나이스옥션 법원경매 진주 2024타경36106 [1] 경상남도 진주시 동성동 2-1 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경36106 [1] 경상남도 진주시 동성동 2-1 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경36106
• 주소: 경상남도 진주시 진양호로 546
• 감정가: 2,557,615,480원
• 최저가: 838,079,000원
• 유찰 횟수: 5회
• 용도: 근린생활시설

진주지원 경매4계 2024타경36106 | 소재지: 경상남도 진주시 진양호로 546 | 감정가: 2,557,615,480원 | 최저가: 838,079,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서

1.1. 사건 및 물건 개요

본 보고서는 경상남도 진주시 동성동 소재의 8층 근린생활시설 건물에 대한 경매 물건을 분석하여 투자 판단에 필요한 핵심 정보를 제공합니다.

사건번호

진주지원 2024타경36106 (1)

소재지

경상남도 진주시 동성동 2-1

용도

근린생활시설

토지면적

261. 80㎡ (약 79.19평)

건물면적

1567. 51㎡ (약 474.14평)

감정가

2,557,615,480원

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산임의경매

주의사항

일괄매각. 제시외 건물[감정서상 ㄱ(기계실, 계단실 등), ㄴ(창고, 계단실 등)] 61.60㎡(약 18.63평) 매각 포함. 토지/건물 모두 지분율이 100%에 근접하므로 단독 소유로 판단되나, 토지 지분율(26180)과 건물 지분율(156750.99999999997)이 소수점 형태로 기재되어 있어 정확한 지분 현황은 등기부 확인 필요.

1.2. 입지조건 및 교통상황 분석

최고의 입지:

본건은 진주시 동성동 중앙광장 동측 인근에 위치하며, 일반적인 교통사정은 매우 양호한 것으로 평가됩니다.

주위는 근린생활시설, 상가 등이 밀집된 상업지역으로 진주 중앙상권의 핵심 입지에 해당합니다.

접근성:

북측으로 광대로에 접하고 동측으로 소로에 접하는 2면 도로를 이용하는 정방형의 토지로 접근성과 가시성이 매우 뛰어납니다. 주요 대로변에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지이용계획:

일반상업지역 및 시가지경관지구(중심)에 해당하여 상업용 시설 개발 및 운영에 최적화된 용도입니다.

대로3류(폭 25m-30m)와 소로3류(폭 8m 미만)에 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석 (제한적 분석)

경매 구분:

부동산임의경매 사건으로, 채권자 진OOOOOOOOO의 임의경매 신청에 의한 물건입니다.

소유자와 채무자가 주OO로 동일하여 복잡한 채무관계는 덜할 수 있으나, 권리관계의 복잡성은 별도로 확인해야 합니다.

매각 포함 물건:

토지와 건물이 일괄 매각되며, 건물 제시외 면적인 기호 ㄱ(기계실 및 계단실 등)과 기호 ㄴ(창고 및 계단실 등)도 매각에 포함됩니다. 이는 건물 이용 편의상 긍정적인 요소입니다.

임대차 관계:

임대관계는 미상(미확인)으로 기재되어 있으며, 건물 이용상태가 지하 1층은 공실, 지상층은 일부 공실로 추정되어, 매각 시 임차인이 존재할 경우 주택임대차보호법 및 상가건물임대차보호법에 따른 대항력 있는 임차인의 유무를 철저히 조사해야 합니다. 이는 낙찰자의 인수금액에 중대한 영향을 미치므로 현황조사서 및 매각물건명세서 확인이 필수적입니다.

1.4. 상권분석 및 건물 이용현황

상권 특징:

본건이 위치한 중앙광장 인근 지역은 진주시의 핵심 상권(진주 중앙상권) 중 하나로, 상가와 근린생활시설이 밀집되어 유동인구가 풍부합니다. 최근 상권 활성화 사업이 추진되는 등 상권 회복 및 경제 활성화 노력이 진행 중이며, 주말 및 연말연시에 소비가 집중되는 경향을 보입니다.

건물 이용상태:

철근콘크리트조 슬래브지붕 8층 건물로, 외관은 석재붙임과 페어글라스 등으로 마감된 현대적인 상업시설입니다.

지하 1층부터 지상 8층까지 모두 근린생활시설 용도입니다.

현황은 지하 1층은 공실, 지상층은 일부 공실로 추정되며, 현장 조사 당시 폐문 부재로 이용상황 파악에 어려움이 있었다는 점은 투자자가 직접 공실 해소 및 임대 마케팅 전략을 수립해야 함을 시사합니다. 기본적인 위생/급배수 설비와 엘리베이터 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 생활정보 및 주변 환경

주요 시설:

인근에 병원 등 다양한 근린생활시설과 상업시설이 밀집되어 있어 생활 편의시설 접근성은 최상입니다. 진주시의 주요 병원이나 공공기관 등도 비교적 가까운 거리에 위치하여 상권의 안정성을 뒷받침합니다.

잠재적 리스크:

역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어, 향후 건물의 신축, 증축, 개축 등 개발 행위 시 문화유산 보존 및 활용에 관한 법률에 따른 제한을 받을 수 있습니다. 이는 개발 및 리모델링 계획에 중요한 변수가 될 수 있으므로, 관할 지자체에 사전 확인이 필요합니다.

중심 상업지역 특성상 심야 유동인구 및 높은 임차 수요에 대한 기대가 크지만, 그만큼 공실 위험 및 관리 비용에 대한 리스크도 상존합니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견:

본건은 진주시 중앙광장 인근의 일반상업지역에 위치한 대로변 8층 건물로, 입지 조건과 건물 규모 면에서 매우 우수한 투자 물건입니다. 다만, 현재 공실이 상당 부분 존재하는 것으로 추정되어, 낙찰 후 명도(임차인 관계 정리) 및 공실 해소에 대한 적극적인 투자 및 마케팅 전략이 필요합니다.

투자 포인트:

1. **최우수 상업 입지:** 대로변에 접하며 중앙상권의 핵심 위치로, 상징성과 접근성이 높아 장기적인 가치 상승 여력이 충분합니다.

2. **높은 토지 가치:** 일반상업지역에 위치한 토지면적 261.80㎡(약 79.19평)의 가치는 매우 높습니다.

3. **용도 변경 및 리모델링 잠재력:** 8층 규모의 건물로 다양한 근린생활시설(병원, 학원, 사무실, 프랜차이즈 식당 등)로 활용 가능하며, 필요시 건물 구조 변경을 통한 리모델링으로 임대수익률을 극대화할 수 있습니다.

4. **저층부 가시성 확보:** 광대로에 접하여 1층 상가의 가시성이 매우 높아 핵심 임차인을 유치하기에 유리합니다.

추가 확인 사항:

* 정확한 임차인 현황과 보증금/월세 금액 등 임대차 관계 상세 분석 (명도 난이도 파악).

* 역사문화환경보존지역에 따른 개발 행위 제한 범위 및 구체적인 규제 확인.

* 건물의 노후도 및 수선 유지 비용에 대한 전문적인 검토.

법원 정보

진주지원 경매4계