나이스옥션 법원경매 성남 2024타경4546 [1] 경기도 광주시 퇴촌면 135-14 도수리 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 성남 2024타경4546 [1] 경기도 광주시 퇴촌면 135-14 도수리 단독주택 경매

• 사건번호: 2024타경4546
• 주소: 경기도 광주시 퇴촌면 탑선길6번길 27-6
• 감정가: 619,897,360원
• 최저가: 303,750,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 단독주택

성남지원 경매3계 2024타경4546 | 소재지: 경기도 광주시 퇴촌면 탑선길6번길 27-6 | 감정가: 619,897,360원 | 최저가: 303,750,000원 | 용도: 단독주택

1. 성남지원 2024타경4546 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 성남지원 2024타경4546 (1)

소재지: 경기도 광주시 퇴촌면 135-14 도수리

용도: 해당 물건은 공부상 단독주택으로 등재되어 있으나, 현황 제2종 근린생활시설(사무소-"자인사" 운영 추정)로 이용 중입니다.

감정가: 619,897,360원

토지면적: 660.00㎡ (약 199.65평)

건물면적: 192.89㎡ (약 58.35평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 망OOOOOOOOOOOOO

채권자: 서OOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 법정지상권

주의사항:

1. 토지 및 건물 일괄 매각입니다.

2. 본건 지상 이동이 용이한 컨테이너 1기는 평가 및 매각에서 제외됩니다.

3. 본건 지상에 소유자 미상의 제시외 건물(우물 및 우물덮개)이 소재하며, 평가 및 매각에 포함됩니다.

4. "자인사"(사설 절(암자))로 운영 중인 것으로 추정됩니다.

1.2. 입지조건

본건은 경기도 광주시 퇴촌면 도수리에 위치하며, "도수3리마을회관" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 한적한 전원생활 또는 주말주택지로 적합한 환경을 갖추고 있습니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 대체로 편리한 편입니다. 토지는 서측 하향의 완경사지를 평탄하게 조성한 장방형의 토지 형태를 띠고 있으며, 북측 및 북동측으로 노폭 6미터의 도로에 접해 있어 차량 통행이 용이합니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 고인(망인)으로 확인됩니다. 채권자는 서OOOOOOOO이며, 현재 채권 관계는 경매 절차를 통해 정리될 것으로 보입니다.

가장 중요한 권리 분석 사항은 '법정지상권'이 있다는 점입니다. 이는 토지와 건물이 경매 등으로 인해 소유자가 달라졌을 때, 건물 소유자가 해당 토지를 계속 사용할 수 있는 권리가 법적으로 인정된다는 것을 의미합니다. 법정지상권이 성립하면 토지 낙찰자는 건물을 임의로 철거할 수 없으며, 건물 소유자에게 지료를 지급해야 할 수도 있습니다. 따라서 법정지상권의 구체적인 성립 여부 및 범위에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

또한, '중복사건'으로 표기된 점은 동일한 물건에 대해 여러 경매 사건이 진행되고 있음을 시사합니다. 이는 경매 절차의 혼란을 야기할 수 있으므로, 정확한 사건 진행 상황을 파악하는 것이 중요합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 광주시 퇴촌면 도수리 지역은 주로 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 전형적인 농촌 또는 근교 지역의 특성을 보입니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상점이나 편의시설이 주를 이룰 것으로 예상됩니다. 현재 건물이 '자인사'라는 사설 종교시설로 운영 중인 것으로 추정되어, 상권의 성격 또한 이에 영향을 받을 수 있습니다. 따라서 일반적인 상업 지구의 활발한 상권과는 거리가 있으며, 인근 주민들을 위한 생활 편의시설 정도가 이용 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

퇴촌면 도수리는 비교적 한적한 지역으로, 자연환경이 잘 보존되어 있는 편입니다. 반경 5km 이내에 도수초등학교, 광수중학교 등의 교육 시설이 위치하고 있으며, 퇴촌면사무소도 도수리로 이전하여 행정타운이 조성될 예정으로, 기본적인 행정 서비스 이용이 편리해질 것으로 보입니다. 또한, 이 지역은 오이, 토마토, 표고버섯 등의 특산물이 유명한 곳이기도 합니다. 다만, 대형 마트나 병원 등 종합적인 생활 편의 시설은 차량으로 이동 가능한 인근 시가지로 나가야 이용이 편리할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 잠재적 리스크는 '법정지상권'의 존재입니다. 법정지상권은 토지 사용에 큰 제약을 가할 수 있으며, 건물 철거가 불가능하거나 지료 지급 등의 추가 비용 발생 가능성이 있습니다. 또한, '중복사건'으로 인한 경매 절차상의 복잡성이나 예상치 못한 문제 발생 가능성도 고려해야 합니다.

건물이 단독주택으로 등기되어 있으나 '자인사'라는 종교시설로 사용 중인 점은 추후 용도 변경이나 건축물 대장과의 차이로 인한 문제가 발생할 소지가 있습니다.

제시외 물건으로 '이동이 용이한 컨테이너 1기'는 매각에서 제외되므로, 낙찰 후 별도의 처리가 필요합니다. 반면, '소유자 미상의 우물 및 우물덮개'는 매각에 포함되므로 이를 고려해야 합니다.

1.7. 종합 의견

경기도 광주시 퇴촌면 도수리에 위치한 본 물건은 전원생활을 누릴 수 있는 입지적 장점을 가지고 있으나, '법정지상권'이라는 매우 중요한 권리적 제약이 존재합니다. 이로 인해 토지 사용에 상당한 제한이 따를 수 있으며, 이에 대한 철저한 사전 조사와 분석이 필수적입니다. 또한, 중복 사건 처리 과정에서의 잠재적 리스크도 간과할 수 없습니다. 건물의 현재 용도가 종교 시설로 추정되는 점 역시 향후 활용 계획에 영향을 줄 수 있는 요소입니다.

1.8. 투자 포인트

본건의 투자 포인트는 다음과 같습니다.

1. '법정지상권'이라는 제약으로 인해 일반적인 경매 물건보다 낮은 가격으로 취득할 가능성이 있습니다. 만약 법정지상권의 성립이 부정되거나, 건물 소유자와의 원만한 합의를 통해 지료 협상 또는 건물 인수를 진행할 수 있다면, 토지 자체의 가치를 활용할 수 있습니다.

2. 192.89㎡의 건물을 활용하여 '자인사'와 같은 종교 시설 또는 개인의 취향에 맞는 시설로 운영할 경우, 지역 특성에 맞는 틈새시장을 공략할 수 있습니다.

3. 도수리는 점차 행정타운 조성 등 발전 가능성이 있는 지역이며, 자연환경이 우수하여 전원주택지나 귀촌·귀농 희망자들에게 매력적인 대안이 될 수 있습니다.

단, 투자를 고려하신다면 반드시 법률 전문가와 함께 법정지상권의 성립 여부, 범위, 지료 등에 대한 심층적인 분석을 진행하시고, 중복 사건의 진행 상황을 면밀히 파악하신 후 신중하게 접근하시기를 권장합니다.

법원 정보

성남지원 경매3계