나이스옥션 법원경매 성남 2024타경63149 [1] 경기도 광주시 퇴촌면 영동리 50-10 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 성남 2024타경63149 [1] 경기도 광주시 퇴촌면 영동리 50-10 동물 및 식물 관련시설 경매

• 사건번호: 2024타경63149
• 주소: 경기도 광주시 퇴촌면 영동리 50-10
• 감정가: 4,510,218,320원
• 최저가: 2,210,007,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 동물 및 식물 관련시설

성남지원 경매3계 2024타경63149 | 소재지: 경기도 광주시 퇴촌면 영동리 50-10 | 감정가: 4,510,218,320원 | 최저가: 2,210,007,000원 | 용도: 동물 및 식물 관련시설

1. 부천 지원 2024타경5337 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 성남지원 2024타경63149 (1)

소재지: 경기도 광주시 퇴촌면 영동리 50-10

용도: 동물 및 식물 관련시설

감정가: 4,510,218,320원

토지 면적: 78,772.00㎡ (약 23,832평)

건물 면적: 128.00㎡ (약 39평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

소유자/채무자: 지OO

채권자: 광OOOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명, 지분매각, 분묘기지권, 법정지상권, 재매각

1.2. 물건 현황 및 상세 정보

주변 환경:

본건은 경기도 광주시 퇴촌면 영동리 소재 "영동리 마을회관" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 전(밭), 답(논), 임야 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 여건 또한 보통으로 평가됩니다.

토지 현황:

토지는 기호에 따라 다양한 형태로 이용되고 있습니다. 기호 1-3,9,15는 도로로 이용 중이며, 기호 4,5,6,7,8은 전(밭)으로, 기호 10,11은 주거나지로, 기호 12,13은 개발허가지(도로 예정지)로 이용되고 있습니다. 기호 14,18,19,21은 자연림 상태입니다. 공부상 '임야'로 되어 있으나 현황 '전'으로 이용 중인 목록 6, '주거나지'로 이용 중인 목록 10,11 등 공부와의 차이가 있는 부분이 있습니다. 또한, 일부 토지는 지적도상 맹지(기호 4,5,8,19,21)이며, 일부는 세로(불), 세로(가) 등으로 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역, 농림지역 등이 혼재하며, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등 다양한 도시계획 및 환경 관련 법규의 제한을 받습니다.

건물 현황:

주요 건물은 기호 16 건물로, 통나무 구조의 1층 건물이며 2008년 9월 22일에 사용승인을 받았습니다. 현재 축사(양잠) 용도로 이용 중입니다. 기본적인 위생 및 급배수 설비가 갖추어져 있습니다. 기호 20 건물은 목조 스레트지붕 1층 건물이나, 현장 조사 시 소재불명 상태로 확인되었습니다. 목록 4,5,8,19,21 토지 지상에 제시외 건물(컨테이너구조, 약 12㎡)이 소재하며, 목록 6, 20 건물은 평가 및 매각 대상에서 제외되었습니다.

제시 외 물건 및 특이사항:

기호 21 토지 지상에는 2기의 분묘가 소재하고 있으며, 이는 최저매각가격 산정에 영향을 미친 것으로 보입니다. 또한, 기호 1-21 토지 지상에 자연림 상태의 입목이 존재합니다. 토지 지상의 수목은 토지 가격에 포함하여 평가되었습니다.

주의사항:

본건은 목록 1,2,3 토지/건물 일괄 매각 대상이며, 지분 매각 건입니다. 목록 4,5,7,8 토지의 경우 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있습니다. 전용 허가를 얻지 않고 토지 현황이 변경된 경우 원상회복 명령이 내려질 가능성이 있습니다. 목록 6, 20 건물은 평가 및 매각에서 제외되었습니다. 목록 21 토지 지상 분묘 2기는 최저매각가격 산정에 영향을 미쳤습니다. 일부 토지는 공부상 지목과 현황이 상이하며, 일부 토지는 지적도상 맹지이므로 접근성 문제를 고려해야 합니다.

1.3. 입지조건

본건은 경기도 광주시 퇴촌면 영동리에 위치하여, 자연 녹지가 풍부하고 비교적 쾌적한 환경을 제공합니다. "영동리 마을회관" 인근이라는 점은 지역 생활권 내에서의 접근성을 시사합니다. 주변이 단독주택, 농경지, 임야 등으로 구성되어 있어 전원생활을 하거나 주말 주택 부지로 활용하기에 적합한 입지입니다. 수도권과의 접근성 또한 양호하여 광주시 및 인근 지역의 편의시설 이용이 용이합니다.

