나이스옥션 법원경매 성남 2020타경59777 [1] 경기도 광주시 곤지암읍 장심리 6-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동일 · 평가일 2021.03.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 곤지암읍 장심리 소재 "장심리마을회관" 북서측 원거리에 위치
하며, 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 근거리에 버스정류장이
소재하나 거리 및 운행빈도 등을 고려시 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

기호(1)-(4): 부정형의 완경사지로서 현황 "전기타" 상태임.
기호(6): 가장형 완경사지로서 현황 "단독주택 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1),(4),(6): 동측으로 로폭 약4m 내외의 포장도로와 접함.
기호(2): 지적도상 맹지이나 하천부지상의 교량 및 본건 기호(3)토지를
이용해 출입 가능함.
기호(3): 지적도상 맹지이나 하천부지상의 교량을 이용해 출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 생산관리지역, 성장관리방안 수립지역, 자연보전권역, 배출시설설치
제한지역, 특별?시Α熾？1권역), 토지거래계약에관한허가구역임.
기호(2): 생산관리지역, 자연보전권역, 배출시설설치제한지역, 특별?시Α熾？(1권역), 토지거래계약에관한허가구역, 영농여건불리농지임.
기호(3),(4),(6): 계획관리지역, 성장관리방안 수립지역, 자연보전권역, 배출시설
설치제한지역, 특별대책지역(1권역), 토지거래계약에관한허가구역임.

제시목록 외의 물건

본건 토지 지상에 다음과 같은 제시외물건이 소재하며, 자세한 사항은 "감정평가
액의 산출근거 및 결정의견"을 참조하시기 바랍니다.
㉠제시외 수목 등 ? 1식.
㉡철파이프조 보온덮개지붕(버섯재배사) - 약112.0㎡
㉢철파이프조 보온덮개지붕(버섯재배사) - 약108.0㎡
㉣제시외 수목 등 ? 1식
㉤목조 판넬지붕(계사) - 약2.1㎡
㉥목조 판넬지붕(견사) - 약1.2㎡
㉦목조 판넬지붕(계사) - 약9.5㎡
㉧철파이프조 보온덮개지붕(분재원) - 약104.0㎡
㉨철파이트조 선라이트지붕(창고) - 약8.2㎡
㉩제시외 수목 등 ? 1식
㉪제시외 수목 등 ? 1식
㉫벽돌조 아크릴지붕(창고 등) - 약5.7㎡
㉬판넬조 판넬지붕(보일러실 등) - 약5.7㎡
㉭제시외 수목 등 ? 1식

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

조적조 아스팔트슁글지붕 1층(사용승인일:2003.01.22)
외벽: 치장벽돌쌓기 등 마감.
창호: 목창호 및 알미늄 샷시 창호.

이용상태

단독주택으로 이용중임.
"내부구조도" 참조

설비내역

위생 및 급.배수설비, 전기보일러 등 되어 있습니다.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%
2. 일괄매각
3. 목록 1.~4. 농지취득자격증명원 필요(미제출시 보증금 몰수). 전용허가를 얻지 않고 토지현황이 변경된 경우에는 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음
4. 목록6. 제시외 물건{감정평가서 기호 ㅌ(창고 등), ㅍ(보일러실 등)}은 평가 및 매각에 포함. 제시외 물건 각 경계불분명 확인요함
5. 매각에서 제외되는 제시외 물건 등{감정평가서 기호 ㄱ(수목 등), ㄴ,ㄷ(각 버섯재배사), ㄹ(수목 등), ㅁ,ㅅ(각 계사), ㅂ(견사), ㅇ(분재원), ㅈ(창고), ㅊ(수목 등), ㅋ(수목 등), ㅎ(수목 등)}이 소재. 최저매각가격은 제시외 물건 등으로 인하여 제한 받는 가격임
6. 매각에서 제외되는 제시외 물건 등 중 감정평가서 기호 ㄱ(수목 등), ㄹ(수목 등), ㅈ(창고), ㅊ(수목 등), ㅋ(수목 등), ㅎ(수목 등)은 소유자 강민재 등이 2013.10.22. 양도담보부금전소비대차계약공정증서를 작성, 소외인에게 양도담보제공
7. 목록1,4. 현황 '전기타' 상태임
8. 목록 2,3. 지적도 상 맹지로, 현황 '전기타' 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2020타경59777 (1)

