나이스옥션 법원경매 성남 2024타경57205 [1] 경기도 광주시 남종면 345 귀여리 단독주택 경매

매각기일: 2025-12-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 성남 2024타경57205 [1] 경기도 광주시 남종면 345 귀여리 단독주택 경매

물건 대표 이미지

성남지원 경매3계 2024타경57205 | 소재지: 경기도 광주시 남종면 귀여길 38-5 | 감정가: 613,335,120원 | 최저가: 300,535,000원 | 용도: 단독주택

1. 성남지원 2024타경57205 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 성남지원 2024타경57205 (1)

소재지: 경기도 광주시 남종면 귀여리 345

용도: 단독주택

감정가: 613,335,120원

토지면적: 1293.00㎡ (약 391.10평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 98.83㎡ (약 29.90평)

건물 제시외면적: 6.00㎡ (약 1.82평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 서OO

채권자: 서OOOOOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 법정지상권 성립 가능성 있음

주의사항:

1. 일괄매각이며, 제시외 건물(6.00㎡)을 포함합니다.

2. 지상의 정원수, 화단, 수도시설, 배수시설, 데크, 발코니 등은 토지 및 건물에 포함하여 평가되었습니다.

3. 소유자 미상의 비닐하우스(철파이프조) 및 태양광발전설비(판넬조)는 평가 및 매각에서 제외됩니다.

4. 본건 토지(목록1)는 지적도상 맹지입니다.

5. 본건 토지(목록1)는 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.

1.2. 감정평가 요약

위치 및 주위환경: 경기도 광주시 남종면 귀여리 소재 "귀여리야구장" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택 및 농경지가 소재하는 주택지대입니다. 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 차량의 진출입은 가능하나, 대중교통 이용(노선버스정류장과의 거리 등)을 고려할 때 다소 불편할 수 있습니다.

토지 형태 및 이용상태: 기호(3) 토지는 부정형 나대지이며, 기호(6) 토지는 부정형 도로입니다.

인접 도로상태: 기호(3) 토지는 지적상 맹지이나, 인접 필지를 이용하여 출입이 가능합니다. 기호(6) 토지는 본건 도로 부분입니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 환경정비구역, 자연보전권역, 상수원보호구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 특별대책지역 등 다수의 법규에 의한 개발 및 이용 제한이 존재합니다. (지구단위계획 및 상수원보호구역 저촉 사항은 관련 부서에 별도 확인 필요)

1.3. 입지 조건

본 물건은 경기도 광주시 남종면 귀여리에 위치하고 있습니다. 주변은 자연녹지 및 농경지가 분포하는 조용한 주거지역으로, 전반적으로 자연환경이 양호한 지역입니다. 인근에 팔당 물안개공원과 귀여섬이 있어 자연을 즐기기 좋은 환경을 갖추고 있습니다. 다만, 대중교통 이용이 다소 불편하고, 차량 접근성이 중요합니다. 차량으로는 팔당호 주변의 드라이브 코스를 이용할 수 있으며, 양평, 하남 방면으로의 이동이 가능합니다.

1.4. 권리 분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 서OO입니다. 채권자는 서OOOOOOOOO입니다.

특이사항으로 "중복병합사건"과 "법정지상권"이 언급되어 있어 권리 관계가 복잡할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 경우, 건물 소유주가 토지 소유주와 별개이거나, 건물 철거에 대한 별도의 법적 권리가 있을 수 있습니다. 이는 경매 물건에서 매우 중요한 권리 분석 사항으로, 반드시 전문가를 통해 면밀히 검토해야 합니다. 소유자와 채무자가 동일인이라는 점은 채무 불이행으로 인한 경매 개시의 일반적인 경우이나, 법정지상권 문제는 별도로 확인이 필요합니다.

1.5. 상권 분석

본건 소재지인 광주시 남종면 귀여리 일대는 단독주택과 농경지가 주를 이루는 지역으로, 대규모 상업 시설이나 활발한 상권은 형성되어 있지 않습니다. 인근에 팔당 물안개공원 등 관광 및 휴식 공간이 있어 주말 방문객은 있을 수 있으나, 일반적인 상업 활동이나 상권 형성에 대한 기대는 낮습니다. 주변에는 토마토 농장 등 농작물 재배 지역이 분포하고 있습니다.

