나이스옥션 법원경매 통영 2024타경30859 [1] 경상남도 거제시 하청면 713-1 하청리 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2024타경30859 [1] 경상남도 거제시 하청면 713-1 하청리 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

통영지원 경매2계 2024타경30859 | 소재지: 경상남도 거제시 하청면 서리1길 10-3 | 감정가: 287,871,280원 | 최저가: 201,510,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 기본 내역

사건번호: 통영지원 2024타경30859 (1)

소재지: 경상남도 거제시 하청면 하청리 713-1

용도: 근린생활시설 (현황: 주상용 건부지 이용 중)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자/채무자/소유자: 채권자 (해OOOOOOOO), 채무자/소유자 (여OO)

특이사항: 중복병합사건, 제시외 건물 및 수목 매각 포함 (일괄매각)

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 287,871,280원

토지면적: 477.70㎡ (약 144.50평)

건물면적: 147.06㎡ (약 44.48평)

제시외면적 (건물): 7.50㎡ (약 2.27평)

총 건물면적: 154.56㎡ (약 46.75평)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건

본 물건은 거제시 하청면 하청리 소재 "하청중학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택과 농경지가 혼재되어 있는 전형적인 주거 및 농촌 혼합지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 남동측으로 약 3m 폭의 도로와 접하고 있어 차량 접근이 가능하며, 교통 환경은 보통입니다.

최고의 입지: 하청중학교, 경남산업고등학교 등 교육시설 인근의 주거 혼합 지역에 위치하여 비교적 조용하고 안정적인 입지를 갖추고 있습니다.

2.2. 상권 분석

본 물건은 '근린생활시설'로 이용 중이며, 주위가 주택 및 농경지 혼재 지역임을 고려할 때, 상업지로서의 활발한 유동인구를 기대하기는 어렵습니다. 주요 상권보다는 주거지역을 기반으로 한 소규모 근린생활시설(식당, 소매점 등) 용도로 적합할 것으로 보입니다.

2.3. 생활 정보

교육 환경: 하청중학교 및 경남산업고등학교가 인근에 소재하고 있어 교육시설 접근성이 높습니다.

교통 환경: 약 3m 폭의 도로와 접하여 차량 진출입이 용이합니다.

혐오 시설: 주변 검색 결과, 대규모 산업시설이나 공해 유발 시설 등의 혐오 시설은 직접적으로 확인되지 않으며, 농촌 마을의 조용한 환경을 유지하고 있습니다.

3. 권리 및 법규 분석

3.1. 권리 분석

경매 구분: 부동산강제경매로, 채권자의 채권을 만족시키기 위한 강제집행입니다.

특이 사항: 중복병합사건으로 진행되고 있으며, 이는 여러 채권자가 경매를 신청하여 사건이 병합된 경우로, 권리관계가 다소 복잡할 수 있습니다.

매각 조건: 토지와 건물 일괄매각이며, **제시외 건물(감정서상 ㉠,㉡)과 제시외 수목이 매각에 포함**됩니다. 이들 제시외 물건은 법정지상권 문제 없이 함께 인수되므로 명도에 유리합니다.

임대차 관계: 감정평가서상 임대관계는 **미상**으로 확인되어, 낙찰 후 임차인 유무 및 대항력 여부에 대한 면밀한 확인(명도 대상자 파악)이 필요합니다.

3.2. 법규 및 제한 사항

토지이용계획 상 강력한 규제가 존재합니다.

계획관리지역, 농림지역: 복합적인 용도지역 설정으로 개발 행위에 제한이 따릅니다.

농업진흥구역: 농지법에 따른 강력한 규제로, 농지 이외의 용도로의 전환이나 건축이 매우 제한적입니다.

상대보호구역 및 절대보호구역 (학교): 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 학교 경계로부터 일정 거리 내에서는 유흥 시설, 오락 시설 등 학생 교육 환경에 유해한 시설의 설치가 엄격하게 제한됩니다.

소하천구역: 소하천정비법에 따른 구역 지정으로, 하천 관련 개발 행위 시 제약이 발생합니다.

3.3. 잠재적 리스크

제시외 물건: 제시외 건물(2동) 및 수목이 매각에 포함되나, 해당 물건의 현황과 등기 여부를 재차 확인해야 합니다. (감정가에 포함되어 명도 대상에 포함됨)

개발 제한 리스크: 계획관리지역, 농림지역, 농업진흥구역, 절대/상대보호구역, 소하천구역 등 다수의 법적 규제가 중첩되어 있어, **신축, 증축 또는 용도 변경을 통한 적극적인 개발 수익 실현에는 상당한 제약**이 따릅니다.

임대차 리스크: 임대관계 미상으로 명도 시 예상치 못한 임차인과의 분쟁(대항력 여부)이 발생할 수 있으므로, 명도 난이도를 고려해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 제언

4.1. 종합 의견

본 물건은 교육시설 인근의 주거 혼합 지역에 위치한 근린생활시설(주상용) 건물입니다. 토지면적이 약 144.50평으로 비교적 넓은 편이며, 제시외 건물 및 수목 일체를 포함하여 매각되는 점은 권리상 깔끔합니다. 다만, 농업진흥구역 및 절대/상대보호구역 등 중첩된 법적 규제로 인해 향후 적극적인 개발이나 용도 변경에는 상당한 어려움이 예상됩니다.

4.2. 투자 포인트

현 상태 유지 또는 리모델링 투자: 다수의 규제로 인해 용도 변경 또는 신축이 어렵기 때문에, 현재 주상용 건물로서의 기능을 보완하는 수준의 리모델링 투자가 가장 현실적입니다.

실수요자 적합성: 복잡한 규제를 감수하고도 인근 학교 관련 업종이나 주거를 겸하려는 실수요자에게 적합할 수 있습니다.

대지 면적의 활용: 넓은 대지 면적(약 144.50평)을 이용하여 주차 및 조경 등 공간 활용도를 높일 수 있습니다.

법원 정보

통영지원 경매2계