나이스옥션 법원경매 진주 2023타경36352 [1] 경상남도 진주시 대곡면 단목리 1434 이동 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아 · 평가일 2023.09.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 대곡면 단목리 소재 "신흥마을" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 중·소규모의 공장지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제 차량의 출입 가능하며, 위치 및 대중교통수단의 통행·횟수 등을 고려시 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(3) 토지는 인접지와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 대부분 공업용 건부지 및 일부 경사지(법면)임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 왕복2차선의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 농림지역 , 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(지방도1007호선)<도로법>

제시목록 외의 물건

첨부 ‘지적 및 건물개황도’ 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임.
2)기 타:없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(1) 경량철골조 판넬지붕 단층 건물로서,
외벽 : 판넬잇기 등
내벽 : 몰탈위페인팅 등
바닥 : 하드너 마감 등
창호 : 새시창호 등

기호(2) 철골조 판넬지붕 단층 건물로서,
외.내벽 : 하단부 조적위 칼라강판잇기 등
천정 : 철골트러스위 판넬잇기 등
바닥 : 하드너 등
창호 : 새시창호 등
주기둥 : H-beam(450×200mm)
처마고 : 약13m

기호(2-2) 철골조 판넬지붕 2층 건물로서,
외벽 : 샌드위치판넬잇기 등
내벽 : 벽지 및 타일마감 등
바닥 : 타일 및 장판지마감 등
창호 : 새시창호 등

기호(2-3) 철골조 판넬지붕 단층 건물로서,
외.내벽 : 칼라강판잇기 등
천정 : 철골트러스위 판넬잇기 등
바닥 : 콘크리트위 미장 마감 등
창호 : 새시창호 등
주기둥 : H-beam(300×150mm)
처마고 : 약6m

이용상태

기호(1)(2):공장
기호(2-2):공장(현황:사무실, 숙소, 식당 등)
기호(2-3):공장(현황:사무실 등)

설비내역

위생 및 급·배수설비, 옥내소화전설비 등의 시설이 되어 있음.

부합물 및 종물

첨부 ‘지적 및 건물개황도’ 참조.

공부와의 차이

기호(2-2, 2-3) 건물은 공부상 용도는 ‘공장’ 이나, 현황은 ‘기호(2-2) : 사무실, 숙소, 식당 등 및 기호(2-3) : 사무실’ 로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임.
2)기 타:없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각, 제시외 건물[감정서상 ㉠~㉭, ㉠`~㉣`] 및 공장 및 광업재단저당법 제6조 목록 제2022-96호, 제2022-97호 매각 포함
-[목록2-1]은 소재불명으로 평가 및 매각 제외
-[목록2-2, 2-3]은 '공부'상 공장이나 '현황'은 사무실,숙소,식당 등 [목록2-2] 및 사무실 [목록2-3]임.
-[목록3] 토지 일부 경사지(법면) 및 접도구역 저촉

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2023타경36352 (1)

소재지: 경상남도 진주시 대곡면 단목리 1434 이동

용도: 공장

감정가: 2,406,869,400원

토지면적: 7938.00㎡ (약 2401.4평)

건물면적: 3183.20㎡ (약 963.0평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소벤처기업진흥공단

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 진주시 대곡면 단목리 소재 "신흥마을" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 중·소규모의 공장지대로서, 제반 주위환경은 보통으로 평가됨.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 위치 및 대중교통 사정 등을 고려시 교통상황은 보통으로 평가됨.

도로상태: 본건 남서측으로 왕복 2차선의 아스콘포장도로에 접함.

토지 이용 현황: 기호(3) 토지는 인접지와 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서, 대부분 공업용 건부지 및 일부 경사지(법면)임.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 계획관리지역, 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 접도구역(지방도 1007호선).

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 3월 31일 접수된 중소기업은행의 근저당권 (금 1,500,000,000원)임.

소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

인수되는 권리: 없음.

임차인 현황:

* 유연주: 보증금 15,000,000원, 차임 0원, 전입/확정/배당신고일 2023년 11월 23일. 대항력 없음.

