나이스옥션 법원경매 수원 2024타경5324 [2] 경기도 화성시 산척동 727-7 1동 지1층비103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공인 · 평가일 2024.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 산척동 소재 "이솔고등학교" 북서측 인근에 소재하며, 주위는
아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은
보통시 됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 지상3층 건물 내 제지1층 제비102호 외 3개호로서
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 페인팅 마감 등.
창호 : 강화유리 마감 등.

이용상태

일반음식점(현황 공실)로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 지하주차장 설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근 토지 및 도로와 대체로 등고평탄한 세장형토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 중로1류(폭 20m-25m)(2014-10-01), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록2,4는 복층 구조로 일체로 이용중임.
3. 재매각임.매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경5324 (2)

소재지: 경기도 화성시 산척동 727-7 1동 지1층비103호

용도: 근린상가

감정가: 1300000000원

토지면적: 81.05㎡ (약 24.52평)

토지지분: 81.05㎡ (약 24.52평)

건물면적: 165.04㎡ (약 49.92평)

건물지분: 165.04㎡ (약 49.92평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOO

1.1. 입지조건

본건은 경기도 화성시 산척동에 소재하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

"이솔고등학교" 북서측 인근에 위치하여 학생 및 학부모를 대상으로 한 업종에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 남측으로는 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 우수합니다.

토지는 인근 토지 및 도로와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상 제1종일반주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 중로1류(폭 20m-25m) 등으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 관한 법규의 적용을 받습니다. 또한, 성장관리권역 및 택지개발지구로 지정되어 있어 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

주변에 다양한 근린생활시설이 있어 상권 활성화 가능성이 높습니다.

1.2. 권리분석

특이사항: 유동화물건, 대항력있는임차인, 재매각

주의사항:

* 일괄매각

* 목록2,4는 복층 구조로 일체로 이용 중임.

* 재매각임. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임.

말소기준권리: 을1 근저당권 (하나은행, 2023-07-07)

모든 등기된 권리는 말소기준권리 이후에 설정되었거나, 임의경매 개시결정으로 인해 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 인수하는 부담 없이 소유권을 취득하게 됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 안

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 3,300,000원

* 전입/사업자 등록일: 2021-03-19

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 있음 (2021-03-19 전입/사업자 등록 기준으로 대항력 발생)

* 비고: (정보 없음)

권리분석 요약:

대항력 있는 임차인 안 이 존재합니다. 해당 임차인은 2021년 3월 19일 전입/사업자 등록을 통해 대항력을 확보하였으며, 보증금 3천만원, 차임 월 330만원을 지급하고 있습니다. 본 경매 물건은 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 임차인의 보증금이 낙찰자가 인수할 의무 없이 배당을 통해 전액 변제될 것으로 예상됩니다. 하지만, 임차인이 배당을 받지 못하는 금액이 있을 경우 낙찰자가 인수하게 될 가능성이 있으므로, 실제 배당표 확인 및 명도 진행 시 임차인과의 협의가 필요합니다.

집합건물 등기부 요약:

* 갑3 (2023-07-07): 주식회사우원 (신탁등기 말소)

* 갑4 (2023-07-07): 안상훈 (매매)

* 을1 (2023-07-07): 하나은행 (근저당권, 말소기준권리)

* 갑5 (2024-05-17): 하나은행 (임의경매개시, 말소)

* 갑6 (2024-08-01): 중소벤처기업진흥공단 (가압류, 말소)

* 갑7 (2024-08-27): 동화성세무서장 (압류, 말소)

등기부채권 총액: 2,597,684,896원

1.3. 상권분석

본건이 위치한 산척동 일대는 동탄2신도시 내에서도 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설이 밀집된 지역으로, 풍부한 배후수요를 확보하고 있습니다.

특히, "이솔고등학교" 북서측 인근에 위치하여 학생, 교직원, 학부모 등을 주요 타겟으로 하는 업종에 대한 수요가 예상됩니다.

