나이스옥션 법원경매 인천 2024타경8876 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 307-33 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부성 · 평가일 2024.07.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천고등학교" 북서측 인근에 위치하는
부동산으로서, 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서
주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 불가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

정방형의 토지로서, "단독주택 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 로폭 약 3미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2022-06-13), 지구단위계획구역(2022-06-13)(미추4존치관리구역),
가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-09-26)(주안2,4동 2초등학교)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 재정비촉진지구(2023-07-17)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>
, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로서,

외 벽 : 적벽돌쌓기 마감 등.
내 벽 : 벽지도배 및 타일 마감 등.
창 호 : 샷시창임.

이용상태

"단독주택"으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

일부 소재하나 구조, 규모, 이용상태로 보아 영향 없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

물건 비고

-일괄매각.
-제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2024타경8876 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 307-33

* 용도: 단독주택

* 감정가: 294,246,000원

* 토지면적: 112.10㎡ (약 33.9평)

* 건물면적: 59.50㎡ (약 18.0평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 재정비촉진지구, 유동화물건

* 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천고등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 본건은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 본건까지 차량 출입은 어려우나, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 가능한 편입니다.

* 토지: 정방형의 토지로서, 현재 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

* 도로: 본건 서측으로 폭 약 3미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(미추4존치관리구역), 가축사육제한구역, 상대보호구역(주안2,4동 2초등학교), 재정비촉진지구, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2013년 5월 8일 접수된 국민은행 근저당 (을3, 48,000,000원)입니다.

* 인수되는 권리: 본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 물건명세서상 '지상권개요: 비고:-'로 기재되어 있어, 지상권의 존재 가능성에 대한 추가적인 면밀한 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.

* 등기부채권 총액: 278,000,000원

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본건은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재된 주거지역에 위치하고 있습니다.

* 상업시설: 인근의 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다.

* 최근 시세 동향: 제공된 최근 매매 정보는 다세대 주택(전용면적 약 43~44㎡)으로, 2026년 5월 기준 8,200만원에서 12,200만원 선에서 거래되었습니다.

* 시세 분석: 본건은 단독주택으로, 제공된 다세대 주택의 시세와 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 단독주택의 경우 토지 가치가 중요하며, 건물 연도(추정 1984년 이전) 및 상태를 고려해야 합니다. 주변 시세 대비 본건의 감정가(294,246,000원)는 상대적으로 높게 형성되어 있으므로, 유사 단독주택의 실제 거래 사례 조사를 통한 면밀한 가치 평가가 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 인천고등학교가 인근에 있으며, 주안2,4동 2초등학교와 인접하여 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 차량 접근성: 본건으로 차량 진입이 어렵고, 접면 도로 폭이 3미터로 협소하여 차량 이용 시 불편함이 예상됩니다.

* 재정비촉진지구: 2023년 7월 17일자로 재정비촉진지구로 지정되어, 향후 도시 개발 계획에 따른 변동성이 있을 수 있습니다.

* 건축물 노후도: 정확한 건축 연도는 확인되지 않으나, 토지 등기부상 1984년 이전 건축물로 추정되어 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획 제한 사항이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 소재한 단독주택 경매 물건입니다. 인천고등학교 인근의 주거 지역에 위치하며, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 차량 접근성은 다소 제한적이나 대중교통 이용은 가능합니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되며, 임차인으로 인한 인수 부담은 없습니다. 재정비촉진지구 지정으로 인한 미래 가치 상승이 기대되나, 동시에 개발 계획에 따른 변동성도 존재합니다. 주변 다세대 주택의 최근 거래 시세와 비교할 때, 본건 감정가에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 재정비촉진지구 지정에 따른 장기적인 개발 가능성 및 가치 상승 기대.

* 토지와 건물을 일괄 매각하여 소유권 확보가 용이함.

* 권리상 인수 부담이 없어 명확한 권리 관계.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 294,246,000원

* 시세 분석: 제공된 주변 다세대 주택 매매 사례(8,200만원 ~ 12,200만원)는 본건 단독주택과 직접 비교하기 어렵습니다. 본건의 감정가는 주변 다세대 주택 시세 대비 상당히 높게 책정되어 있으며, 이는 토지 가치 및 향후 개발 가능성을 반영한 것으로 보입니다.

* 입찰가 산정:

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 유사한 조건의 단독주택 실거래가, 건축물의 구체적인 상태, 리모델링 비용, 그리고 해당 재정비촉진지구의 개발 계획 등을 상세히 조사해야 합니다.

제공된 정보만으로는 감정가의 적정성을 판단하기 어려우며, 차량 접근성 제약, 건축물 노후도(추정) 등을 고려할 때 신중한 접근이 필요합니다.

보수적인 관점에서, 감정가의 70~80% 수준(약 205,972,200원 ~ 235,396,800원)을 잠정적인 입찰 범위로 고려해 볼 수 있으나, 이는 어디까지나 참고용이며, 반드시 현장 방문 및 추가 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.