나이스옥션 법원경매 진주 2024타경36045 [1] 경상남도 사천시 정동면 예수리 650-2 재성햇살채아파트 102동 3층304호 아파트 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경36045 [1] 경상남도 사천시 정동면 예수리 650-2 재성햇살채아파트 102동 3층304호 아파트 경매

물건 대표 이미지

진주지원 경매4계 2024타경36045 | 소재지: 경상남도 사천시 정동면 진삼로 1290-9, 102동 3층304호 (재성햇살채아파트) | 감정가: 90,000,000원 | 최저가: 29,491,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 정보

사건번호는 진주지원 2024타경36045 (1)이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

1.2. 물건 현황

본 물건의 소재지는 경상남도 사천시 정동면 예수리 650-2 재성햇살채아파트 102동 3층 304호이며 용도는 아파트입니다.

매각 대상은 토지/건물 일괄매각이며, 감정가는 90,000,000원입니다.

소유자는 케OOOOOO, 채무자는 케OOOOOOOO이며 채권자는 김OO입니다.

1.3. 면적 정보

토지면적은 49.13㎡ (약 14.86평)입니다. 토지 지분율은 4912.81입니다.

건물 전용면적은 59.46㎡ (약 18.00평)입니다. (공급면적은 약 79㎡ 구 24평형대 추정) 건물 지분율은 5945.79입니다.

제시외면적은 토지/건물 모두 0.00㎡입니다.

1.4. 건물 및 이용 상태

본 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 9층건 중 3층 304호이며, 사용승인일은 2006.05.29.입니다.

외벽은 몰탈위 페인팅, 창호는 샷시창호 등으로 마감되었습니다.

이용상태는 아파트로 이용 중이며, 현장조사 시 이해관계인의 부재로 내부확인이 불가하여 외부 관찰 및 건축물현황도에 의거 통상적인 상태를 기준으로 판단되었습니다.

난방설비, 승강기설비, 소방설비, 위생설비 등 아파트 관련 설비가 구비되어 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 경상남도 사천시 정동면 예수리 소재 "반룡마을회관" 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트, 주택, 상가 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

토지는 부정형 평지로 아파트 건부지로 이용 중이며 남서측으로 주출입구가 외부도로와 연결되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 통행이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용을 포함한 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 상권 분석 및 생활 정보

주변에 "반룡마을회관"이 위치하며, 주택과 상가가 혼재된 지역이므로 기본적인 생활 편의 시설(소규모 상가, 마트 등)은 갖춰져 있을 것으로 보입니다.

인근에 시내버스 정류장이 있어 주요 도심과의 접근성은 보통입니다.

토지이용계획 상 제2종일반주거지역에 해당하여 주거 편의성이 확보되어 있습니다.

(2011-08-04)(제2종일반주거지역), 기반시설부담구역(2019-02-21)(정동지구)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리 분석 및 리스크

3.1. 권리 관계

본 경매는 부동산강제경매입니다. 소유자, 채무자, 채권자가 명확히 확인됩니다.

3.2. 권리상의 주의사항 및 리스크

주의사항 1: 임차인 대항력 주의 요함.

임차인의 존재 여부와 그 권리 관계를 면밀히 분석해야 합니다. 주의사항에 따르면 '임차인 대항력 주의 요함'이 명시되어 있으며 '배당에 우선변제권은 없음'이라고 기재되어 있습니다. 이는 임차인이 대항력(전입일 등)은 갖추고 있으나 선순위 채권 등으로 인해 우선변제권은 없거나 배당요구를 하지 않았을 가능성이 있어, 낙찰자가 인수할 보증금이 발생할 수도 있음을 의미하므로 반드시 현황조사서와 임차인 신고내역을 통해 확인해야 합니다.

주의사항 2: 면적 상이 문제.

등기사항전부증명서 상 전유면적(59.4579㎡)과 집합건축물대장 상 전유면적(59.4575㎡)이 상이한 점은 단순한 행정적인 소수점 차이일 가능성이 높으나, 추후 소유권 이전 및 건축물 관리 상의 문제를 야기할 가능성이 있으므로 확인이 필요합니다.

3.3. 기타 제한 사항 (잠재적 리스크)

토지이용계획상 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)과 비행안전제5구역(전술)으로 지정되어 있습니다.

특히 '비행안전제5구역'은 사천공항 인근에 위치하여 항공기 소음 발생 가능성이 있으며, 건축물의 신축, 개축, 증축 등에 제한을 받을 수 있는 잠재적 리스크 요인입니다.

주변에 지도 검색을 통해 확인된 대규모 혐오시설은 없으나, 비행안전구역으로 인한 소음 리스크는 인지해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 전략

4.1. 잠재적 리스크

최대 리스크는 '임차인의 대항력 유무 및 인수 보증금 발생 가능성'입니다. 정확한 임차인 현황과 보증금액, 대항력 여부를 확인하여 인수액이 없는지를 입찰 전 반드시 점검해야 합니다.

또 다른 리스크는 '비행안전제5구역'으로 인한 소음 및 건축 제한입니다. 투자 전 소음 수준에 대한 현장 확인이 필요합니다.

4.2. 종합 의견

본 물건은 2006년에 사용승인된 약 18평 전용면적의 아파트로, 제2종일반주거지역에 위치하여 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

감정가가 90,000,000원으로 설정되어 있어 소액 투자로 접근하기 용이하며, 시세 대비 적절한 가격으로 낙찰받을 경우 수익성이 기대됩니다.

다만, 권리상의 임차인 관련 리스크 해소와 면적 차이 확인이 선행되어야 합니다.

4.3. 투자 포인트

실수요 목적: 소액으로 아파트 취득을 원하는 실수요자에게 적합합니다. 경남 사천 지역 내 비교적 저렴한 아파트 매입 기회가 될 수 있습니다.

임대 수익 목적: 전용 59㎡ 아파트는 임차 수요가 꾸준하므로, 주변 임대 시세를 파악하여 적정 낙찰가로 매입 시 안정적인 월세 수익을 기대할 수 있습니다.

권리 분석 완료 시 투자 용이: 만약 임차인의 대항력이 없거나 인수할 보증금이 없는 것으로 확인된다면, 리스크가 크게 줄어들어 비교적 안전하게 진행할 수 있는 물건이 됩니다.

법원 정보

진주지원 경매4계