나이스옥션 법원경매 충주 2024타경2537 [1] 충청북도 음성군 원남면 상노리 347-3 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 충주 2024타경2537 [1] 충청북도 음성군 원남면 상노리 347-3 전 경매

• 사건번호: 2024타경2537
• 주소: 충청북도 음성군 원남면 상노리 347-3
• 감정가: 901,504,000원
• 최저가: 461,570,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 전

충주지원 경매1계 2024타경2537 | 소재지: 충청북도 음성군 원남면 상노리 347-3 | 감정가: 901,504,000원 | 최저가: 461,570,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

본 물건은 충주지원 2024타경2537 (1) 사건으로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다.

매각 대상은 토지이며, 충청북도 음성군 원남면 상노리 347-3 외 다수 필지에 위치한 '전' 용도의 토지 외 다수입니다.

소유자 및 채무자는 김OO, 채권자는 한OO입니다.

경매 구분은 부동산강제경매이며, 현재 재매각 사건입니다.

1.2. 면적 및 감정가

총 토지면적은 13519.00㎡ (약 4089.80평)으로 대규모입니다.

감정가는 901,504,000원입니다.

건물면적은 0.00㎡이지만, 제시 외 건물면적이 270.00㎡ 존재하는 상태입니다.

매각 대상은 토지이며, 제시 외 건물, 수목 등은 매각에서 제외되는 '일괄매각' 조건입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 충청북도 음성군 원남면 상당리 소재 '원남산업단지' 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 농가주택, 전, 답, 임야 등으로 형성된 산업단지 주변 농촌지대입니다.

일부 토지(목록 7)에는 단독주택이 소재하며, 농업 생산 활동과 주거가 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

일련번호 (1-3, 7-9)는 차량 접근이 가능하며, 시내버스 이용 등 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

주 진입 도로는 일련번호 (2) 토지(공부상 전이나 현황 도로로 이용 중)를 통하여 폭 약 3미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

다수의 필지(목록 4, 5, 6, 8)는 지적도상 맹지이나 인접한 토지를 통하여 출입은 가능합니다.

2.3. 토지 형태 및 이용 현황

토지는 전체적으로 부정형의 완경사 토지입니다.

일련번호 (1, 4, 5, 6)은 '전'으로 이용 중이며, (2)는 '진입도로', (7)은 '단독주택', (8)은 '전 및 자연림 등'으로 이용 중인 등 다양한 현황을 보입니다.

공부상 '전'이나 현황이 '도로'(목록 2) 또는 '전 및 자연림'(목록 8) 등으로 이용 중인 '공부와의 차이'가 존재합니다.

3. 권리 및 법적 분석

3.1. 권리관계

본 물건은 부동산강제경매 사건이며, 소유자(김OO)와 채무자(김OO)가 동일합니다.

특이사항으로 '재매각' 물건이며, 이는 이전 낙찰자가 대금 미납 등의 사유로 인해 재진행되는 건임을 의미하며 입찰자에게는 심리적 부담으로 작용할 수 있습니다.

'법정지상권 성립여지'와 '중복사건'이 특이사항으로 기재되어 있습니다.

3.2. 법적 제한 사항 및 위험 요소

토지이용계획상 다수의 필지가 '계획관리지역' 및 '성장관리계획구역(주거형)'에 포함되어 있어 향후 개발 여지가 있습니다. 일부 필지는 '보전관리지역', '농림지역', '농업보호구역'도 포함하고 있어 필지별 개발 가능성에 차이가 있습니다.

가장 중요한 법적 조건은 '농지취득자격증명(농취증)' 제출 의무입니다. 목록 1~6, 8, 9는 농취증 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금은 반환되지 않습니다.

목록 7 지상에는 단독주택이, 목록 8 지상에는 분묘(가족묘) 1기가 소재하며, 이들은 '매각 제외' 대상이므로 법정지상권 또는 분묘기지권 성립 여부에 대한 심도 있는 권리 분석 및 명도 전략이 필수적입니다.

제시 외 건물(270.00㎡) 및 수목(과수목, 조경수 등)이 다수 존재하며 이들 또한 매각 제외입니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권 및 주변 시설

본 물건은 상업시설 밀집 지역이 아닌 농촌 지역에 위치하며, 주요 환경은 '원남산업단지' 주변의 전, 답, 임야 등입니다.

생활정보상 시내버스 이용 등 대중교통 사정은 보통 수준이며, 인접한 산업단지가 있어 근로자 수요나 관련 지원시설과의 연계성은 있을 수 있으나, 일반적인 상권 분석은 의미가 없습니다.

4.2. 혐오시설 검토

감정평가서상 인근에 '원남산업단지'가 위치하고 있습니다. 산업단지의 특성상 소음, 환경적 영향 등 일부 매수자에게는 기피시설로 인식될 수 있습니다.

추가적인 대규모 공공 혐오시설(예: 폐기물 처리시설, 화장장 등)은 확인된 바 없으나, 현장 확인 시 산업단지 내 개별 공장의 특성이나 주변 환경에 대한 세밀한 조사가 필요합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적 리스크

농지취득자격증명 미제출로 인한 입찰보증금 몰수의 위험이 가장 큽니다.

매각 제외된 단독주택(목록 7) 및 제시 외 건물, 수목, 가족묘(목록 8) 등으로 인해 '법정지상권' 및 '분묘기지권' 성립 여지가 높습니다. 이로 인해 토지 이용에 제약이 따르며, 명도 및 철거에 대한 법적 비용과 시간이 발생할 수 있습니다.

5.2. 지형적/이용 리스크

일부 필지가 지적도상 '맹지'이며, 다른 필지의 소유 관계 변화에 따라 출입에 제약이 생길 수 있는 위험이 있습니다.

공부상 지목과 현황 이용이 상이한 필지(전->도로, 전->자연림)가 있어, 토지 이용 계획 변경 시 지목 변경 절차에 어려움이 있을 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 13519.00㎡ (약 4090평)에 달하는 대규모 토지이며, 일부 필지가 '계획관리지역'에 속해 개발 잠재력이 있습니다.

다만, 다수의 필지, 복잡한 지목 및 현황, 그리고 결정적으로 '농취증', '재매각', '법정지상권', '분묘기지권' 등의 까다로운 권리 및 법적 문제가 복합적으로 얽혀 있는 고난이도 물건입니다.

초보 투자자에게는 권장하기 어려우며, 전문적인 법률 자문과 현장 조사를 거쳐 리스크를 완전히 인지하고 입찰해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: '원남산업단지' 인근에 위치한 '계획관리지역' 다수 포함 토지로, 산업단지 연계 시설 또는 주거형 개발(성장관리계획구역 주거형)을 위한 장기적 투자 가치가 있습니다.

규모의 경제: 약 4090평의 대형 면적으로, 소규모 필지 조합으로는 어려운 규모 있는 개발 사업에 적합합니다.

입찰가 결정: 재매각 건이므로 과거의 유찰 및 낙찰가를 참고하여 적절한 가격에 진입한다면 시세 대비 낮은 가격에 대규모 토지를 확보할 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

충주지원 경매1계