나이스옥션 법원경매 진주 2024타경2738 [1] 경상남도 사천시 선구동 314-3 답 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경2738 [1] 경상남도 사천시 선구동 314-3 답 경매

물건 대표 이미지

진주지원 경매4계 2024타경2738 | 소재지: 경상남도 사천시 선구동 314-3 | 감정가: 1,679,398,000원 | 최저가: 550,305,000원 | 용도: 답

1. 물건 보고서

1.1. 기본 정보 요약

사건번호는 진주지원 2024타경2738 (1)이며, 소재지는 경상남도 사천시 선구동 314-3번지 외 일괄 매각 물건입니다.

용도는 공부상 답이며, 현황은 일부 조성공사된 토지 및 포장진입도로 등입니다.

매각 대상은 토지매각(일괄매각)이며, 경매 구분은 부동산임의경매입니다.

토지 면적은 6040.00㎡ (약 1827.1평)이고, 감정가는 1,679,398,000원으로 평가되었습니다.

소유자 및 채무자는 임OO, 채권자는 새OOOOOOO입니다.

1.2. 특이사항 및 주의사항

본건은 중복병합사건이며 재매각 물건입니다. 특히 중요한 특이사항으로 '농지취득자격증명' 제출이 요구되며, 미제출 시 보증금이 몰수되므로 입찰 전 관할 관청에 반드시 확인해야 합니다.

주의사항으로 일괄매각이며, 목록1 토지는 지적도상 맹지입니다. 목록1, 2 토지 모두 공부상 용도는 '답'이나, 현황은 '일부 조성공사된 토지 및 일부 포장진입도로 등'으로 이용되고 있습니다.

감정평가서에 따르면, 토지 일부에 관련 허가를 득하고 토목공사 등이 된 상태이나, 기준시점 현재 건축허가 취소로 원상회복 명령이 내려진 상태로 조사되었으므로, 입찰 전 주무관서에 제반 사항을 필히 확인해야 합니다. 또한 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요합니다.

2. 물건 분석

2.1. 입지 조건

본건은 경상남도 사천시 선구동 소재 삼천포초등학교 북서측 근거리에 위치합니다.

주위는 주유소, 아파트, 상가, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 되는 것으로 평가되었습니다.

교통상황은 본건 및 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

기호(2)의 경우 남동측으로 왕복 4차선 도로가 있으며, 본건 내부로 노폭 4m 내외의 현황 포장진입도로가 존재합니다. 다만 기호(1)은 지적도상 맹지이므로, 인접한 317-1번지 상 현황 포장 진입도로의 이용가능여부를 확인해야 합니다.

토지이용계획상 자연녹지지역(2017-08-31)이며, 고도지구(3층 이하 또는 12m 이하)로 제한을 받습니다.

2.2. 권리 분석

본 경매는 부동산임의경매로 진행되며, 채권자 새OOOOOOO의 신청에 의한 경매입니다. 소유자 및 채무자가 동일한 임OO이므로 명도 저항의 가능성을 염두에 두어야 합니다.

본건은 재매각 사건이며 중복병합사건입니다. 매각 대상은 토지 매각(일괄매각)이므로 건물에 대한 권리 문제는 발생하지 않습니다.

가장 큰 권리적/행정적 위험은 건축허가 취소에 따른 '원상회복 명령'입니다. 이는 낙찰자가 떠안을 수 있는 중대한 행정적 부담이므로, 관련 주무관서(사천시)에 현재 명령의 이행 상태, 이행강제금 부과 여부, 원상회복의 범위와 비용 등을 명확하게 확인해야 합니다.

농지취득자격증명 제출은 필수 조건이며, 미제출시 입찰보증금을 몰수당할 수 있습니다. 공부상 '답'이지만 현황이 '일부 조성공사된 토지'이므로, '농지가 아님을 증명'하거나 '농취증'을 제출하는 두 가지 방법 중 하나를 선택해야 합니다.

2.3. 상권 분석 및 생활 정보

본건 주위는 아파트, 상가, 주유소, 농경지가 혼재하는 지역으로, 근거리에 삼천포초등학교가 위치합니다.

생활 편의시설의 경우 인근에 상가가 혼재하고 아파트 단지가 존재하여 기본적인 생활 인프라는 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

교통 상황은 차량 접근이 용이하고 왕복 4차선 도로에 일부 접하고 있어 비교적 양호한 편으로 판단됩니다.

3. 투자 분석

3.1. 잠재적 리스크

최대 리스크는 '원상회복 명령'입니다. 낙찰자는 이 명령을 이행해야 할 의무를 승계할 가능성이 매우 높으며, 이에 소요되는 비용과 시간은 낙찰가 산정 시 필수적으로 반영되어야 합니다.

'농지취득자격증명' 발급 또는 '농지 아님 증명'이 불가능할 경우 보증금이 몰수될 수 있습니다.

목록1 토지는 지적도상 맹지이고, 진입도로 이용에 대한 확인이 필요합니다.

공부상 '답'과 현황 '조성공사 토지'의 차이로 인해 향후 토지 이용 및 지목 변경 시 추가적인 행정적 절차와 비용이 발생할 수 있습니다.

3.2. 투자 포인트

총 6040.00㎡ (약 1827.1평)의 대면적으로, 자연녹지지역 내에서 개발 잠재력을 갖추고 있습니다.

현황상 토목공사가 일부 완료되어 있어, 적법하게 건축허가를 재추진할 경우 시간과 비용을 절약할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

고도지구(3층 이하 또는 12m 이하) 제한은 있지만, 자연녹지지역의 건폐율 및 용적률을 고려하여 개발 계획을 수립할 수 있습니다.

왕복 4차선 도로 접근성이 양호한 토지가 포함되어 있어 향후 활용도가 높을 수 있습니다.

3.3. 종합 의견

본건은 자연녹지지역 내 대형 면적의 토지로서 개발 잠재력은 높으나, 현존하는 '건축허가 취소 및 원상회복 명령'이라는 행정적 리스크가 매우 큰 물건입니다.

입찰자는 감정가 대비 원상회복 비용, 법적 비용, 행정 절차 소요 기간 등을 상세히 분석하여 합리적인 입찰가를 결정해야 합니다. 이 리스크를 명확히 해결할 수 있는 능력이 있는 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다. 행정적 리스크 해결이 본건 투자의 성패를 좌우할 것입니다.

법원 정보

진주지원 경매4계