* 소재지: 경기도 광주시 곤지암읍 장심리 6-1

* 용도: 단독주택

* 감정가: 1,216,523,700원

* 토지면적: 5633.00㎡ (약 1704평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 123.93㎡ (약 37.5평)

* 건물 제시외면적: 11.40㎡ (약 3.4평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 중복사건, 농지취득자격증명, 유동화물건, 공동담보

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본 건은 경기도 광주시 곤지암읍 장심리 소재 "장심리마을회관" 북서측 원거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 소재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량 접근이 가능하고 근거리에 버스정류장이 소재하나, 거리 및 운행 빈도 등을 고려할 때 다소 불편할 수 있습니다.

* 형태 및 이용상태:

* 토지: 기호(1)-(4)는 부정형의 완경사지로서 현황 "전기타" 상태이며, 기호(6)은 가장형 완경사지로서 현황 "단독주택 건부지"로 이용 중입니다.

* 건물: 조적조 아스팔트슁글지붕 단층 단독주택으로 이용 중입니다. 건축물대장상 건물 면적은 123.93㎡이며, 주요 구조는 조적조, 지붕은 아스팔트슁글입니다. 건물은 2003년 1월 22일에 사용 승인되었습니다.

* 인접 도로상태:

* 기호(1),(4),(6): 동측으로 로폭 약 4m 내외의 포장도로와 접합니다.

* 기호(2),(3): 지적도상 맹지이나, 하천부지상의 교량 및 본 건 기호(3)토지를 이용하여 출입 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 기호(1): 생산관리지역, 성장관리방안 수립지역, 자연보전권역, 배출시설설치제한지역, 특별대책지역(1권역), 토지거래계약에 관한 허가구역입니다.

* 기호(2): 생산관리지역, 자연보전권역, 배출시설설치제한지역, 특별대책지역(1권역), 토지거래계약에 관한 허가구역, 영농여건불리농지입니다.

* 기호(3),(4),(6): 계획관리지역, 성장관리방안 수립지역, 자연보전권역, 배출시설설치제한지역, 특별대책지역(1권역), 토지거래계약에 관한 허가구역입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2017년 4월 3일 접수된 구성농업협동조합의 근저당권(을8)입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 설정된 대부분의 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 총 등기부채권액은 1,979,808,235원입니다.

* 인수되는 권리: 물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 "지상권개요:"로 표기되어 있으나, 구체적인 지상권 내용은 기재되어 있지 않습니다. 현재 등기부등본 상 모든 권리가 말소로 표시되어 있어 낙찰자가 인수하는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 강

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-06-11

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 없음.

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-06-20

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 없음.

* 임차인: 허

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017-12-26

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 없음.

* 상기 임차인들의 보증금 합계는 0원이므로, 낙찰자가 인수할 임차 보증금은 없습니다.

* 기타 특이사항:

* 특별매각조건으로 매수신청 보증금은 최저매각가격의 20%입니다.

* 농지취득자격증명원이 필요하며, 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 전용허가 없이 토지 현황이 변경된 경우, 원상회복 명령이 내려질 가능성이 있습니다.

* 제시외 물건 중 일부는 매각에 포함되나, 일부는 제외됩니다. 제외되는 물건 중 일부는 양도담보 제공되었으므로 별도 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 경기도 광주시 곤지암읍의 농경지 및 임야가 혼재된 지역에 위치하고 있어, 상업 시설이 밀집된 지역은 아닙니다.

* 주변에는 단독주택들이 산재해 있으며, 기본적인 생활 편의를 위한 소규모 상가나 시설이 있을 수 있으나, 대규모 상권 형성은 어려울 것으로 보입니다.

* 근거리에 버스정류장이 있으나 대중교통 접근성이 아주 좋은 편은 아니어서, 차량을 이용한 이동이 일반적일 것으로 예상됩니다.

* 상권 형성에 대한 기대보다는 지역 주민을 위한 기본적인 수요에 기반한 상권으로 판단됩니다.

* (주의: 주변 혐오시설 유무에 대한 정보는 제공되지 않았으며, 외부 지도 서비스 접근이 불가하여 확인되지 않았습니다. 따라서 혐오시설 유무는 추가 확인이 필요합니다.)