1.6. 생활 정보

주거 환경은 전원생활 또는 조용한 단독주택 생활을 원하는 분들에게 적합할 수 있습니다. 인근에 팔당 물안개공원과 같은 녹지 공간이 있어 자연 친화적인 생활이 가능합니다. 하지만, 생활 편의시설(병원, 대형마트, 학교 등)은 인근의 광주시청 소재지나 하남시 등으로 이동해야 이용할 수 있어 다소 불편할 수 있습니다. 대중교통 이용 역시 제한적이므로 자가용이 필수적입니다.

1.7. 잠재적 리스크

1. 맹지 및 도로 접합: 지적도상 맹지라는 점은 가장 큰 리스크 중 하나입니다. 현재 인접 필지를 이용해 출입이 가능하다고는 하나, 공식적인 도로가 아니므로 향후 이용에 제약이 발생하거나 민원이 발생할 소지가 있습니다. 다만, 소로3류에 접해 있어 도로 확보 가능성은 있습니다.

2. 법정지상권: "법정지상권"이 언급된 점은 매우 심각한 리스크입니다. 법정지상권이 성립하면 토지 소유주가 변경되더라도 건물 소유주가 토지를 계속 사용하거나, 경우에 따라서는 건물 철거를 거부할 수 있습니다. 이는 낙찰 후 큰 분쟁의 소지가 됩니다.

3. 복잡한 토지이용계획 및 제한: 본건 토지는 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으나, 상수원보호구역, 자연보전권역, 특별대책지역 등 환경 관련 규제가 매우 많습니다. 이는 향후 건축, 증축, 개축 등 토지 이용에 상당한 제약을 줄 수 있으며, 사업 계획 시 면밀한 확인이 필요합니다.

4. 제외 물건: 비닐하우스와 태양광발전설비가 매각 대상에서 제외되므로, 낙찰 후 소유자 또는 관련자와의 협의를 통해 이들 시설의 철거 또는 인수에 대한 정리가 필요할 수 있습니다.

5. rural 지역: 주변이 농경지와 주택지로 이루어진 한적한 지역이므로, 도시 지역과 같은 편의시설 접근성이나 투자 가치 상승을 기대하기 어려울 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 경매 물건은 넓은 토지 면적을 가진 단독주택으로, 팔당호 인근의 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있다는 장점이 있습니다. 그러나 지적도상 맹지라는 점, 그리고 "법정지상권" 성립 가능성이 있다는 점에서 심각한 권리상의 리스크를 안고 있습니다. 또한, 상수원보호구역 등 다수의 환경 규제가 존재하여 향후 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다. 이러한 복합적인 문제점을 고려할 때, 본건은 일반적인 투자 물건으로 접근하기에는 매우 신중한 판단이 요구됩니다. 법률 전문가 및 부동산 전문가와의 철저한 사전 조사를 통해 법정지상권 성립 여부, 맹지 관련 법규, 각종 제한 사항 등을 명확히 파악한 후에 입찰을 고려해야 할 것입니다.

1.9. 투자 포인트

본건의 투자 포인트는 매우 제한적이며, 높은 위험 감수 능력을 가진 투자자에게만 해당될 수 있습니다.

1. 저평가 가능성: 복잡한 권리 관계(법정지상권)와 맹지라는 단점 때문에 시세보다 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다.

2. 미래가치: 만약 향후 해당 지역의 개발 계획 변경이나 도로 확보 등 접근성 문제가 해결된다면, 넓은 토지 면적을 활용한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

3. 자연환경: 팔당호 인근의 쾌적한 자연환경을 활용한 주거 목적(전원주택 등)으로 고려해볼 수 있습니다.

하지만, 앞서 언급된 모든 리스크(법정지상권, 맹지, 환경규제)를 철저히 검토하고 해결 방안을 모색할 수 있다는 전제 하에서만 접근해야 하며, 단순 시세 차익을 노린 투자는 지양해야 합니다.

법원 정보

성남지원 경매3계