나이스옥션 법원경매 진주 2024타경4314 [1] 경상남도 사천시 동금동 83-8 피닉스센트럴마크 1층108호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이산 · 평가일 2024.08.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 동금동 소재 「삼천포 여자고등학교」 남동측 인근에 위치하는 구분건물로서, 주변은 근린생활시설, 병원, 관공서 및 공동주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 소재 단지까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트 구조 (철근)콘크리트지붕 지하 4층 / 지상 20층 건물로서,
외벽 : 외장 석재, 몰탈위 페인트 마감 등
내벽 : 타일붙임 등
바닥 : 타일 붙임 등
창호 : 섀시 창호 등입니다.

이용상태

근린생활시설로서 현재 공실 상태입니다.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 등고평탄한 사다리형 유사의 토지로서, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 남측으로 왕복 4차선 도로와 접하고, 동측 및 북동측으로 약 7-8미터 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2017-08-31)(일반상업지역), 대로3류(폭 25m-30m)(대로3-2호선)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2017-05-25)(소로3-45호선)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(2011-08-04)(중로3-20호선)(접합), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(삼천포여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-10-17)(문선초등학교-상대보호구역,문선초등학교병설유치원-상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-01-23)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

? 임대관계 : 미상입니다.
? 기타 : 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2024타경4314 (1)

소재지: 경상남도 사천시 동금동 83-8 피닉스센트럴마크 1층108호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 근린생활시설 포함)

건축년도: 2018년

감정가: 300,000,000원 (삼억원)

토지면적: 8.17㎡ (약 2.47평)

건물면적: 53.30㎡ (약 16.12평) (공급면적 기준)

전용면적: 68.709㎡ (약 20.78평) (JSON 데이터 기반, 공급면적보다 넓게 표기된 점 참고)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 노산새마을금고

1.1. 입지조건

위치: 경상남도 사천시 동금동 소재 「삼천포 여자고등학교」 남동측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 근린생활시설, 병원, 관공서, 공동주택 등이 혼재되어 있어 상업 및 주거 활동이 활발한 지역입니다.

교통: 본건 소재 단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통 여건은 보통 수준입니다. 남측으로 왕복 4차선 도로, 동측 및 북동측으로 7-8미터 내외 도로와 접해 있습니다.

토지 현황: 인접 도로와 등고평탄한 사다리형 유사 토지로서, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획: 일반상업지역, 대로3류(폭 25m-30m), 소로3류(폭 8m 미만), 중로3류(폭 12m-15m) 등 도시계획시설에 해당합니다. 또한 가축사육제한구역, 교육환경보호구역 (삼천포여자고등학교), 상대보호구역 (문선초등학교, 문선초등학교병설유치원)에 포함됩니다.

혐오시설: 주변 지역에 혐오시설이 존재할 가능성은 낮으나, 정확한 확인을 위해서는 추가적인 현장 조사가 권장됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을3, 근저당, 노산새마을금고, 2022년 4월 12일 접수, 채권최고액 451,200,000원입니다.

경매개시결정: 갑4, 임의경매, 노산새마을금고, 2024년 7월 24일 접수, 청구금액 218,755,070원입니다.

기타 권리사항:

* 갑1: 소유권보존신탁재산처분에의한 신탁 (2018년 7월 26일 접수, 주식회사코람코자산신탁). 주의: 본 신탁 등기는 말소기준권리(2022년 4월 12일)보다 선순위이므로, 경매 절차에서 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수될 가능성이 매우 높습니다.

* 갑2: 소유권이전 (2022년 4월 12일, 매매 298,000,000원).

* 갑3: 압류 (2023년 3월 28일, 진주세무서장).

* 갑5: 압류 (2025년 12월 12일, 사천시).

인수 보증금 합계: 0원입니다.

임대관계: 미상입니다. (금액이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로 주의가 필요합니다.)

