나이스옥션 법원경매 진주 2024타경4376 [1] 경상남도 사천시 이홀동 218-1 전 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경4376 [1] 경상남도 사천시 이홀동 218-1 전 경매

물건 대표 이미지

진주지원 경매4계 2024타경4376 | 소재지: 경상남도 사천시 이홀동 218-1 | 감정가: 104,808,000원 | 최저가: 34,344,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

본 매각 물건은 진주지원 2024타경4376 (1) 사건번호로 진행되는 경상남도 사천시 이홀동 218-1 소재의 '전' 용도 토지입니다.

토지 면적은 1,008.00㎡ (약 305평)이며, 토지만 매각 대상인 부동산 임의경매 사건입니다. 소유자 및 채무자는 정OO, 채권자는 최OO입니다.

1.2. 면적 및 감정가

본건 토지의 총 면적은 1,008.00㎡이며, 이는 약 305평에 해당합니다.

감정가액은 104,808,000원으로 평당 약 343,630원으로 평가되었습니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 최고의 입지: 농경지대 내 자연녹지지역의 묵전

본건은 경상남도 사천시 이홀동 구실마을회관 북측 인근의 순수 농경지대에 위치하고 있습니다. 주위는 전, 답, 자연림 등이 혼재하는 지역적 특성을 가지고 있으며, 자연녹지지역에 속하는 농지법 적용 농지입니다.

완경사지 내 자체 지면은 대체로 평탄한 부정형의 토지로, 현재 묵혀진 전(묵전) 상태이며 지상에는 제시외 수목(가시나무 등)이 식재되어 있습니다.

2.2. 입지조건

본건은 지적도상 맹지(도로에 접하지 않은 토지)이므로 차량의 출입은 불가합니다.

지역 내 일반적인 교통 사정은 보통이나, 본건 자체의 접근성은 매우 낮습니다.

토지이용계획상 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한)으로 지정되어 개발 행위에 있어 제약이 따르는 점을 유의해야 합니다.

2.3. 권리분석

본 경매는 부동산 임의경매 사건으로, 소유자와 채무자가 정OO으로 동일하여 형식적인 관계는 비교적 단순합니다.

다만, 본건은 '재매각' 사건으로 진행되고 있어 과거 입찰자가 어떤 이유로 보증금을 포기했는지에 대한 면밀한 분석이 필요합니다. 통상적으로 재매각의 사유는 농지취득자격증명 미제출이나 대금 미납인 경우가 많습니다.

특이사항으로 '분묘기지권' 성립 여지가 명시되어 있어, 낙찰 후 예상치 못한 분쟁의 소지가 있습니다.

2.4. 상권분석 및 개발환경 분석

본건은 순수 농경지대에 위치한 토지로서 상권 형성은 사실상 불가합니다.

자연녹지지역 내 농지라는 특성상, 주된 가치는 농업용도 또는 장기적인 개발 가능성에 두어야 합니다. 현재 맹지라는 결정적인 약점 때문에 즉각적인 건축 행위나 개발은 불가능하며, 인근 토지 매입을 통한 진입로 확보가 선행되어야 합니다.

2.5. 생활정보

본건은 구실마을회관 북측 인근의 농경지대에 위치하여 기본적인 생활 편의시설과의 접근성은 매우 낮습니다.

도시 중심지나 주요 편의시설은 차량 이동 거리에 있으므로, 주거 용도로서의 가치는 현재로서는 희박합니다.

주변 환경은 전형적인 농촌 마을 외곽의 전원적인 환경입니다.

2.6. 잠재적 리스크

1) 맹지 리스크: 지적도상 맹지이므로 건축법상 건축 허가가 불가능합니다. 추후 진입로를 확보하지 못하면 농지 외 다른 용도로의 전환이나 활용이 어렵습니다.

2) 농지취득자격증명 리스크: 농지법 제8조가 적용되는 농지이므로, 낙찰자는 반드시 농지취득자격증명원(농취증)을 제출해야 합니다. 미제출 시 보증금(입찰 보증금)이 몰수됩니다.

3) 분묘기지권 리스크: 육안으로 확인할 수 없는 분묘 소재 가능성이 고지되어 있습니다. 분묘 소재 시 분묘기지권이 성립될 여지가 있어, 이 경우 지상권 분쟁 및 처리 비용이 발생할 수 있습니다.

4) 재매각 리스크: 재매각 사건은 통상적인 경매보다 더욱 깊이 있는 권리 및 현황 분석이 필요합니다.

5) 제시외 수목: 제시외 수목(가시나무 등)이 매각에 포함되나, 수목의 종류와 가치를 현장에서 재확인해야 하며, 토지 이용 시 제거 비용이 발생할 수 있습니다.

3. 투자가치 제언

3.1. 종합 의견

본건은 경상남도 사천시 이홀동 소재의 맹지 상태 농지로서, 비교적 저렴한 감정가(평당 약 34만 원대)와 305평의 적절한 면적을 가지고 있습니다.

순수한 농업 목적 또는 장기적인 투자 관점에서 접근해야 합니다. 특히 농취증, 맹지, 분묘기지권이라는 세 가지 중대한 리스크를 해결할 수 있는 능력이 있는 투자자에게 적합합니다.

리스크 해소를 위한 비용(진입로 확보, 분묘 처리 등)을 고려하여 입찰가를 신중하게 산정해야 하며, 재매각 사건이라는 점을 감안하여 보수적인 관점으로 접근할 것을 권고합니다.

3.2. 투자 포인트

1) 가격적 메리트: 재매각을 통해 유찰될 경우 감정가 대비 낮은 금액으로 취득할 수 있는 기회가 발생할 수 있습니다.

2) 장기 투자 가치: 자연녹지지역 내 농지로서, 장기적으로 사천시 지역 개발 계획에 따라 진입로가 확보되거나 용도 변경의 여지가 생길 경우 가치가 상승할 수 있습니다.

3) 농업 또는 전원생활 기반: 305평의 면적은 주말 농장 또는 소규모 영농을 계획하는 실수요자에게 적합한 규모입니다.

다만, 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 입찰 전 반드시 관할 관청을 통해 확인해야 합니다.

법원 정보

진주지원 경매4계