나이스옥션 법원경매 진주 2024타경4260 [1] 경상남도 남해군 삼동면 동천리 1205 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경4260 [1] 경상남도 남해군 삼동면 동천리 1205 답 경매

• 사건번호: 2024타경4260
• 주소: 경상남도 남해군 삼동면 동천리 1205
• 감정가: 114,724,800원
• 최저가: 37,593,000원
• 유찰 횟수: 5회
• 용도: 답

진주지원 경매4계 2024타경4260 | 소재지: 경상남도 남해군 삼동면 동천리 1205 | 감정가: 114,724,800원 | 최저가: 37,593,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요 및 특이사항

1.1. 기본 정보

사건번호는 진주지원 2024타경4260 (1)이며, 매각대상은 경상남도 남해군 삼동면 동천리 1205 소재의 '답(沓)'입니다.

본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 토지 면적은 3,084.00 제곱미터(약 933.09 평)이며, 감정가는 114,724,800원으로 책정되었습니다. 현재 지목은 '답'이나 감정평가서상 실제 이용 현황은 "전(밭)"으로 확인됩니다. 소유자와 채무자는 정OO이며, 채권자는 미OOOOOO입니다.

1.2. 특이 및 주의사항

본 물건은 **농지취득자격증명(농취증) 제출이 필수**입니다. 미제출 시 입찰보증금이 몰수되므로, 입찰 희망자는 농지 취득 가능 여부를 사전에 철저히 확인해야 합니다. 또한, '재매각' 물건으로 공고되어 있어 과거 낙찰자가 농취증 미제출 등의 사유로 대금 납부를 하지 못했을 가능성이 높습니다. 감정평가상 일괄매각 조건입니다.

2. 입지조건 및 상권분석

2.1. 입지조건

대상 토지는 경상남도 남해군 삼동면 동천리 소재 "동천리마동천마을회관" 남측 인근에 위치합니다. 주변은 기존 마을 주택지대와 비경지정리된 농경지대가 혼재되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다. 토지 자체는 부정형 토지이나 자체 지반은 등고평탄하게 조성되어 이용 중입니다.

2.2. 교통상황 및 도로 접근성

토지는 북서측으로 폭 2~3미터의 콘크리트 포장도로에 접하고 있어 소형 차량이나 농기구 등의 진출입은 무난합니다. 다만, 읍소재지 외곽으로 대중교통수단인 버스정류장이 북서측 원거리에 소재하여 대중교통 편은 다소 불편한 편입니다.

2.3. 상권 및 생활정보

본 물건이 속한 삼동면 동천리 지역은 남해군의 유명 관광지인 **독일마을**과 지리적으로 인접합니다 . 인근에는 동천물놀이장 등 관광 시설 및 동천식당, 카페 유자 등의 생활 편의시설(음식점/카페)이 위치합니다 . 교육 시설로는 동천리에 삼동초등학교, 경남해양과학고등학교 등이 있습니다 . 전반적으로 한적하고 아름다운 농촌 마을(내동천 마을)의 특징을 가지며 , 농촌 생활을 희망하는 실수요자에게 적합한 환경입니다.

2.4. 잠재적 리스크 (혐오시설 및 규제)

검색 결과에서 인근에 명확한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

가장 큰 리스크는 **토지 이용 규제**입니다. 대상 토지는 '농림지역'이자 **'농업진흥구역'**으로 지정되어 있어, 농지로서의 이용 목적 외에는 개발이 극히 제한적입니다. 또한 '가축사육제한구역(모든 축종 사육제한)', '마을경관관리지역', **'중점경관관리구역(집중개발형)'**으로 묶여 있어 건축 행위 및 용도 변경에 많은 제약이 따르므로, 토지 개발 목적의 투자는 어렵습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

본 건은 토지매각이며, 건물 및 제시외 물건은 없는 것으로 확인됩니다. 따라서 법정지상권 성립 여부 등 건물 관련 권리 분석 문제는 발생하지 않을 것으로 보입니다. 소유자(정OO), 채무자(정OO)가 동일하며, 채권자(미OOOOOO)의 임의경매 신청 건으로 권리상 하자 발생 가능성은 낮습니다.

3.2. 낙찰자 인수의무 및 특별조건

임대관계 등은 미상(未詳)으로 기재되어 있으나, 경매 대상이 토지이며 용도가 '답'인 점을 고려할 때 임대차 관계는 중요도가 낮을 수 있습니다.

가장 중요한 특별 조건은 재차 강조된 **농지취득자격증명 제출 의무**입니다. 농지취득자격증명을 발급받지 못하거나 농지가 아니라는 사실을 증명하지 못하면 보증금을 몰수당하므로, 입찰 전 반드시 취득 가능성을 확인해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 물건은 남해군의 주요 관광지 인근에 위치하며 대규모 면적(3,084.00 제곱미터/약 933.09 평)의 농지라는 장점이 있습니다. 그러나 동시에 '농업진흥구역'이라는 강력한 규제를 안고 있어, 단순 투자나 개발 목적보다는 **실제 영농 계획**을 가진 귀농/귀촌 희망자에게 적합한 물건입니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지:

남해 독일마을과 가까운 지리적 위치는 향후 농산물 직거래 등 6차 산업으로의 확장 가능성을 제시합니다. 아름다운 남해의 경관과 한적한 농촌 마을의 분위기(내동천 마을)를 기반으로 한 귀촌 생활에 적합합니다 .

개발 제약의 역발상:

토지 이용에 제한이 많아 가격 변동성이 낮고, '집중개발형 중점경관관리구역'이라는 점은 장기적으로 지역 개발 계획에 편입될 가능성을 내포합니다.

4.3. 투자 전략

투자자는 **농지취득자격증명 발급 가능성**을 1순위로 점검해야 합니다. 장기적인 관점에서 '농지'의 가치에 중점을 두고 접근해야 하며, 인근 관광 자원과 연계하여 펜션 등 개발을 기대하는 투자는 강력한 규제로 인해 불가함을 인지해야 합니다. 저렴하게 낙찰받아 장기간 농사를 지으면서 시세 차익을 노리거나, 농촌 주택 건축을 위한 농지 전용 가능성을 면밀히 검토하는 전략이 필요합니다.

법원 정보

진주지원 경매4계