나이스옥션 법원경매 진주 2024타경36045 [1] 경상남도 사천시 정동면 예수리 650-2 재성햇살채아파트 102동 3층304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서경 · 평가일 2024.08.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 정동면 예수리 소재 "반룡마을회관" 남서측 인근에 위치하며
주위는 아파트, 주택, 상가 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 통행이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은
보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 9층건 중 3층 304호로(사용승인:2006.05.29)
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.
(본건 현장조사시 이해관계인의 부재로 내부확인이 불가하였는 바, 외부관찰 및
건축물현황도 등에 의거 통상적인 상태를 기준함)

설비내역

난방설비, 승강기설비, 옥내소화전 등 소방관련설비, 위생설비 등 아파트관련설비가 구비
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로 아파트건부지임.

인접 도로상태등

남서측으로 주출입구가 있으며, 외부도로와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2011-08-04)(제2종일반주거지역), 기반시설부담구역(2019-02-21)
(정동지구) 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-임차인 대항력 주의 요함, 배당에 우선변제권은 없음
-등기사항전부증명서 상 전유면적(59.4579㎡)과 집합건축물대장 상 전유면적(59.4575㎡)이 상이함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

3. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 진주지원 2024타경36045 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO (참고: 임차인 김성준도 채권자로 등기됨)

감정가: 90,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 사천시 정동면 예수리 650-2 재성햇살채아파트 102동 3층304호

용도: 아파트

건물 전유면적: 59.46㎡ (약 18.00평)

토지 지분면적: 49.13㎡ (약 14.86평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 정동면 예수리 소재 "반룡마을회관" 남서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 아파트, 주택, 상가 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 건물 현황

건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 9층 건물 중 3층 304호입니다. 2006년 5월 29일에 사용승인되었습니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감이며, 창호는 샷시창호로 되어 있습니다. 난방, 승강기, 소방, 위생 설비 등 아파트 관련 설비가 구비되어 있습니다.

2.3. 토지 현황

토지는 부정형 평지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다. 남서측으로 주출입구가 있으며 외부 도로와 연결되어 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 기반시설부담구역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 비행안전제5구역(전술)에 해당하여 일부 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본건의 말소기준권리는 창원지방법원 진주지원의 강제경매개시결정(2024타경36045)입니다. 이 경매로 인해 후순위 권리인 가압류(갑24), 근저당(을13)은 말소될 예정입니다. 그러나 을구 12번 순위의 주택임차권등기(2020년 6월 16일 접수)는 매수인에게 대항할 수 있는 권리로, 배당에서 보증금이 전액 배당되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 김성준 (등기부상 표시) -> 김

* 주요 권리: 주택임차권 (을12)

* 보증금: 100,000,000원

* 전입일자: 2018년 3월 19일

* 확정일자: 2018년 3월 19일

* 배당신고일자: 2020년 6월 16일

* 대항력: 있음

* 우선변제권: 없음 (주의 요함)

* 비고: 상기 임차권은 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높습니다. 임차인은 대항력이 있으나, 배당에서 우선변제권이 없으므로 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 또한, 임차인 김성준은 동일한 부동산에 대해 95,467,968원의 강제경매를 신청한 채권자이기도 합니다.

3.3. 인수 및 소멸 권리

* 인수 권리:

* 을구 12번 주택임차권 (김성준, 100,000,000원) - 배당받지 못한 보증금 잔액 인수

* 소멸 권리:

* 갑21 소유권이전 (케이브이주식회사)

* 갑23 강제경매 (김성준, 95,467,968원) - 본 경매 사건이 말소기준권리이므로 소멸

* 갑24 가압류 (주택도시보증공사)

* 을13 근저당 (김한례)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

본건 주변은 아파트, 주택, 상가 등이 혼재하는 지역으로, 지역 주민을 대상으로 하는 기본적인 상업시설이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 상세한 상권 분석을 위해서는 인근의 상업시설 밀집 지역 및 주요 상권 현황을 추가적으로 조사할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 교통: 본건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 편의시설: 주변 아파트 단지 및 주택가를 중심으로 기본적인 생활 편의시설(마트, 편의점 등)이 존재할 것으로 판단됩니다.

* 주변 환경: "반룡마을회관" 인근의 주거 지역에 위치합니다.

* 혐오시설: 현장 조사 및 주변 정보 검색 결과, 본건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차권 인수 리스크

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인 김 (보증금 100,000,000원)의 임차권 인수 가능성입니다. 임차인은 우선변제권이 없으므로, 경매 절차에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이 경우, 실제 매수 비용이 감정가를 초과할 수 있습니다.

6.2. 면적 불일치

등기사항전부증명서 상 전유면적(59.4579㎡)과 집합건축물대장 상 전유면적(59.4575㎡)이 미세하게 상이한 점이 있습니다. 이는 일반적으로 큰 문제가 되지 않으나, 행정 절차 진행 시 참고해야 할 사항입니다.

6.3. 토지이용 제한

본건 토지가 가축사육제한구역 및 비행안전제5구역 등에 포함되어 있어, 향후 건축 행위 또는 토지 이용 시 관련 법규에 따른 제한을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 사천시 정동면의 아파트 물건으로, 아파트로서의 기본적인 주거 환경은 갖추고 있습니다. 하지만, 대항력 있는 임차인이 보증금을 인수해야 하는 조건으로 인해 상당한 투자 리스크를 내포하고 있습니다. 임차인의 보증금 총액(100,000,000원)이 감정가(90,000,000원)보다 높기 때문에, 경매를 통해 낙찰받더라도 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있는 상황입니다. 따라서 권리 분석을 철저히 하고, 인수해야 할 보증금 액수를 명확히 파악한 후 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 권리 분석 후, 임차인의 보증금 인수 금액을 정확히 파악하고, 이를 고려한 보수적인 입찰 전략 수립 시, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

* 아파트의 일반적인 생활 편의시설 및 교통 환경은 보통 수준입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 90,000,000원입니다. 그러나 대항력 있는 임차인 김 (보증금 100,000,000원)의 보증금 인수 가능성이 매우 높고, 이 금액이 감정가를 초과하므로, 입찰가는 매우 보수적으로 산정해야 합니다.

예상 입찰가는 인수해야 할 보증금을 제외하고 고려해야 하며, 현재 감정가 수준에서는 추가 인수 비용을 고려할 때 투자가치가 낮을 수 있습니다.

따라서, 본건의 잠재적 인수 보증금 100,000,000원을 고려하여, 보수적으로 감정가의 40% ~ 60% 범위 (약 36,000,000원 ~ 54,000,000원)에서 입찰가를 검토하는 것이 바람직합니다. 실제 입찰가는 시장 상황 및 임차인과의 협상 여부, 낙찰 후 예상되는 총 매수 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.