1.4. 권리분석

본 건은 부동산 임의 경매 물건으로, 말소기준권리 이하의 권리는 낙찰 후 소멸될 것으로 예상됩니다. 채권자는 광OOOOOOOOO이며, 채무자 겸 소유자는 지OO입니다. 보고서 상에 '농지취득자격증명', '지분매각', '분묘기지권', '법정지상권', '재매각' 등의 특이사항 및 주의사항이 명시되어 있습니다. 특히 '분묘기지권'과 '법정지상권'은 토지 이용에 직접적인 제약을 가할 수 있으므로, 이에 대한 면밀한 권리 분석 및 현장 조사가 필수적입니다. '지분매각' 표기는 전체 소유권이 아닌 일부 지분만이 매각 대상이므로, 지분 비율과 공동 소유자 현황 파악이 중요합니다. '재매각' 물건으로, 이전 경매에서 유찰되었음을 의미하며, 이번 최저매각가격이 조정되었을 가능성이 있습니다.

1.5. 상권분석

본 물건이 소재한 퇴촌면 영동리 지역은 전반적으로 농경지, 임야, 주택 등이 혼재된 지역 특성상 대규모 상업 시설이 밀집한 지역은 아닙니다. 지역 내 편의 시설은 퇴촌면 소재지를 중심으로 이용 가능할 것으로 보이며, 차량 이동이 필요합니다. 주변 환경은 농업, 체험 활동, 자연 친화적인 시설(주말농장, 펜션 등) 운영에 적합한 조건을 가지고 있습니다. 광주시 시가지 및 수도권과의 접근성을 고려하면, 더 넓은 배후 상권을 활용하는 것도 가능합니다.

1.6. 생활정보

본 물건은 조용하고 쾌적한 전원생활을 추구하는 분들에게 적합합니다. 자연 속에서의 휴식이나 취미 활동을 즐기기에 좋은 환경입니다. 다만, 주요 편의시설이나 관공서 이용 시에는 차량 이동이 필수적이며, 대중교통 이용은 제한적일 수 있습니다. 주변 지역의 개발 계획 및 생활 환경 변화 추이를 파악하여 장기적인 관점에서 생활 편의성을 평가해야 합니다.

1.7. 잠재적 리스크

본 건의 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

첫째, '지분매각'으로 인해 토지 이용 및 개발에 있어 공동 소유자와의 협의가 필수적이며, 향후 공유물 분할 등의 법적 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

둘째, '분묘기지권' 및 '법정지상권'은 타인의 토지 사용에 대한 권리로, 토지 이용 계획에 상당한 제약을 초래하며, 명도 및 개발 시 법적 문제가 발생할 수 있습니다.

셋째, '농지취득자격증명' 미준수 시 보증금 몰수 등 불이익이 발생할 수 있습니다.

넷째, 일부 토지가 '지적도상 맹지'이므로, 도로 접근 확보를 위한 별도의 노력이나 비용이 필요할 수 있습니다.

다섯째, 보전관리지역, 생산관리지역 등 각종 도시계획법상의 제한으로 인해 건축 또는 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다. (특히 가축사육제한, 공장설립승인지역 등)

여섯째, 전용 허가 없이 토지 현황이 변경된 경우 '원상회복 명령'이 발하여질 수 있습니다.

일곱째, 주변 지역에 잠재적인 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 축사 밀집 지역 등)이 존재할 가능성에 대해 별도 확인이 필요합니다. (현재 자료에서는 명시되지 않았으나, 현장 조사 및 지도 확인 필수)

1.8. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 퇴촌면의 넓은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의 경매 물건입니다. 동물 및 식물 관련시설 용도로 지정되어 있으나, 토지의 다양한 이용 현황과 복잡한 토지 이용 계획 및 제한이 적용되는 것이 특징입니다. '분묘기지권', '법정지상권', '지분매각' 등의 권리 사항과 맹지, 농지취득자격증명 필요 등 현장 조건 상의 난제가 존재하여, 철저한 사전 조사와 법률 검토 없이는 투자가 어려울 수 있습니다. 재매각 물건이므로 가격 메리트가 있을 수 있으나, 잠재적 위험 요소를 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다.

1.9. 투자 포인트

본 물건은 다음과 같은 투자 포인트가 있습니다.

첫째, 78,772.00㎡ (약 23,832평)에 달하는 넓은 토지 면적은 다양한 개발 및 활용 가능성을 제공합니다.

둘째, 경기도 광주시 퇴촌면의 쾌적한 자연 환경은 전원주택, 주말농장, 힐링 공간 조성 등에 유리합니다.

셋째, 재매각 물건으로, 기존 감정가 대비 할인된 가격으로 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

넷째, 수도권에서 비교적 가까운 거리에 위치하여, 광범위한 배후 수요를 활용한 사업(체험 농장, 펜션 등) 가능성을 모색할 수 있습니다.

다섯째, 토지별 다양한 용도(도로, 농지, 주거지, 임야 등)와 관리지역, 성장관리구역 등의 지정으로 인해, 관련 법규 검토 후 목적에 맞는 복합적인 개발 계획 수립이 가능합니다.

법원 정보

성남지원 경매3계