나이스옥션 법원경매 진주 2024타경36168 [1] 경상남도 하동군 금남면 노량리 272-1 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경36168 [1] 경상남도 하동군 금남면 노량리 272-1 전 경매

• 사건번호: 2024타경36168
• 주소: 경상남도 하동군 금남면 노량리 272-1
• 감정가: 15,960,000원
• 최저가: 5,230,000원
• 유찰 횟수: 5회
• 용도: 전

진주지원 경매4계 2024타경36168 | 소재지: 경상남도 하동군 금남면 노량리 272-1 | 감정가: 15,960,000원 | 최저가: 5,230,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 진주지원 2024타경36168 (1)이며, 매각대상 물건의 소재지는 경상남도 하동군 금남면 노량리 272-1입니다.

토지의 용도는 '전'이며, 토지 면적은 1140.00㎡ (약 344.85평)입니다.

최초 감정가는 15,960,000원입니다.

본 경매는 토지일부지분매각 건이며, 부동산강제경매로 진행되고 있습니다.

소유자는 강OOOO, 채무자는 강OO, 채권자는 서OOOOOOOOO입니다.

1.2. 입지 조건 및 현황 분석

본건은 경상남도 하동군 금남면 노량리 소재 "남해대교교차로" 북동측 근거리에 위치합니다.

주위는 주택, 상가, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

본건 및 인근까지 차량 접근은 가능하며, 교통상황은 보통시 됩니다.

토지의 형태 및 이용상태는 부정형의 완경사지로 현재 '전'으로 이용 중입니다.

지적도상 맹지(도로에 접하지 않은 토지)이나, 본건 동측 인근으로 노폭 약 3m 내외의 현황 포장도로가 있습니다.

1.3. 법률 및 이용 제한 사항

토지이용계획상 자연환경보전지역(자연환경보전지역) 및 가축사육제한구역(전부제한)에 해당합니다.

특히, 본 물건은 '전' 용도의 농지이므로 농지취득자격증명을 요합니다. 이를 미제출할 경우 보증금이 몰수될 수 있다는 점을 유의해야 합니다.

2. 권리분석 및 특이사항

2.1. 권리 분석

본 경매는 채권자가 신청한 부동산강제경매 건으로, 소유권과 관련된 복잡한 인수 권리(예: 선순위 임차권, 유치권 등)에 대한 정보는 감정평가서에 명시되어 있지 않아 추가적인 권리 분석이 필요합니다. 다만, 강제경매의 특성상 대부분의 권리는 매각으로 소멸됩니다.

2.2. 매각 관련 주요 특이사항 및 주의사항

가장 중요한 특이사항은 '지분매각'이라는 점입니다. 이는 토지 전체의 소유권이 아닌, 토지의 일부 지분만을 매각하는 것으로, 추후 지분권자 간의 협의나 공유물 분할 소송의 가능성이 있습니다.

경매구분상 '재매각' 물건이며, 이는 기존 낙찰자가 대금을 미납하여 다시 진행되는 경매를 의미합니다.

'지적도상 맹지'이며, '농지취득자격증명'을 반드시 제출해야 합니다. (미제출 시 보증금 몰수)

3. 주변 환경 분석

3.1. 상권 및 생활정보

본 물건은 남해대교교차로 근처에 위치하여, 주거와 상업 시설이 혼재된 지역의 특성을 가집니다.

관광지인 남해대교 및 노량 해전 관련 시설과 근접성이 있어, 향후 토지 이용 계획(농지전용 등)에 따라 잠재적인 가치가 있을 수 있습니다.

생활 편의시설은 인근 상가 및 하동군 금남면 소재지를 통해 이용 가능합니다.

3.2. 혐오시설 및 리스크 검토

노량리 자체에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않으나, 인근 지역(금남면)에서 광역 생활폐기물처리장 유치 관련 갈등이 있다는 정보가 검색되었습니다.

해당 시설이 물건지에 미치는 직접적인 영향은 추가 확인이 필요하나, 지역 개발 및 주거 환경 관련하여 잠재적인 리스크로 인지하고 입찰에 참여해야 합니다.

4. 잠재적 리스크

잠재적 리스크는 다음과 같이 정리됩니다.

지분매각 리스크: 낙찰 후 타 지분권자와의 협의가 원활하지 않을 경우, 공유물 분할 소송을 통해 해결해야 하는 시간적, 비용적 리스크가 있습니다.

농지취득자격증명 리스크: 농지 매입에 필요한 자격 요건을 갖추지 못하거나, 제출 기한 내에 증명을 제출하지 못하면 보증금을 몰수당합니다. 특히, 농지가 아니라는 증명도 가능하나, 이 역시 입찰자가 책임져야 하는 부분입니다.

맹지 리스크: 지적도상 맹지이므로, 추후 건축 행위 등을 위해서는 도로 확보(인접 토지 사용 승낙 등)가 필수적이며, 이는 추가 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

제시외 건물 리스크: 비록 본건(기호1)은 아니지만, 감정평가서에 포함된 다른 기호(4) 및 인접지에 제시외 건물이 존재하며 이는 해당 토지의 사용, 수익에 영향을 미칠 것으로 사료된다는 평가가 있습니다. 이는 주변 환경과 향후 개발 시 토지 이용에 간접적인 영향을 줄 수 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 '지분매각', '농지취득자격증명 요구', '지적도상 맹지'라는 3가지 주요 난이도 요소를 가진 경매 물건입니다.

감정가가 낮아 매력적일 수 있으나, 위 3가지 리스크로 인해 초보 투자자에게는 권장되지 않으며, 토지 지분 처리 및 맹지 해소 경험이 있는 전문 투자자에게 적합합니다.

투자를 위해서는 반드시 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 지분 매입 후 공유물 분할 소송을 통한 단독 소유권 확보 전략, 혹은 기존 공유자에게 지분 매각을 유도하는 출구 전략을 명확히 수립해야 합니다.

5.2. 투자 포인트

감정가 대비 저렴한 진입 가능성: 재매각 물건으로 향후 유찰 시 최저가가 낮아져 저렴하게 토지 지분을 확보할 수 있습니다.

관광지 근접성: 남해대교교차로 근접 및 관광지와 가까운 입지는 장기적으로 토지의 가치 상승 잠재력을 내포합니다.

공유자 우선 매수 제도의 활용: 지분 매각의 단점인 공유물 문제를, 타 공유자의 공유자 우선 매수 신청을 유도하는 방식으로 출구 전략을 세울 수 있습니다.

법원 정보

진주지원 경매4계