1] 경상남도 고성군 구만면 광덕리 산185-2 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경5068
• 주소: 경상남도 고성군 구만면 광덕1길 48-3
• 감정가: 2,718,511,990원
• 최저가: 682,021,000원
• 유찰 횟수: 5회
• 용도: 근린생활시설

통영지원 경매2계 2024타경5068 | 소재지: 경상남도 고성군 구만면 광덕1길 48-3 | 감정가: 2,718,511,990원 | 최저가: 682,021,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서: 통영지원 2024타경5068 (1)

1.1. 사건 개요 및 기본 정보

사건번호: 통영지원 2024타경5068 (1)

소재지: 경상남도 고성군 구만면 광덕리 산185-2 외 (일괄매각)

용도: 근린생활시설, 운동시설 등 (복합용도)

감정가: 2,718,511,990원 (약 27.2억 원)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채무자/소유자: 설OO

채권자: 농OOO

토지 면적: 89,082.00㎡ (약 26,948.36평)

건물 면적: 7,720.08㎡ (약 2,335.32평)

제시외 건물/구축물 면적: 599.20㎡ (매각 포함)

(총 건물 및 제시외 면적 합산: 8,319.28㎡, 약 2,516.49평)

1.2. 입지 조건 및 주변 환경 분석

최고의 입지:

본 건은 경상남도 고성군 구만면 광덕리 '덕암교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 축사, 농가주택, 공장, 임야 등이 혼재하는 전형적인 농촌 혼합 지역입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 환경:

대상 물건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 다수 필지가 내부도로를 통하여 접근 가능합니다. 일부 필지는 포장도로에 접하고 있으나, 다수 필지가 지적도상 맹지이거나 현황 폐도이므로, 내부도로 및 구거 복개 현황 도로의 법적 권리 및 소유 관계 확인이 필수입니다.

토지 이용 현황:

대부분의 필지가 계획관리지역 및 농림지역에 속하며, 현황 '건부지', '잡종지', '자연림', '답' 등으로 다양하게 이용되고 있습니다. '농업진흥구역' 및 '임업용산지' 등 개발 행위 제한이 따르는 필지가 다수 포함되어 있어, 이용 계획 수립 시 세밀한 검토가 필요합니다.

혐오 시설:

**주의 사항:** 본 건 소재지인 광덕리 일대에는 음식물 폐기물 처리시설(307-6번지 등)이 운영된 사례가 있으며, 이로 인한 악취 및 진동 등의 문제로 인근 주민들의 민원 및 반발이 지속적으로 발생했던 이력이 확인됩니다. 현 시점의 운영 여부와 관계없이, 잠재적인 환경 리스크 요인으로 작용할 수 있어 반드시 현장 확인이 필요합니다.

1.3. 건물 현황 및 이용 상태

건물 구성:

본 건은 복합적인 건물 구조와 용도로 구성되어 있습니다. 주요 건물은 철근콘크리트조 및 목조 등으로 이루어져 있으며, '근린생활시설', '운동시설', '관리사' 등으로 이용된 것으로 보입니다.

이용 상태:

감정평가서상 **'장기간 공실상태'**이며 **'관리상태는 불량'**하다고 명시되어 있습니다. 이는 향후 인수 후 시설 정비 및 보수에 상당한 비용과 시간이 소요될 수 있음을 시사합니다.

1.4. 권리 분석 및 특이 사항 (Legal Analysis & Special Notes)

매각 조건: 토지/건물 일괄매각.

주의 및 특이사항 (반드시 확인):

1. **농지취득자격증명(농취증) 필수:** [목록18~26]은 농지에 해당하여 농지취득자격증명 제출이 필요합니다. 미제출 시 매수보증금(입찰보증금)이 몰수되므로, 입찰 전 취득 가능 여부를 철저히 확인해야 합니다.

