나이스옥션 법원경매 진주 2024타경4215 [1] 경상남도 진주시 정촌면 예하리 1272-1 제2동 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신한 · 평가일 2024.07.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

평가대상 토지는 경상남도 진주시 정존면 예하리에 소재 "정촌면사무소" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 상업지대 등으로 형성되어있음.

교통상황

평가대상 토지까지 차량의 접근이 가능하며, 지역내 대중교통편의 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

평가대상 토지는 대체로 지반평탄하게 조성되어 북동측 인접지와는 등고차가 있으며, 정방형의 "상업용 건부지"로 이용 중임.

인접 도로상태

평가대상 토지의 남서측 및 북서측으로 중로3류가 통과하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

유통상업지역, 제1종지구단위계획구역(정촌), 중로3류(폭 12m-15m)(중로 3-54)(접합),
중로3류(폭12m-15m)(중로 3-58)(접합), 가축사육제한구역 (모든축종 제한)< 가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>,군사기지 및 군사시설 보호 구역 <군사기지 및 군사시설 보호법
>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법 >, 일반산업단지(정존)<산업입지
및 개발에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

건물 감정평가 요항표 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

평가대상 건물은 일반철골구조 스라브지붕 3층 건물로 사용승인일은 2014.10.08일이고,

-외 벽 : 노출콘크리트 마감 및 판넬붙이기 등 마감,
-내 벽 : 석고보드 및 타일 등 마감,
-바 닥 : 타일깔기 등 마감,
-창 호 : 전면 복층유리 새시창호 구조임.

이용상태

평가대상 건물은 판매시설 및 주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급탕설비, 화재경보설비, 화재탐지설비, 천정형시스템에어컨설비 등이 설치되어 있음.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

공부 및 감정평가의뢰물건의 표시상 물건소재지는 "경상남도 진주시 정츤면 예하리 1272-1, 1272-2, 1272-3, 1272-8" 4필지상으로 등재되어 있으나 실제 "예하리 1272-1"지상에 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 실지조사일 현재 탐문에 의하면 임대 중으로 조사되나 상세내역은 미상임.
2)기 타 : 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각
-[목록2] 건물 3층은 공부상 '스라브지붕'이나 현황상 '판넬지붕'임
-[목록2] 건물은 공부상 "진주시 정촌면 예하리 1272-1, 1272-2, 1272-3, 1272-8" 4필지상으로 등재되어 있으나 현상상 "예하리 1272-1" 지상에 소재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

진주지원 2024타경4215 (1)

1.2. 소재지

경상남도 진주시 정촌면 예하리 1272-1 제2동

1.3. 용도

판매시설

1.4. 감정가

2,158,015,630원

1.5. 면적

* 토지 면적: 835.60㎡ (약 252.76평)

* 건물 면적: 1088.24㎡ (약 329.20평)

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.9. 특이사항

* 유동화 물건

* 재매각

1.10. 주의사항

* 본 물건은 토지/건물 일괄매각 대상입니다.

* 건물 3층은 공부상 '슬라브지붕'이나 현황상 '판넬지붕'으로 상이합니다.

* 건물은 공부상 4필지(예하리 1272-1, 1272-2, 1272-3, 1272-8)에 등재되어 있으나, 현황상 '예하리 1272-1' 지상에 소재합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

평가대상 토지는 경상남도 진주시 정촌면 예하리에 소재하며, 정촌면사무소 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 상업지대 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 지역 내 대중교통은 보통 수준입니다. 인근에 버스 정류장이 다수 위치하여 대중교통 이용이 가능합니다.

2.3. 형태 및 이용상태

토지는 대체로 지반이 평탄하며, 북동측 인접지와는 등고차가 있습니다. 정방형의 상업용 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

토지의 남서측 및 북서측으로 중로3류(폭 12m-15m)가 통과하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 유통상업지역

* 제1종지구단위계획구역 (정촌)

* 중로3류 (폭 12m-15m) (접합)

* 가축사육제한구역 (모든 축종 제한)

* 군사기지 및 군사시설 보호구역

* 비행안전제6구역 (전술)

* 일반산업단지 (정촌)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2018년 05월 16일에 접수된 부산은행 근저당권(을6)입니다. 본 경매로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

* (유)에스에이치코리아진주지점: 보증금 20,000,000원, 차임 2,000,000원, 사업자등록일 2019.06.17, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 20,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입일자 2023.01.20, 대항력 없음.