* 윤종원: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2012년 4월 20일. 대항력 있음.

주의: 윤종원 임차인은 대항력은 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 실제 인수 금액 또는 권리 관계를 추가 확인해야 함. 금액이 미상이라도 주의 필요.

법정지상권: 특이사항에 '법정지상권'이 언급되어 있으나, 등기부상 별도 확인되는 내용은 없음. 추가적인 현장 조사 및 권리 관계 확인이 필요함.

1.3. 상권분석

주변 환경: 본건은 중·소규모 공장지대에 위치함.

(구체적인 상권 분석을 위한 자료는 제공되지 않았으나, 공장 밀집 지역임을 고려할 때 관련 산업 배후 수요가 있을 것으로 예상됨.)

1.4. 생활정보

(본 물건은 공장 부지로, 주거 생활 편의 시설에 대한 상세 정보는 제공되지 않음. '신흥마을' 인근에 위치.)

1.5. 잠재적 리스크

* 법정지상권: 특이사항에 언급되어 있어 잠재적 이슈로 파악됨.

* 중복사건: 관련하여 중복으로 진행되는 사건이 있을 수 있음.

* 대항력 있는 임차인: 윤종원 임차인은 보증금 및 차임 정보 미상으로, 실제 인수 부담이 발생할 수 있음.

* 유동화물건: 채권 관련 변동성이 있을 수 있음.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역, 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역, 접도구역 등으로 인해 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있음.

* 건물 현황 불일치: 일부 건물(목록2-2, 2-3)은 공부상 용도는 '공장'이나, 현황은 '사무실, 숙소, 식당 등'으로 이용 중임. 이는 추후 용도 변경 관련 문제 발생 소지가 있음.

* 토지 일부 경사지(법면) 및 접도구역 저촉: 토지 이용 및 활용에 제약이 될 수 있음.

* 제시외 건물: 감정서상 제시외 건물(㉠~㉭, ㉠`~㉣)은 매각에 포함됨.

* 소재불명 건물: 목록2-1은 소재불명으로 평가 및 매각 제외됨.

주변 시설 조사:

제공된 정보 및 관련 검색 결과로는 본건 소재지 주변에서 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 진주시 대곡면 단목리에 위치한 토지 및 건물로, 총 감정가는 약 24억 원입니다. 대지 면적은 약 2401평, 건물 면적은 약 963평 규모이며, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

경매 절차상 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 대부분 소멸될 것으로 보이나, 대항력 있는 임차인(윤종원)의 존재 및 보증금/차임 미상, 법정지상권, 중복사건, 유동화물건 등의 특이사항은 주의 깊은 분석이 필요합니다.

또한, 토지 이용 계획상 다양한 제한이 존재하며, 일부 건물은 공부상 용도와 현황이 달라 추가적인 확인이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 공장 부지: 2401평에 달하는 넓은 토지 면적으로 다양한 산업 활동이나 개발 가능성이 있음.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 한 번에 취득하여 관리 효율성을 높일 수 있음.

* (추가 시장 조사 필요: 주변 공장 시세, 임대 수요, 향후 개발 계획 등을 면밀히 조사하여 투자 가치를 판단해야 함.)

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원 (유연주 임차인 대항력 없음, 윤종원 임차인 보증금 0원)

주의사항: 본 물건은 권리 분석 및 현황 조사에서 복합적인 요소들이 확인되었습니다. 특히 대항력 있는 임차인(윤종원)의 보증금/차임 미상, 법정지상권 가능성, 건물 현황 불일치 등 추가적인 확인 및 법률 자문이 필수적입니다.

따라서, 인수 부담 가능성을 신중히 검토하여 예상 입찰가를 산정해야 하며, 본 보고서에서는 구체적인 입찰가 제시를 유보합니다.

현장 방문을 통한 건물 상태, 주변 환경, 법적 문제점 등을 직접 확인한 후, 전문가와 상담하여 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.