나이스옥션 법원경매 평택 2024타경43202 [1] 경기도 평택시 합정동 973-13 트윈캐슬3 5층503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경안 · 평가일 2024.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 합정동 소재 "평택시청" 남측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세
주택, 오피스텔, 점포, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 출입이 용이하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 중 5층 503호로서
외벽 : 석재 및 몰탈위 페인팅 마감.
내벽 : 몰탈위 벽지 도배 및 일부 타일 마감.
창호 : 샷시 이중 창호임.

이용상태

도시형생활주택(후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용 중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평탄한 토지로서 집합건물(다세대주택, 오피스텔) 건물 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 중로3류와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(배미지구), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역
(2022-01-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 등기사항전부증명서상 2023.01.04일자로 주택임차권(2022.12.09일자 수원지방법원 평
택지원의 임차권등기명령)이 설정되어 있음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사가 2026. 4. 16.자로 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 대항력포기확약서 제출

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 소재지 및 기본 사항

물건 상세 주소는 경기도 평택시 합정동 973-13 트윈캐슬3 5층503호입니다.

건축물 용도는 도시형생활주택이며, 감정평가액은 152,000,000원입니다.

본 물건은 부동산 강제경매로 진행되며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

2.2. 건물 및 토지 현황

건물면적은 50.38㎡ (약 15.24평)이며, 토지면적은 20.22㎡ (약 6.11평)입니다.

토지 및 건물 지분은 각각 20.222㎡와 50.38㎡입니다.

건물과 토지 모두 제시외 면적은 없습니다.

2.3. 매각 대상

본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 대상입니다.

1. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 평택시 합정동에 위치하며, "평택시청" 남측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 점포, 근린생활시설 등이 혼재하는 복합적인 용도의 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

물건지 남동측으로는 중로3류(폭 12m-15m) 도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본 물건의 토지는 준주거지역으로 지정되어 있으며, 지구단위계획구역(배미지구)에 해당합니다.

또한, 중로3류(폭 12m-15m)에 접해 있으며, 가축사육제한구역(2022-01-26, 전부제한구역)으로 지정되어 있습니다.

1. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2024년 3월 14일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정(사건번호: 평택지원 2024타경43202)입니다.

3.2. 권리 분석 요약

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, "인수"로 표시된 압류 권리가 존재하므로 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

* 주택도시보증공사(이정화): 보증금 144,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2021-04-30, 확정일자 2021-04-30, 배당신고일자 2023-01-04, 대항력 없음.

* 정찬미: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2021-04-30, 확정일자 없음, 배당신고일자 없음, 대항력 있음.

3.4. 인수 및 소멸 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 현재 파악된 바 없습니다.

압류 권리 중 포천세무서장의 압류(갑8)는 "인수"로 기재되어 있어, 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다.

주택임차권(을6, 이정화)은 등기부상 말소 예정으로 기재되어 있으나, 대항력 유무에 대한 명확한 판단이 필요합니다.

3.5. 특이사항

대항력 있는 임차인(정찬미)이 존재하며, 보증금은 0원이나 전입일자가 선순위에 해당합니다.

신청채권자인 주택도시보증공사는 2026년 4월 16일자로 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다는 대항력포기확약서를 제출하였습니다.

1. 상권분석

4.1. 주위 환경 및 업종

평택시청 인근으로, 주거용 건물(다세대, 오피스텔)과 상업시설(점포, 근린생활시설)이 혼재하는 지역입니다.

직장인 및 지역 주민을 대상으로 한 상권 형성이 가능성이 있습니다.

4.2. 본건 이용 현황

본 물건은 현재 도시형생활주택으로 이용 중이며, 이는 주거용으로서의 활용도를 의미합니다.

1. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트 구조이며, 지하 1층, 지상 7층 규모의 집합건물입니다.

본건은 7층 중 5층에 위치한 503호입니다.

건물 외벽은 석재 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 이중 창호로 시공되었습니다.

내부에는 급배수, 위생, 난방, 도시가스 설비가 갖추어져 있으며, 승강기 시설도 이용 가능합니다.

5.2. 주변 편의시설

평택시청이 인근에 있어 행정 편의시설 이용이 용이합니다.

주변에는 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 분포하고 있어 생활 편의시설 이용에 불편함은 없을 것으로 보입니다.

현재까지 조사된 바로는 인근에 혐오시설에 해당하는 시설은 발견되지 않았습니다.

1. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

* 대항력 있는 임차인(정찬미): 보증금 0원에 대항력이 있다고 명시되어 있어, 임대차 관계의 실제적인 지속 여부 및 매수인의 권리행사에 대한 추가적인 법률 검토가 필요합니다. (보증금이 0원이므로 인수 금액은 없습니다.)

* HUG의 포기 확약서: 신청채권자인 HUG가 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한다는 점은 긍정적이나, 임차인 정찬미와의 실질적인 관계 및 추후 발생할 수 있는 분쟁 가능성에 대한 주의가 요구됩니다.

6.2. 권리 관련 리스크

* 인수 권리: 포천세무서장의 압류(갑8)가 "인수"로 표기되어 있어, 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 부담해야 하는 권리인지 면밀히 확인해야 합니다.

6.3. 기타 리스크

* 토지이용계획: 가축사육제한구역에 해당하므로, 특정 업종의 사업 운영 시 제약이 따를 수 있습니다.

1. 종합 의견

본 물건은 평택시청 남측 인근의 준주거지역에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 편의시설 이용이 비교적 양호한 편입니다.

건축 연도가 2014년으로 비교적 신축에 속하며, 철근콘크리트 구조의 건물로서 기본적인 주거 가치를 갖추고 있습니다.

권리관계상 말소기준권리보다 선순위 권리는 없는 것으로 보이나, 포천세무서장의 압류 권리 인수가 가장 큰 변수입니다.

가장 주목해야 할 부분은 대항력 있는 임차인 정찬미와 HUG의 특이사항입니다. HUG가 잔여 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의하겠다는 확약서를 제출함에 따라 임차인 관련 위험이 상당 부분 해소될 것으로 기대되나, 정찬미 임차인의 실제 상황 및 추가적인 법적 쟁점은 심층 분석이 필요합니다.

1. 투자 포인트

* 평택시청 등 주요 공공기관 및 상업시설이 인접한 입지적 장점.

* 도시형생활주택으로서 실수요자 및 투자수요 확보 가능성.

* HUG의 적극적인 협조로 인한 권리관계 명확화 기대.

1. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 인근 유사 면적(약 7.3평~8.4평)의 다세대주택 매매가는 72,000,000원에서 83,000,000원 수준으로, 평당 약 986만원에서 990만원으로 형성되어 있습니다.

본건의 건물 전용면적은 50.38㎡ (약 15.24평)이므로, 이를 기준으로 환산 시 약 1억 5,030만원(15.24평 * 990만원/평)의 시세가 형성될 수 있습니다.

감정가 1억 5,200만원은 현재 시세와 유사한 수준입니다.

임차인 보증금 인수분은 0원이지만, 포천세무서장의 압류 권리 인수 가능성 및 임차인 정찬미의 대항력과 관련된 불확실성을 고려할 때, 시세보다 다소 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

이에 따라, 본 건의 예상 입찰가는 135,000,000원에서 145,000,000원 사이로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.