나이스옥션 법원경매 진주 2024타경6563 [2] 경상남도 남해군 설천면 금음리 1285 창고시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경6563 [2] 경상남도 남해군 설천면 금음리 1285 창고시설 경매

• 사건번호: 2024타경6563
• 주소: 경상남도 남해군 설천면 설천로 577-68
• 감정가: 615,213,700원
• 최저가: 201,594,000원
• 유찰 횟수: 5회
• 용도: 창고시설

진주지원 경매6계 2024타경6563 | 소재지: 경상남도 남해군 설천면 설천로 577-68 | 감정가: 615,213,700원 | 최저가: 201,594,000원 | 용도: 창고시설

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요

사건번호는 진주지원 2024타경6563 (2)이며, 경매구분은 부동산강제경매입니다.

매각대상은 토지/건물일괄매각이며, 현재 재매각 사건으로 진행 중입니다.

채무자/소유자/채권자가 모두 김OO으로 동일하여 권리관계는 단순해 보이나, 특이사항과 주의사항을 면밀히 검토해야 합니다.

감정가: 615,213,700원

토지면적: 12,832.00㎡ (약 3,881.02평)

건물면적(등기): 199.50㎡ (약 60.35평)

건물면적(제시외): 292.81㎡ (약 88.58평)

총 건물면적: 492.31㎡ (약 149.08평)

1.2. 입지 조건

평가대상 토지는 크게 두 지역으로 구분됩니다.

최고의 입지:

주요 물건지(2-13, 16, 17)는 경상남도 남해군 설천면 금음리 "금음신저수지" 남측 인근에 위치하며, 주위는 전, 답 등의 농경지대로 형성되어 있습니다.

별도 필지(1)는 창선면 지족리 "지족삼거리" 동측 인근에 위치합니다.

교통 상황:

주요 물건지는 남동측 원거리에 버스정류장이 소재하여 차량 진입이 필수적이며, 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

도로 현황:

주요 물건지(2-14, 16, 17)는 지적도상 맹지(도로에 접하지 않은 토지)이나, 폭 2~3미터의 내부도로와 사도에 접하고 있어 현황 상 진입은 가능합니다. 다만 맹지 상태는 향후 건축 및 개발 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

1.3. 권리 분석

물건 특이사항:

본 건은 농지취득자격증명 (농취증) 제출이 필수입니다. 목록 ②~⑬, ⑯, ⑰은 농지이거나 농지 여부 불분명으로 인해, 농지가 아니라는 사실증명을 제출하거나 농취증을 제출해야 하며, 미제출 시 입찰 보증금은 몰수됩니다.

법정지상권 성립 여부가 문제될 수 있습니다. 감정평가서상 건물(일련번호 15)은 2012년 10월 24일에 사용승인된 일반철골구조 창고이나, 현황은 일부 주택으로 이용 중이며 토지 및 건물의 소유자는 동일합니다. 근저당권 설정 시점과 건물의 축조 시점을 확인하여 법정지상권 성립 여부를 판단해야 합니다.

제시외 건물 및 수목:

총 292.81㎡(약 88.58평)의 제시외 건물(관리사, 보일러실, 가추 등) 및 수목은 모두 매각 대상에 포함됩니다.

다만, 호랑이, 사자, 양, 곰, 고래, 악어 등의 조각품은 매각 대상에서 제외되므로 착오 없으시길 바랍니다.

1.4. 상권 분석

용도 및 이용 현황:

토지 대부분은 농지("전")이며, 일부는 "창고부지"로 이용 중입니다. 건물은 창고시설로 허가받았으나, 현황은 창고 및 주택(15), 관리사 및 창고(15-1), 보일러실(15-2) 등으로 사용되고 있습니다.

주변 환경이 전형적인 농경지대이므로 일반적인 상업시설로서의 가치는 낮습니다.

잠재적 활용 가치:

대규모 토지 면적(약 3,881평)과 창고 시설의 특성을 고려할 때, 농업용 창고, 농산물 저장 시설, 또는 농촌 특성을 활용한 체험 시설(펜션 등)로의 개발 가능성을 검토해볼 수 있습니다. 다만, 용도지역 제한을 면밀히 확인해야 합니다.

1.5. 생활 정보

주변 환경:

금음신저수지 인근의 한적한 농촌 지역으로, 조용하고 전원적인 생활 환경이 보장됩니다.

주위는 주로 전, 답 등으로 구성되어 있어 주거 편의시설은 원거리에 위치합니다.

혐오 시설:

공개된 자료 및 주변 환경 검색으로는 본 물건지 인근에 특이할 만한 대규모 혐오시설은 확인되지 않습니다. (지리적 특성상 산지 및 농경지 주변에 위치)

1.6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 미제출 위험:

가장 큰 리스크이며, 미제출 시 입찰 보증금 전액을 몰수당할 수 있습니다. 농지 여부 확인 및 농취증 발급 가능 여부를 입찰 전 반드시 관할 관청에 문의해야 합니다.

법정지상권 성립 여부:

건물 철거 없이 토지만 낙찰받을 경우 법정지상권 성립으로 인해 건물 사용에 대한 지료 부담이 발생하거나, 복잡한 법적 분쟁에 휘말릴 수 있습니다. 토지와 건물이 일괄 매각되므로 상대적으로 위험은 낮으나, 성립 여부를 미리 검토해야 합니다.

토지 이용 제한:

대부분 토지가 자연환경보전지역이며, 가축사육제한구역(모든 축종 또는 일부 축종 제한)으로 지정되어 있어 개발 행위에 대한 제약이 매우 큽니다.

또한 해안경관관리지역 및 접도구역 등 여러 규제가 복합적으로 적용됩니다.

맹지 및 현황 도로:

대부분 토지가 지적도상 맹지이며, 현황 도로(사도)를 사용하고 있어 향후 도로 소유자와의 분쟁 발생 가능성이 존재합니다.

1.7. 종합 의견

본 건은 대규모 농지 및 창고 시설이 일괄 매각되는 특수 물건입니다.

농지취득자격증명, 법정지상권 문제, 자연환경보전지역의 개발 제한, 그리고 맹지 상태 등 여러 복합적인 권리 및 이용상 리스크를 안고 있습니다.

일반 투자자에게는 권하지 않으며, 농지 취득 및 토지 개발 경험이 풍부하고, 농업 관련 사업, 대규모 저장 시설 확보 또는 남해군 지역 특성에 맞는 특수 개발 사업을 염두에 둔 전문가에게 적합한 투자 물건입니다.

투자 전, 관할 지자체를 통한 농취증 발급 및 개발 가능성 여부에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

대규모 토지 확보:

총 면적 12,832.00㎡ (약 3,881평)의 대규모 토지를 일괄로 확보할 수 있습니다.

창고 시설 기확보:

등기된 창고 시설과 다수의 제시외 건물을 통해 즉시 활용 가능한 관리 및 저장 공간이 확보되어 있습니다. (약 149평)

재매각 기회:

재매각 사건으로 진행 중이므로, 이전 낙찰자의 잔금 미납으로 인해 유찰될 경우 추가적인 가격 하락의 기회가 발생할 수 있습니다.

법원 정보

진주지원 경매6계