나이스옥션 법원경매 진주 2024타경2738 [2] 경상남도 사천시 동동 437 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경2738 [2] 경상남도 사천시 동동 437 전 경매

• 사건번호: 2024타경2738
• 주소: 경상남도 사천시 동동 437
• 감정가: 170,563,000원
• 최저가: 55,890,000원
• 유찰 횟수: 5회
• 용도: 전

진주지원 경매4계 2024타경2738 | 소재지: 경상남도 사천시 동동 437 | 감정가: 170,563,000원 | 최저가: 55,890,000원 | 용도: 전

1. 경매 물건 보고서

1.1. 사건 기본 정보 및 물건 개요

사건번호: 진주지원 2024타경2738 (2)

소재지: 경상남도 사천시 동동 437

용도: 전(田)

매각대상: 토지매각 (부동산임의경매)

토지면적: 893.00㎡ (약 270.14평)

감정가: 170,563,000원

소유자/채무자: 임OO

채권자: 새OOOOOOO

1.2. 특이사항 및 주의사항 요약

특이사항: 중복병합사건, 재매각 진행, 농지취득자격증명 필요.

주의사항:

1. 지적도상 맹지임 (단, 인접 필지(317-1번지) 상 현황 포장 진입도로를 통해 진입 가능성 있음. 이용가능여부 확인 요함.)

2. 공부 상 '전'이나 현황 상 '전 및 구거(도랑)' 또는 일부 조성공사된 토지 및 일부 현황 포장 진입도로 상태임.

3. 농지취득자격증명을 요함 (미제출 시 보증금 몰수). 농지가 아니라는 사실을 증명할 수 있는 경우에도 증명 필요.

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지 조건

본건은 경상남도 사천시 선구동 소재 "삼천포초등학교" 북서측 근거리에 위치합니다.

주위는 주유소, 아파트, 상가 등과 농경지가 혼재하는 지역입니다.

전반적인 주위 환경과 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능한 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

토지의 형태는 부정형의 일부 평지 및 완경사지로, 조성공사가 되어 있거나 현황 포장 진입도로로 사용되는 부분이 포함되어 있습니다.

기호(2) 토지의 경우 남동측으로 왕복 4차선 도로가 접해 있고, 내부로 현황 포장 진입도로(노폭 4m 내외)가 있어 접근성이 양호합니다.

기호(1) 토지는 지적도상 맹지이나, 317-1번지 상 현황 포장 진입도로를 통해 진입할 수 있는 가능성이 있습니다.

2.2. 권리 분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 소유자와 채무자가 동일인인 임OO입니다.

등기부 상 복잡한 권리관계는 보고된 정보만으로는 판단하기 어려우나, 매각대상은 토지 전부에 대한 매각으로 제시외 건물 등이 없는 깨끗한 상태로 보입니다. (단, 등기부 및 선순위 권리 관계는 별도 확인 필요).

중복병합사건이며, 재매각이 진행 중이라는 점은 이전 경매 절차에 문제가 있었음을 시사합니다.

2.3. 상권 분석

주변에 주유소, 아파트, 상가가 혼재된 지역이라는 점을 감안할 때, 소규모 생활 편의시설 및 근린 상권이 형성되어 있을 것으로 추정됩니다.

삼천포초등학교 인근의 입지적 특성 상 주거 관련 업종이나 교육 관련 시설에 대한 수요가 일부 있을 수 있습니다.

토지의 현황 및 용도지역 상 개발을 통한 상업시설 건축 시, 주변 환경과의 조화를 고려해야 합니다.

2.4. 생활 정보

삼천포초등학교가 인접해 있어 교육 시설 접근성이 좋습니다.

주변에 아파트 단지가 존재하여 기본적인 생활 인프라가 갖춰져 있을 것으로 보이며, 차량 접근성이 보통인 점을 고려하면 생활 편의시설 이용에 큰 불편은 없을 것으로 예상됩니다.

(정확한 병원, 은행, 대형마트 등은 추가적인 지도 검색을 통해 확인 필요)

2.5. 잠재적 리스크

1. 농지취득자격증명 요구: 본건은 공부 상 '전'으로 농지취득자격증명이 필수입니다. 미제출 시 입찰보증금을 몰수당하므로, 입찰 전 취득 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

2. 맹지 리스크: 기호(1) 토지는 지적도상 맹지입니다. 현황 도로를 이용하더라도 그 이용 권리(사도통행권, 배타적 사용수익권 포기 여부 등)를 명확히 확인해야 합니다.

3. 이용 현황과의 불일치: 공부 상 '전'이지만 현황 상 '조성공사된 토지 및 포장 진입도로', '구거' 등이 포함되어 있어, 실제 사용 가능한 면적이나 개발 가능성에 영향을 줄 수 있습니다.

4. 토지이용계획 규제: '자연녹지지역' 및 '고도지구(3층 이하 또는 12m 이하)'로 건축물의 높이 및 개발 행위에 제한이 있습니다.

5. 재매각 사건: 재매각으로 진행되는 이유를 파악하고, 그로 인한 추가적인 위험 요소가 없는지 확인이 필요합니다.

2.6. 종합 의견

본건은 자연녹지지역 내 토지매각 건으로, 삼천포초등학교 인근의 양호한 입지 조건을 가지고 있습니다.

지목은 '전'이지만 현황 상 일부 도로로 이용되거나 조성된 토지가 포함되어 있어, 개발 및 활용 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

농지취득자격증명 발급과 맹지 해소 방안(현황 도로 이용 가능성)이 본건 투자의 핵심 성공 요인입니다.

토지의 면적이 893.00㎡ (약 270.14평)로 적당하여, 향후 개발 행위(고도지구 제한 준수 필요)를 고려한 투자 가치가 있습니다.

2.7. 투자 포인트

1. 개발 잠재력: 자연녹지지역 및 고도지구 제한을 준수하는 범위 내에서 단독주택, 근린생활시설 등 개발이 가능할 수 있는 토지입니다. (단, 건축법상 도로 접촉 여부 등 확인 필수).

2. 가격 경쟁력: 재매각 사건이므로, 유찰 시 감정가 대비 낮은 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

3. 지리적 이점: 아파트, 상가 등이 혼재하는 지역의 초등학교 근거리 입지로, 주거 또는 근린생활시설 용도의 투자에 적합합니다.

4. 넓은 면적: 약 270평의 넓은 면적을 확보하여, 다양한 형태의 건축 계획 수립에 유리합니다.

법원 정보

진주지원 경매4계