2. **분묘기지권:** [목록5, 9, 14]에 육안 식별이 어려운 분묘가 소재할 가능성이 언급되었습니다. 분묘기지권 성립 여부는 토지 이용에 중대한 제한을 가하므로, 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

3. **법정지상권:** '법정지상권'의 성립 가능성이 특이사항으로 기재되어 있습니다. 이와 관련하여 [목록6] 건물은 타지상(산 185-4번지)에, [목록8] 건물은 타지상(1062번지)에 소재하며, 제시외 건물 (ㄴ) 역시 타지상(산 185-4)에 걸쳐 소재합니다. 건물과 토지의 소유자가 다른 경우 법정지상권 성립 여부를 철저히 검토해야 합니다.

4. **제시외 건물/구축물:**

* 제시외 건물 (ㄱ) 및 제시외 구축물 중 관정(ㅋ)은 매각에서 제외됩니다. 특히 관정(ㅋ)은 고성군청 건설과 문의 결과 **타인 소유로 확인**되어, 매각 대상에서 제외된 점을 유의해야 합니다.

* 제시외 건물(ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ, ㅂ, ㅅ, ㅇ)과 구축물(ㅈ, ㅊ)은 **매각에 포함**됩니다.

5. **재매각:** '재매각' 이력이 있는 물건은 입찰자들이 선호하지 않는 이유가 있을 수 있으므로, 과거 유찰/변경/재매각 이력과 그 사유를 파악해야 합니다.

6. **통신기지국:** [목록5] 지상에 통신기지국이 소재하고 있습니다. 이는 철거 또는 임대료 승계 문제가 발생할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크 및 해결 과제

권리적 리스크: 법정지상권 성립 가능성에 따른 토지 이용 제한 및 건물 철거/지료 청구의 문제.

행정적 리스크: 농취증 미제출 시 보증금 몰수 위험, 농업진흥구역 등 개발 행위 제한에 대한 면밀한 검토 필요.

시설적 리스크: 장기간 공실로 인한 관리 불량 및 시설 노후화. 대규모 시설 보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 높음.

환경적 리스크: 음식물 폐기물 처리시설 등으로 인한 악취 및 환경 문제 발생 가능성.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견:

본 건은 토지 면적(약 2.7만 평)과 건물 면적(약 2,500평)이 압도적인 대규모 물건으로, 감정가 총액이 약 27억 원에 달합니다. 다수의 토지가 일괄매각되며, 근린생활시설, 운동시설 등의 복합 용도로 구성되어 있습니다. 규모에 비해 감정가는 비교적 낮게 책정되었을 수 있으나, **'법정지상권', '농취증', '분묘기지권', '타지상 건물 소재', '혐오시설 인근'** 등 다수의 중대한 권리 및 행정적 리스크가 복합적으로 얽혀 있어, **매우 높은 난이도의 특수물건**으로 판단됩니다. 충분한 자금력과 법률/행정 전문가의 컨설팅 없이는 접근이 어렵습니다.

투자 포인트:

1. **대규모 부지 확보:** 약 2.7만 평의 광활한 토지와 약 2,500평의 건물을 일괄 취득 가능.

2. **잠재적 개발 용도:** 계획관리지역 등 일부 필지를 활용한 대규모 시설(연수원, 요양시설, 레저시설 등)로의 개발 또는 리모델링 잠재력 (단, 농림지역, 농업진흥구역, 가축사육제한구역 등의 제한 사항 고려 필요).

3. **저가 매수 기회:** 다수의 특이사항으로 인해 유찰 가능성이 높아 최저가 매각 시 낮은 가격으로 대규모 부동산을 취득할 기회가 될 수 있음. (다만, 제시외 건물로 인하여 최저매각가격이 제한받는다는 점을 고려해야 함)

4. **근린생활/운동시설 부지:** 기존 건축물의 용도를 활용하여 복합 문화 시설, 대안학교, 종교 시설 등 특수 목적 시설로 재활용할 수 있는 잠재력.

법원 정보

통영지원 경매2계