나이스옥션 법원경매 진주 2024타경35912 [1] 경상남도 진주시 평거동 300-10 순화로즈팰리스 8층906호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2024.07.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 평거동 소재 "10호광장" 남서측 인근에 위치함.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 경사슬래브지붕 지하1층/지상13층 건물로서
외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔

설비내역

난방설비, 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 남동측으로 폭 약 20미터 및 북동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(일단의주택지조성사업지구(평거3)), 대로3류(폭 25m-30m)(대로3-9)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

임차인 대항력 주의 요함

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 진주지원 2024타경35912 (1)

* 소재지: 경상남도 진주시 평거동 300-10 순화로즈팰리스 8층 906호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 42,000,000원

* 토지면적: 8.21㎡ (약 2.48평)

* 건물면적: 29.70㎡ (약 8.98평)

* 매각대상: 토지 및 건물 지분매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OO

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 진주시 평거동 소재 "10호광장" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 상가, 오피스텔, 주택 등이 혼재하는 지역임.

* 교통상황: 본건 소재 건물까지 차량 출입이 용이하며, 대중교통 이용은 보통 수준임.

* 건물의 구조: 철근콘크리트 경사슬래브 지붕 지하 1층/지상 13층 건물로, 외벽은 몰탈위 페인트 마감, 창호는 샷시임.

* 이용상태: 오피스텔로 이용 중임.

* 설비내역: 기본적인 난방, 위생, 급배수, 승강기 설비가 갖추어져 있음.

* 토지의 형상 및 이용상태: 인접 도로와 등고 평탄한 부정형의 토지임.

* 인접 도로상태: 남동측 폭 약 20미터, 북동측 폭 약 8미터 내외 포장도로에 접해 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류, 소로2류, 가축사육제한구역으로 지정되어 있음.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 갑2. 서울보증보험주식회사 가압류 (2022-10-06)

* 임차인 현황:

* 임차인: 서

* 보증금: 52,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2021-02-24

* 배당신고일자: 2023-06-05

* 대항력: 있음

* 권리분석: 서 임차인은 전입일자 및 확정일자를 2021년 2월 24일에 취득하여 대항력이 있으며, 말소기준권리보다 선순위임.

* 인수되는 권리:

* 을5. 전세권설정 (서 , 2021-02-24) - 금액 52,000,000원, 말소되지 않고 매수인에게 인수됨.

* 을6. 주택임차권등기 (서 , 2023-06-05) - 금액 52,000,000원, 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수하며, 말소되지 않고 매수인에게 인수됨.

* 말소되는 권리:

* 을2. 가압류 (서울보증보험주식회사)

* 갑3. 강제경매 (서 )

* 갑4. 압류 (기흥세무서장)

* 인수 보증금: 52,000,000원 (서 임차인의 보증금은 말소되지 않고 낙찰자에게 인수될 가능성이 높음)

1.4. 상권분석

* 위치: 진주시 평거동의 "10호광장" 인근에 위치하여 상업 및 주거 기능이 혼합된 지역임.

* 주변 시설: 일반상업지역에 속해 있으며, 대로변에 인접하여 접근성이 좋음. 주변에 상가, 오피스텔, 주거단지가 분포하여 유동인구가 있는 편임.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 검색으로는 해당 물건지 인근에 혐오시설이 확인되지 않음.

1.5. 생활정보

* 편의시설: 인근 "10호광장" 주변으로 상업시설 이용이 가능하며, 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호한 편임.

* 교통: 차량 이용 시 도로망 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 가능하여 도심 및 외곽 이동이 수월함.

* 주거환경: 오피스텔로서 1인 가구나 소규모 가구가 거주하기에 적합한 구조와 설비를 갖추고 있음.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 서 임차인은 52,000,000원의 보증금을 가지고 대항력을 보유하고 있으며, 전세권 및 주택임차권이 매각으로 소멸되지 않고 인수될 가능성이 높음. 이는 낙찰자가 인수해야 할 추가적인 금액이 발생할 수 있음을 의미함.

* 임차인 인수 보증금: 서 임차인의 보증금 52,000,000원은 인수될 것으로 예상되며, 이는 물건의 실질적인 취득 비용에 포함되어야 함.

* 권리관계 복잡성: 선순위 전세권 및 임차권이 존재하여 권리분석에 주의가 필요함.

1.7. 종합 의견

본건은 진주시 평거동 소재 오피스텔로, 역세권은 아니지만 "10호광장" 인근의 상업지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 및 교통 접근성이 양호한 편입니다. 건물은 2008년에 준공되어 연식은 있으나, 철근콘크리트 구조로 비교적 견고하게 지어졌습니다.

가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인 서 씨가 존재하며, 보증금 52,000,000원의 전세권 및 주택임차권이 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수된다는 점입니다. 이는 낙찰 시 추가적인 자금 부담으로 작용할 수 있으며, 철저한 권리분석과 함께 인수되는 보증금을 고려한 입찰가 산정이 필수적입니다.

감정가는 42,000,000원으로 책정되어 있으나, 최근 실거래가 자료를 볼 때 실질 시세와는 상당한 차이가 있습니다. 이는 감정 시점이나 평가 기준의 차이일 수 있으나, 투자자는 실제 시장 가격을 기준으로 판단해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 입지: 진주시 평거동 상업지역 내 위치하여 생활 편의시설 접근성이 좋음.

* 시세 차이: 감정가와 최근 실거래가 간의 큰 차이로 인해 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있음 (단, 임차인 인수 보증금 고려).

* 활용도: 오피스텔로서 1~2인 가구의 주거용 또는 소규모 업무용으로 임대 수익 창출 가능.

1.9. 예상 입찰가

최근 실거래가 자료에 따르면, 본건과 유사한 면적(29.7㎡)의 오피스텔이 2026년 2월과 6월에 각각 400,000,000원에 거래되었습니다.

감정가는 42,000,000원으로 매우 낮게 책정되어 있습니다.

본건은 대항력 있는 임차인 서 씨가 보증금 52,000,000원을 가지고 있으며, 해당 임차권은 낙찰자에게 인수될 가능성이 매우 높습니다. "예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 규칙에 따라, 실질적인 시장 가치에서 인수 보증금을 차감하여 산정합니다.

최근 실거래가 400,000,000원에서 임차인 인수 보증금 52,000,000원을 제외하면, 348,000,000원이 됩니다. 따라서 이 금액을 하한선으로 고려할 수 있습니다.

시세 및 권리관계를 종합적으로 고려할 때, 330,000,000원 ~ 370,000,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 이 범위는 보수적인 접근이며, 실제 입찰 시에는 임차인과의 협상 가능성, 향후 시세 변동 등을 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.