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용 시 근거리 버스정류장이 있으나 운행 빈도 등을 고려할 때 다소 불편할 수 있습니다.

* 편의시설: 주변 지역의 특성상 대규모 편의시설보다는 소규모 지역 상가 위주로 이용 가능할 것으로 보입니다.

* 교육시설: 본 물건지 주변 교육 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

* 의료시설: 본 물건지 주변 의료 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복 사건, 유동화 물건, 공동 담보 등 복잡한 권리관계로 인해 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 농지취득자격증명이 필수적이며, 이를 준비하지 못할 경우 입찰 보증금이 몰수되는 큰 불이익이 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 계획 상 생산관리지역, 자연보전권역, 배출시설설치제한지역, 토지거래허가구역 등으로 지정되어 있어, 향후 건축 또는 개발 시 용도 제한 및 규제를 받을 수 있습니다.

* 지적도 상 맹지인 토지가 포함되어 있어, 토지 이용 및 건축 시 진입로 확보 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 제시외 물건(창고, 버섯재배사, 계사 등)이 다수 소재하며, 이 중 일부는 매각에 포함되나, 일부는 제외됩니다. 제외되는 물건 중 일부는 양도담보 제공된 상태이므로, 명도 및 철거 관련 분쟁 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 전용 허가 없이 토지 현황이 변경되었을 경우, 원상 회복 명령이 내려질 가능성이 있어 추가적인 비용 발생이나 행정적 제재가 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 곤지암읍에 위치한 넓은 면적의 토지(약 1704평)와 단독주택으로 구성된 부동산 강제 경매 물건입니다. 넓은 토지는 잠재적 가치를 지니지만, 생산관리지역, 자연보전권역 등 다양한 토지 이용 규제를 받고 있어 개발 계획 수립 시 면밀한 검토가 필요합니다. 또한, 맹지인 토지가 포함되어 있고, 다수의 제시외 물건과 복잡한 권리 관계(중복 사건, 유동화, 공동 담보)는 경매 참여 시 주요 고려 사항입니다. 임차인의 경우 대항력 및 보증금이 없어 낙찰자가 인수할 부담은 없으나, 농지취득자격증명 발급 등 매각 조건 준수에 주의해야 합니다. 전반적으로 일반적인 주거용 부동산 투자와는 다른, 보다 전문적인 분석과 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 광대한 토지 면적: 약 1704평에 달하는 넓은 토지는 향후 활용 방안에 따라 높은 가치를 창출할 잠재력이 있습니다. (예: 전원주택 단지 개발, 농업 시설, 기타 사업 부지 등 - 관련 규제 확인 필수)

* 활용 가능한 주택: 현황 단독주택이 소재하여 즉시 활용하거나 리모델링 후 사용 가능합니다.

* 토지거래허가구역, 성장관리방안 수립지역 등: 이러한 지역 지정은 향후 개발 계획에 대한 방향성을 제시하며, 적법한 개발 시 프리미엄을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 1,216,523,700원입니다.

* 현재 시세에 기반한 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 주변 유사 부동산의 실거래가, 최근 경매 낙찰 사례, 개별 물건의 현황 및 가치에 대한 정밀한 시세 조사가 선행되어야 합니다.

* 제공된 정보만으로는 상세한 시세 분석 및 경쟁 물건과의 비교가 어려워, 현 시세 기준으로 예상 입찰가를 특정하기 어렵습니다.

* 통상적으로 경매 초기에는 감정가 이하에서 입찰이 진행될 수 있으나, 물건의 가치, 입찰 참여자 수, 시장 상황 등에 따라 낙찰가는 감정가를 상회할 수도 있습니다.

* 본건은 여러 특이사항과 복잡한 권리 관계를 가지고 있어, 입찰 전 권리 분석 및 현장 답사를 통해 추가적인 정보를 확보하는 것이 중요합니다.

* (주의: 본 물건은 외부 지도 서비스 접근이 불가하여 주변 시세 및 유사 물건 정보 검색에 제한이 있었습니다. 따라서 제시된 예상 입찰가는 참고용이며, 실제 투자 결정 시에는 전문가와 상의하여 면밀한 분석을 거치시기 바랍니다.)

* 인수 보증금: 0원 (모든 임차인의 대항력 없음 및 보증금 0원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.