나이스옥션 법원경매 통영 2024타경29583 [1] 경상남도 거제시 연초면 오비리 132-42 대지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2024타경29583 [1] 경상남도 거제시 연초면 오비리 132-42 대지 경매

• 사건번호: 2024타경29583
• 주소: 경상남도 거제시 연초면 오비리 132-42
• 감정가: 250,834,000원
• 최저가: 62,929,000원
• 유찰 횟수: 5회
• 용도: 대지

통영지원 경매2계 2024타경29583 | 소재지: 경상남도 거제시 연초면 오비리 132-42 | 감정가: 250,834,000원 | 최저가: 62,929,000원 | 용도: 대지

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 통영지원 2024타경29583 (1)

소재지: 경상남도 거제시 연초면 오비리 132-42

용도: 대지 (토지매각)

토지면적: 269.00㎡ (약 81.37평)

1.2. 가격 및 매각 정보

감정가: 250,834,000 원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지 (기호1, 2, 3 일괄매각)

2. 입지 조건 분석

2.1. 주위 환경 및 교통

본건은 거제시 연초면 오비리 "해송자연마을" 남동측 인근에 위치하며, 단독주택 및 다가구주택 등이 혼재하는 주택지대와 조선기자재 공장 등 준공업지역이 혼재하는 지역입니다. 차량 접근은 가능하며, 간선도로와의 접근성 및 대중교통 이용은 보통 수준으로, 거제 시내(고현동 등) 접근 시 차량 이용이 필수적입니다.

2.2. 토지 현황 및 이용 상태

본건 토지는 총 3필지로 일괄 매각됩니다.

기호1 토지는 부정형의 완경사지로 현황 "도로"로 이용되고 있습니다.

기호2, 3 토지는 축대 위의 급경사 부정형 토지로, 현황은 "주거나지(나대지)" 상태입니다. 경사지 위에 주거용 나대지가 형성되어 있어 건축 시 토목공사가 추가로 요구될 수 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한

본건은 준공업지역이며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)입니다. 준공업지역은 주거, 상업, 공업 기능이 복합적으로 나타나는 지역으로, 향후 공장 및 관련 시설 건축 가능성이 있으나 주거 환경 측면에서는 소음, 분진 등의 영향을 받을 수 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건 권리 관계

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자/채권자: 임OOOOO / 임OO / 새OOOO (임의경매이므로 등기부상 권리관계는 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됨)

매각대상: 토지 (건물은 매각 제외이나, 건물면적이 0.00㎡이므로 건물의 존재 가능성은 낮음)

3.2. 특이 및 주의사항

일괄매각: 기호 1, 2, 3 토지 전체가 일괄로 매각되므로, 현황 도로(기호1)와 나대지(기호2, 3)를 함께 취득해야 합니다.

경계 불분명: 감정서에 의하면 본건 토지는 인접 토지와의 경계가 불분명하다고 명시되어 있습니다. 이는 향후 토지 이용 및 건축 시 반드시 측량을 통해 경계를 명확히 해야 하는 중요한 잠재적 리스크입니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석 및 잠재적 활용

준공업지역에 위치하며 주변에 조선기자재 공장이 다수 산재하고 있는 지역 특성상, 일반적인 주거지 상권보다는 산업 지원 및 관련 시설 부지로의 활용 가능성이 높습니다.

나대지 상태인 기호2, 3은 공장 관련 창고, 사무실 부지 또는 소규모 제조 시설 용도로의 개발 잠재력이 있습니다. (단, 기호1 현황 도로를 포함해야 하는 점을 고려해야 합니다.)

4.2. 생활 정보 및 혐오 시설

인근에 '해송자연마을'이 있어 주거지가 형성되어 있으나, 상업 시설 및 교육 시설은 인접하지 않아 차량 이동이 필요합니다.

주변에 하수종말처리장 및 과거 쓰레기매립장이 위치했으며, 조선기자재 공장들이 들어서 있어 소음, 분진, 환경 오염 등의 혐오 시설 문제가 지역 주민들에 의해 제기된 바 있습니다. 투자 전 반드시 현장 방문을 통해 해당 시설물과의 거리 및 현재 환경 상태를 확인해야 합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 토지 경계 분쟁 가능성

감정서상 '인접한 토지와의 경계가 불분명함'이 명시되어 있어, 낙찰 후 인접 토지 소유자와의 경계 침범 또는 이용 관련 분쟁이 발생할 가능성이 매우 높습니다. 반드시 측량을 통해 경계를 확정해야 합니다.

5.2. 현황 도로 (기호1)의 처리 문제

매각 대상에 현황 도로로 사용되는 기호1 토지가 포함되어 있어, 도로 폐쇄 가능성 및 타인의 이용 제한 문제가 발생할 수 있습니다. 지적도상 도로가 아닌 경우 사도로 보아 사용 수익에 제한이 없을 수도 있으나, 도로 이용자들과의 관계 정리가 필요합니다.

5.3. 환경적 리스크

준공업지역 및 인근의 혐오 시설(하수종말처리장, 공장 등)로 인한 소음, 분진, 악취 등의 환경적 리스크가 존재합니다. 주거용으로의 가치는 낮게 평가될 수 있으며, 투자 시에는 이러한 환경 요소를 충분히 반영해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 준공업지역 내 위치한 나대지(주거나지) 및 현황 도로 토지의 일괄 매각 건입니다. 토지 면적(약 81.37평)은 소규모이지만 준공업지역의 활용 가치를 고려할 필요가 있습니다. 다만, '경계 불분명'이라는 치명적인 리스크와 '현황 도로'를 포함한다는 특성, 주변의 혐오 시설 문제를 동시에 안고 있습니다. 따라서 일반 실수요자보다는 토지 경계 해결 및 준공업지역의 특성을 활용한 개발/투자 경험이 있는 전문가에게 적합합니다.

6.2. 투자 포인트

준공업지역 내 토지 확보: 준공업지역은 용적률 및 용도 제한이 비교적 자유로워 산업 관련 시설 개발 시 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

저가 매수 기회: 경계 불분명 및 혐오 시설 이슈로 인해 유찰될 경우 감정가 대비 낮은 가격으로 매수할 기회가 생길 수 있습니다. (감정가 250,834,000 원)

인근 산업단지 연계 활용: 주변 조선기자재 공장과의 연계성을 활용하여 산업용 보조 시설 부지로의 개발을 고려해 볼 수 있습니다.

법원 정보

통영지원 경매2계