1.3. 상권분석

대상 물건은 사천시 동금동에 위치한 피닉스센트럴마크 오피스텔 1층 108호로, 삼천포 여자고등학교 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변 지역은 다양한 근린생활시설, 병원, 관공서, 공동주택 등이 혼재되어 있어 상업 및 주거 활동이 활발한 지역입니다.

건물 자체는 오피스텔 용도 외에도 근린생활시설로도 활용이 가능한 복합 건물입니다.

현재 해당 호실은 근린생활시설로 이용 가능하나, 감정평가 요약에 '현재 공실 상태'로 명시되어 있습니다.

1.4. 생활정보

교육: 삼천포 여자고등학교가 인근에 위치하며, 문선초등학교 및 병설유치원과도 인접해 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

편의시설: 주변에 병원, 관공서 등 생활 편의 시설이 자리하고 있어 일상생활에 필요한 서비스를 이용하기 편리합니다.

교통: 단지 주변으로 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 이용 시에도 주요 도로 접근성이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

신탁 등기 인수 위험: 가장 큰 리스크 요인은 2018년 7월 26일 접수된 소유권보존신탁재산처분에의한 신탁 등기(갑1)가 말소기준권리(2022년 4월 12일)보다 선순위여서 경매로 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수될 가능성이 매우 높다는 점입니다. 이는 사실상 신탁 재산의 소유권 이전과 동일한 효력을 발생시킬 수 있어, 투자 가치를 크게 훼손할 수 있습니다.

임대관계 미상: 임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원이지만, 임대관계가 미상으로 기재되어 있어 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 추가적인 법적 분쟁 및 부담이 발생할 수 있습니다.

공실 위험: 현재 해당 호실이 공실 상태로 감정평가서에 기재되어 있어, 향후 임대 시 공실 장기화 가능성을 염두에 두어야 합니다.

감정가와 시세 차이: 감정가(3억원)와 최근 실거래가(1.2억~1.25억원) 간의 큰 괴리가 존재합니다. 이는 감정가의 신뢰성 문제 또는 시장 상황 변화에 따른 시세 하락을 시사할 수 있으며, 낙찰 후 예상보다 낮은 가격에 매각해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 사천시의 도심 지역에 위치하며, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

하지만, 말소되지 않는 선순위 신탁 등기가 존재할 가능성이 높아 투자가치를 판단함에 있어 매우 신중한 접근이 요구됩니다.

감정가와 최근 실거래가 간의 현저한 차이 또한 투자 결정에 중요한 고려 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

최근 실거래가를 기준으로 볼 때, 감정가 대비 현저히 낮은 가격에 취득할 수 있는 잠재적 기회가 존재할 수 있습니다.

오피스텔 및 근린생활시설 등 다용도로 활용 가능한 건물로서, 지역 상권 및 주거 수요를 고려할 때 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

다만, 이러한 기회는 선순위 신탁 등기의 인수 여부 및 해결 방안에 따라 결정될 것이므로, 철저한 권리 분석과 법률적 검토가 선행되어야 합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 최근 실거래가는 120,000,000원에서 125,000,000원 수준으로 파악됩니다.

감정가는 300,000,000원이지만, 선순위 신탁 등기(갑1) 인수 가능성이 현실화될 경우, 낙찰자는 신탁 회복 또는 새로운 신탁 계약 체결에 대한 추가적인 비용 및 법적 절차를 부담해야 할 수 있습니다.

이러한 중대한 리스크를 감안할 때, 보수적인 관점에서 접근해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 130,000,000원 ~ 160,000,000원

필수 고려사항: 상기 입찰가 범위는 선순위 신탁 등기 문제를 해결하거나, 인수 후에도 문제가 없을 것이라는 합리적인 판단이 있을 경우에만 유효합니다. 신탁 문제가 해결되지 않거나 인수 부담이 클 경우, 입찰가를 현저히 낮추거나 입찰을 포기하는 것이 합리적인 판단일 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.