* 대한예수교장로회사천교회: 보증금 25,000,000원, 차임 0원, 배당신고일자 2024.08.27, 대항력 없음. (건물 등기부상 전세권 설정 권리자)

* 정은주: 보증금 30,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022.04.28, 배당신고일자 2024.08.08, 대항력 없음. (건물 등기부상 전세권 설정 권리자)

임차인 중 금액이 미상인 경우는 없으나, 모두 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없을 것으로 판단됩니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 총 채권액 (등기부상 채권 총액)

* 토지 등기부채권 총액: 1,485,000,000원

* 건물 등기부채권 총액: 1,540,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 물건은 상업지대에 위치하고 있으며, 인근에는 다수의 상업시설 및 산업단지가 분포하고 있습니다. 특히, 정촌산업단지 인근에 위치하여 관련 종사자를 대상으로 한 상권 형성 가능성이 있습니다. 과거 이 지역에 대형 아웃렛 입점 계획이 있었던 점으로 미루어 상업 활동이 활발한 지역으로 판단됩니다.

4.2. 유동인구

정촌면사무소 인근에 위치하며, 상업지대라는 점을 감안할 때 일반적인 수준의 유동인구를 기대할 수 있습니다. 차량 접근성이 좋고 대중교통이 운행되고 있어 외부 유입 또한 가능합니다.

4.3. 경쟁업체

주변 상업지대 특성상 다양한 업종의 경쟁업체가 존재할 수 있습니다. 다만, 본 물건의 용도가 판매시설이므로, 유사한 판매시설과의 경쟁 관계를 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

진주시 정촌면 지역에 위치하며, 면사무소 등 공공기관이 인근에 있습니다. 버스 노선이 운영되고 있어 진주시내 접근성이 양호한 편입니다.

5.2. 혐오시설 유무

주변 지역에서 하수처리시설, 쓰레기 소각장, 가축분뇨 처리시설 등에 대한 설치 반대 민원이 제기된 사례가 있으나, 본 물건지 인근에 직접적인 혐오시설이 위치한다는 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

건물이 공부상 4필지에 등재되어 있으나, 실제로는 1필지(예하리 1272-1)에 소재하는 점은 향후 재산권 행사 시 확인 및 정리가 필요할 수 있습니다.

6.2. 건물 상태

건물 3층의 지붕 마감이 공부상(슬라브지붕)과 현황상(판넬지붕) 차이가 있어, 추후 건물 현황 조사 및 보수가 필요할 수 있습니다. 또한, 현재 판매시설 및 주택으로 이용 중이며, 임대차 관계에 대한 상세 내역은 미상인 부분이 있습니다.

6.3. 재매각 및 유동화 물건

재매각 처분은 이전 경매 절차에서 낙찰이 이루어지지 못했거나, 낙찰 후 잔금 미납 등의 사유가 발생했음을 시사합니다. 유동화 물건이라는 점은 특수한 금융 구조와 관련될 수 있으므로, 추가적인 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 진주시 정촌면 예하리에 위치한 판매시설로, 상업지대에 자리하여 기본적인 상권 기반을 갖추고 있습니다. 교통 접근성 또한 양호한 편이며, 감정가는 20억 원대로 비교적 높은 편입니다.

다만, 재매각 및 유동화 물건이라는 점, 건물 지붕 마감과 공부상 소재지 불일치 등의 특이사항은 투자 결정 시 신중한 접근이 요구됩니다. 또한, 임차인 현황은 파악되었으나 구체적인 임대차 내역(상세 내역 미상)은 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 진주시 정촌면 상업지구 내 입지: 주변 상업지대 형성 및 산업단지 인근으로 잠재적 배후 수요 확보 가능.

* 토지 및 건물 일괄 매각: 건물 활용도에 따라 다양한 수익 창출 기대.

* 좋은 교통 접근성: 중로3류에 접하고 있어 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 편리함.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 감정가 2,158,015,630원을 기준으로, 상권 분석, 건물의 현황 및 용도, 제시된 권리관계, 재매각 및 유동화 물건이라는 특수성, 그리고 낙찰자가 인수할 별도의 보증금이 없다는 점 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

구체적인 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세 조사, 임대료 수준 분석, 향후 예상되는 수리비 및 관리비, 그리고 투자 수익률 분석 등이 추가적으로 필요합니다. 본 보고서에서는 실제 입찰가를 제시하기 어렵지만, 위에서 언급된 인수 보증금(0원)은 입찰가 산정 시 고려 대상에서 제외됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.