나이스옥션 법원경매 진주 2024타경2738 [2] 경상남도 사천시 동동 437 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신한

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 선구동 소재 "삼천포초등학교" 북서측 근거리에 위치하며,
주위는 주유소, 아파트, 상가, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은
보통시 됨.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1,2) : 부정형 일부 평지 및 완경사지로 조성공사된 토지 및 일부 현황 포장진입
도로 등임.

인접 도로상태

기호(1) : 지적도상 맹지이며, 317-1번지상 현황 포장 진입도로를 통해 진입가능함.
(317-1번지 일부 현황 진입도로의 이용가능여부는 확인을 요함.)

기호(2) : 본건 남동측으로 왕복 4차선 도로가 있으며, 본건 내부로 현황 포장진입도로
(노폭 4m내외)가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 자연녹지지역(2017-08-31)(자연녹지지역), 고도지구(3층이하 또는 12m이하)
가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률> 농지법제8조의규정이적용되는농지.

기호(2) : 자연녹지지역(2017-08-31)(자연녹지지역), 고도지구(3층이하 또는 12m이하)
가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로
(도로일부포함).

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

기호(1,2) : 귀 제시목록 및 공부상 답이나 현황 일부 조성공사된 토지 및
일부 현황 포장진입도로 등임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-지적도상 맹지임
-공부 상 '전'이나 현황 상 '전 및 구거' 임
-농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2024타경2738 (2)

소재지: 경상남도 사천시 동동 437

용도: 답 (공부상 '전'이나 현황은 '전 및 구거'임)

감정가: 170,563,000원

토지면적: 893.00㎡ (약 270평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 새남해새마을금고 (새OOOOOOO)

특이사항: 중복병합사건, 농지취득자격증명 필요, 재매각

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 건은 경상남도 사천시 선구동에 위치하며, 주위는 주유소, 아파트, 상가, 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 삼천포초등학교 북서측 근거리에 있습니다.

교통상황: 본 건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

인접 도로상태:

* 기호(1): 지적도상 맹지이며, 인접한 317-1번지상의 현황 포장된 진입도로를 통해 접근 가능합니다. 다만, 317-1번지 도로의 이용 가능 여부는 확인이 필요합니다.

* 기호(2): 본 건 남동측으로 왕복 4차선 도로가 있으며, 내부로는 노폭 약 4m의 포장된 진입도로가 있습니다.

주변 시설:

* 교육시설: 삼천포초등학교가 인근에 위치합니다.

* 기타: 주유소, 아파트, 상가 등이 혼재되어 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 검색 결과에 따르면, 해당 물건지의 즉각적인 인근에 혐오시설이 특정되지는 않았습니다. 다만, 사천시 전반적으로 생활폐기물 소각장 등 혐오시설 건립 추진에 대한 주민 민원이 제기된 사례가 있습니다.

3. 권리분석

채권자: 새남해새마을금고 (새OOOOOOO)

말소기준권리: 을9 근저당권 (하동군수산업협동조합, 2018-08-21)

인수되는 권리: 등기부등본상 모든 권리(근저당, 지상권, 가압류 등)는 말소기준권리 이하 소멸될 것으로 예상되어 인수되는 권리는 없습니다.

채권 총액: 등기부채권 총액은 약 1,830,860,679원입니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 별도의 임차인 정보는 확인되지 않습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서 상 '지상권개요' 항목이 있으나 상세 내용은 기재되어 있지 않습니다. 그러나 등기부등본상 지상권은 말소되는 것으로 표기되어 있어, 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 주유소, 아파트, 상가, 농경지가 혼재되어 있어 복합적인 특성을 나타냅니다. 삼천포초등학교가 인근에 있어 교육 환경은 양호한 편입니다. 주변 상권은 특정 업종이 밀집된 형태라기보다는 지역 주민들을 위한 근린 상가 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교육: 삼천포초등학교가 인근에 있어 자녀 교육 환경에 접근성이 용이합니다.

* 편의시설: 주유소, 아파트 단지, 상가 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있을 것으로 보입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 편의성은 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 맹지: 지적도상 맹지로서, 인접 도로(317-1번지)의 실제 이용 가능 여부에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

* 공부 상 현황 불일치: 공부상 '답'으로 되어 있으나, 현황은 '전 및 구거'로 이용되고 있습니다.

* 농지취득자격증명 필수: 현황이 '전' 또는 '구거'이므로, 농지취득자격증명 발급이 필수입니다. 미제출 시 낙찰 후 보증금이 몰수될 수 있으므로 주의해야 합니다.

* 토지이용계획상의 제약: 본 토지는 자연녹지지역, 고도지구(3층 이하 또는 12m 이하), 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 해당하여 건축 및 토지 이용에 제한이 따릅니다.

* 재매각 물건: 재매각 사유를 파악하여 이전 입찰에서 문제가 되었던 부분을 확인하는 것이 중요합니다.

* 도시관리계획: 동동 지역에 도로 신설 관련 도시관리계획이 결정(변경) 및 고시된 바 있어, 향후 기반 시설 확충 가능성을 고려할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 사천시 동동에 위치한 토지로서, 감정가는 170,563,000원입니다. 공부상 용도는 '답'이나 현황은 '전 및 구거'이며, 특히 지적도상 맹지라는 점이 큰 특징입니다. 농지취득자격증명 발급이 필수이며, 미제출 시 보증금 몰수의 위험이 있습니다. 또한, 자연녹지지역, 고도지구, 가축사육제한구역 등 토지이용계획상 제약이 존재합니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸되어 깨끗한 편입니다. 맹지 및 농지 취득 관련 절차, 토지이용계획상의 제약 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 재매각 물건으로서, 이전 유찰 원인을 파악하고 이를 반영한 경쟁력 있는 입찰 전략 수립이 가능합니다.

* 맹지임에도 불구하고 현황 도로를 통한 접근이 가능하다는 점을 활용하여, 토지의 잠재적 가치를 높일 수 있는 방안을 모색해볼 수 있습니다.

* 주변 시세 대비 감정가의 적정성을 분석하여 투자 메리트를 판단해야 합니다.

9. 예상 입찰가

인수해야 할 보증금이 없는 점을 고려할 때, 감정가 170,563,000원을 기준으로 시장 상황, 물건의 장단점, 잠재적 리스크(맹지, 농지취득자격증명, 토지이용규제 등)를 종합적으로 분석하여 입찰가를 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가는 본 물건의 향후 활용 방안에 대한 구체적인 검토와 주변 시세 조사를 통해 결정될 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.