주변에 다양한 편의시설 및 상업시설이 분포하고 있어, 상권 활성화 및 유동인구 확보에 유리한 입지입니다.

동탄2신도시 상권은 주거, 업무, 중심 상권으로 구분되며, 본건은 근린생활시설이 밀집된 지역으로 분석됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 본건 북서측 인근에 이솔고등학교가 위치해 있습니다.

* 편의시설: 주변에 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다. (구체적인 편의시설 정보는 추가 확인 필요)

* 교통시설: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 남측으로 약 10m 폭의 도로와 접하고 있어 교통 접근성이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 안 임차인은 2021년 3월 19일부터 사업을 영위하며 대항력을 갖추고 있습니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 분석되나, 임차인의 명도 과정에서 발생할 수 있는 변수(예: 배당 이의, 명도 지연 등)에 대한 대비가 필요합니다.

* 재매각 물건: 본건은 재매각 대상이므로, 이전 입찰 과정에서의 유찰 또는 낙찰 취소 사유에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 이는 물건의 권리관계, 시장성, 명도 난이도 등에 대한 잠재적인 문제를 시사할 수 있습니다.

* 복층 구조: 건물 내 목록2, 4호는 복층 구조로 일체 이용 중이라는 점은 현장 답사를 통해 실제 이용 상태와 공부상 등재 내용과의 차이 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 유동화 물건: 유동화 물건의 경우, 채권 관리 및 처리가 복잡할 수 있으며, 관련 절차에 대한 이해가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 동탄2신도시에 위치한 근린상가로, 신도시 개발에 따른 미래 가치 상승이 기대되는 지역에 자리하고 있습니다. 아파트단지, 오피스텔, 학교 등 풍부한 배후수요를 갖추고 있어 안정적인 상권 형성이 가능할 것으로 보입니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하고 재매각 사유가 있는 점은 투자 시 주요 검토 사항이며, 철저한 권리 분석과 명도 계획 수립이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 화성 동탄2신도시의 성장 잠재력: 젊은 인구층이 많고 개발이 활발한 동탄2신도시의 중심 지역에 위치하여 미래 가치 상승 가능성이 높습니다.

* 다양한 배후 수요: 주변의 대규모 아파트단지, 오피스텔, 그리고 이솔고등학교 등 교육 시설이 인접해 있어 안정적인 고객 확보가 가능합니다.

* 우수한 입지 조건: 차량 접근성이 뛰어나며, 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 양호한 지역입니다.

* 감정가 및 시세 대비 경쟁력: 재매각 물건임을 감안할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다. (시세 조사를 통해 구체적인 가치 판단 필요)

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 제공된 정보 및 외부 자료를 바탕으로 다음과 같은 사항을 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

* 감정가: 1,300,000,000원

* 최저매각가격: (경매 정보에서 제공되지 않았으나, 재매각 시 이전 최저가 대비 하락했을 가능성 있음)

* 권리관계: 대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금 인수분은 0원으로 분석됩니다. 하지만 명도 관련 비용 및 협상 여지를 고려해야 합니다.

* 재매각 사유: 이전 입찰가의 낙찰률, 유찰 원인 분석이 필요합니다.

* 주변 시세: 동탄2신도시 근린상가의 최근 시세 동향을 파악하여 본건의 적정 가치를 산출해야 합니다.

* 시장 상황: 현재 부동산 시장 경기 및 지역별 동향을 종합적으로 고려해야 합니다.

본건은 재매각 물건이며 대항력 있는 임차인이 있다는 점을 감안할 때, 무리한 고가 입찰보다는 낙찰 후 예상되는 명도 비용, 임차인과의 협상 비용, 그리고 향후 임대 수익률 등을 면밀히 계산하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 정확한 예상 입찰가는 반드시 현장 방문, 주변 시세 조사, 권리 분석 재확인을 거쳐 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.