나이스옥션 법원경매 진주 2024타경36168 [2] 경상남도 하동군 금남면 노량리 543 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경36168 [2] 경상남도 하동군 금남면 노량리 543 단독주택 경매

• 사건번호: 2024타경36168
• 주소: 경상남도 하동군 금남면 구노량길 3-18
• 감정가: 48,044,161원
• 최저가: 15,742,000원
• 유찰 횟수: 5회
• 용도: 단독주택

진주지원 경매4계 2024타경36168 | 소재지: 경상남도 하동군 금남면 구노량길 3-18 | 감정가: 48,044,161원 | 최저가: 15,742,000원 | 용도: 단독주택

1. 경상남도 하동군 금남면 단독주택 (토지/건물 지분) 경매 물건 보고서

1.1. 기본 정보 및 현황

사건번호: 진주지원 2024타경36168 (2)

소재지: 경상남도 하동군 금남면 노량리 543

용도: 단독주택 (토지 기호(1), (2), (3) 및 건물 기호(4), 제시외건물 포함 일괄매각)

감정가: 48,044,161원

총 토지면적: 434.00㎡ (약 131.29 평)

총 건물면적: 41.90㎡ (약 12.67 평)

제시외 건물면적: 24.27㎡ (약 7.34 평)

매각대상: 토지/건물 지분매각 (재매각 사건)

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 입지조건 및 환경 분석

위치 및 주위환경

본건은 하동군 금남면 노량리 "남해대교교차로" 북동측 및 남동측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 상가, 농경지, 임야 등이 혼재하는 농어촌 지역의 형태를 보입니다. 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 및 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 대중교통 이용은 보통인 수준으로 판단됩니다. 주요 간선도로인 남해대교교차로와 근접하여 광역 교통 접근성은 양호합니다.

토지 이용 및 도로 상태

제시된 목록(기호 1~3)은 부정형의 완경사 또는 평지로 이용 중입니다. 기호(2)는 서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 접근성이 좋습니다. 그러나 기호(1), (3)은 지적도상 맹지이나, 기호(3)의 경우 남동측으로 현황 진입로가 존재합니다. 목록(2), (3)은 계획관리지역, 자연취락지구이며 접도구역에 저촉되어 일부 개발행위 제한이 따를 수 있습니다.

1.3. 권리분석

소유 및 채무 관계

소유자와 채무자가 강OO으로 동일하며, 채권자 서OOOOOOOOO의 강제경매 진행 물건입니다. 본건은 지분매각으로, 낙찰 후 공유물 분할 청구 또는 나머지 지분 매입을 통한 소유권 단독화가 필수적입니다. 또한, 본건은 재매각 물건으로 입찰 전 미납 이력 및 재매각 사유를 확인하여야 합니다.

제시외 건물 및 포함 여부

제시외 건물(기호 ㄱ~ㅇ, 24.27㎡)이 매각에 포함되어 건물 전체 면적(41.90㎡ + 24.27㎡ = 66.17㎡, 약 20.01 평)에 대한 지분을 취득하게 됩니다.

1.4. 상권 및 생활정보

주변 상권

주변은 주택과 상가가 혼재된 지역이지만, 대규모 상권은 형성되어 있지 않으며, 생활 편의시설은 '남해대교교차로' 인근을 중심으로 제한적으로 이용 가능할 것으로 보입니다.

건물 현황

건물은 목조 및 블록조 강판기와지붕 단층 주택(1972년 사용승인)으로, 내부에는 난방 및 위생설비가 갖추어져 있습니다. 공부상 '목조 스레트지붕'이었으나, 현황상 '목조 및 블록조 강판기와지붕'으로 변경되어 이용 중입니다.

1.5. 잠재적 리스크

지분매각 및 공유자 문제

가장 큰 리스크는 **지분매각**이라는 점입니다. 낙찰자는 공유자를 상대로 공유물 분할 소송이나 지분 매수를 진행해야 하며, 이 과정에서 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

경계 및 측량 문제

**목록(2) 토지 동측 일부분에 인접 토지 상 건물이 걸쳐 있는 것으로 조사**되어, 명확한 경계 확정을 위한 측량이 필수입니다. 이로 인하여 최저매각가격이 제한(감액)된 가격이므로, 추후 협상이나 소송 시 분쟁의 여지가 높습니다.

법규 제한 및 맹지

목록(2), (3)이 **접도구역**에 저촉되며, 목록(3)은 **지적도상 맹지**입니다. 접도구역은 도로의 구조 보전 등을 위해 건축물 신축 등에 제한이 있으며, 맹지는 건축 행위에 제약이 있어 토지의 이용 가치에 영향을 미칩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 남해대교교차로 인근에 위치한 주택 및 토지 지분 물건으로, 비교적 낮은 감정가에 형성되어 있습니다. 그러나 지분매각, 인접 토지와의 경계 침범 문제, 접도구역 및 맹지 포함 등 여러 가지 복합적인 리스크를 내포하고 있는 난이도 높은 물건입니다. 낙찰 후 소유권 확보 및 공유물 분할 과정에 대한 명확한 전략과 추가적인 법적 비용을 고려한 입찰가 산정이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

저가 매수 기회

지분매각 및 복합적인 리스크 요인으로 인해 유찰 가능성이 높아 최저가 대비 낮은 가격으로 지분 매수 기회가 발생할 수 있습니다.

입지적 잠재력

남해대교 인근의 비교적 양호한 접근성을 가지고 있으며, 지분 및 경계 문제가 해결될 경우 향후 지목 변경이나 개발을 통한 가치 상승 여지가 있습니다. (기호 2, 3은 계획관리지역)

공유물 분할 소송을 통한 출구 전략

낙찰 후 공유물 분할 소송을 통해 현금화(경매) 또는 단독 소유권 확보(합의)를 추진할 수 있으며, 이 과정에서 낮은 감정가 대비 높은 수익을 추구할 수 있습니다.

법원 정보

진주지원 경매4계