나이스옥션 법원경매 통영 2024타경31609 [1] 경상남도 통영시 도천동 220-23 노유자시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2024타경31609 [1] 경상남도 통영시 도천동 220-23 노유자시설 경매

• 사건번호: 2024타경31609
• 주소: 경상남도 통영시 중앙로 33
• 용도: 노유자시설

통영지원 경매2계 2024타경31609 | 소재지: 경상남도 통영시 중앙로 33 | 감정가: 408,534,100원 | 최저가: 183,023,000원 | 용도: 노유자시설

1. 사건번호 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 통영지원 2024타경31609 (1)

소재지: 경상남도 통영시 도천동 220-23

용도: 공부상 노유자시설 및 근린생활시설, 현황 1,2층 근린생활시설, 3,4층 주택 이용 중

감정가: 408,534,100원

토지면적: 184.00㎡ (약 55.66평)

건물면적: 322.35㎡ (약 97.53평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: (OOOOOOOO

채무자: 강OO

채권자: 장OOO

특이사항:

- 일괄매각.

- 제시외 건물(감정서상 ㄱ, ㄴ, ㄷ) 매각 포함.

- 공부상 용도와 현황 이용상태의 차이 (노유자시설/근린생활시설 vs 1,2층 근린생활시설, 3,4층 주택).

2. 입지조건

본건은 경상남도 통영시 도천동 소재 "윤이상기념공원" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량의 접근이 용이하여 교통 사정은 양호한 편이며, 남동측 및 북서측으로 포장도로와 접하고 있습니다. 다만, 토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(15m 이하), 중로3류(폭 12m-15m)에 속하며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대보호구역), 중점경관관리구역 등의 제한 사항이 있습니다. 인근에 위치한 윤이상기념공원은 지역의 문화적 가치를 높이는 요소입니다. 주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되는 물건입니다. 임의경매는 채무자가 채무를 이행하지 않아 채권자가 담보권을 실행하여 경매를 신청하는 경우입니다. 일반적으로 임의경매로 진행되는 부동산은 경락받을 경우 기존의 권리관계가 소멸되는 경우가 많으나, 낙찰 후 인수해야 할 권리(유치권, 법정지상권 등)가 있는지 여부는 별도의 면밀한 검토가 필요합니다. 본 건의 경우 제공된 정보만으로는 상세한 권리 분석이 제한적이며, 입찰 전 권리관계에 대한 철저한 조사가 선행되어야 합니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 도천동 지역은 주거지와 상업 시설이 혼재된 복합 상권의 특징을 보입니다. 건물 하층부는 근린생활시설로 활용 가능하며, 이는 지역 주민들의 일상생활 편의를 지원하는 업종에 적합합니다. 또한, 인근의 윤이상기념공원은 방문객 유입 가능성이 있어, 공원 이용객을 대상으로 하는 상권 형성에도 일정 부분 기여할 수 있습니다. 제2종일반주거지역에 속해 있어 다양한 업종의 근린생활시설 입점이 가능하나, 고도지구 등 지역적 제한 사항도 고려해야 합니다.

5. 생활정보

도천동은 통영시의 주요 도심 지역에 속해 있으며, 윤이상기념공원이 인접해 있어 문화 및 휴식 공간을 쉽게 이용할 수 있습니다. 교통 접근성은 양호한 편이며, 주변으로 근린생활시설, 주택 등이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 교육 환경으로는 인근에 통영여자중학교(도천동 위치) 등이 있으며, 통영초등학교 와 같은 초등학교도 비교적 가까운 거리에 위치하고 있어 교육 환경도 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

건축물 사용승인일이 1987년 9월 26일로, 약 38년 경과된 건물로서 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다. 가장 큰 잠재적 리스크는 공부상 용도(노유자시설 및 근린생활시설)와 실제 이용 현황(1,2층 근린생활시설, 3,4층 주택)의 차이입니다. 이는 향후 건축물 대장 변경, 용도 관련 민원 발생, 또는 증축/개축 시 문제의 소지가 될 수 있습니다. 또한, 임대관계가 미상으로 확인되어, 임차인이 존재할 경우 명도에 대한 추가적인 고려가 필요합니다. 제시외 건물 3동이 매각에 포함되어 있어 이에 대한 현황 파악이 중요합니다. 토지이용계획 상 고도지구, 중점경관관리구역 등의 규제 사항은 향후 건축 행위에 제약을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 통영시 도천동의 윤이상기념공원 인근에 위치한 4층 건물로, 상업 및 주거 복합 용도로 활용 가능한 잠재력을 가지고 있습니다. 양호한 교통 접근성과 주변 편의시설 이용이 용이하다는 장점이 있습니다. 그러나 30년 이상 경과된 건물의 노후화, 공부상 용도와 실제 이용 현황의 불일치, 그리고 여러 도시계획상의 제한 사항 등은 신중하게 검토해야 할 부분입니다. 이러한 단점들을 종합적으로 고려하여 투자 가치를 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

본 물건은 하층부의 근린생활시설과 상층부의 주택 용도로 구분되어 있어, 다가구 주택처럼 임대 수익을 기대하거나, 일부는 직접 거주하고 일부는 임대하는 등 다양한 활용 방안을 고려할 수 있습니다. 인근의 윤이상기념공원이라는 문화적 랜드마크는 지역의 가치를 더하며, 향후 도천동 지역의 발전 가능성에 따라 부동산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 건물의 노후화 및 용도 관련 이슈 해결 방안을 구체적으로 계획하는 것이 성공적인 투자의 핵심이 될 것입니다.

법원 정보

통영지원 경매2계