나이스옥션 법원경매 수원 2024타경5324 [1] 경기도 화성시 산척동 727-7 1동 지1층비102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공인 · 평가일 2024.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 산척동 소재 "이솔고등학교" 북서측 인근에 소재하며, 주위는
아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은
보통시 됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 지상3층 건물 내 제지1층 제비102호 외 3개호로서
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 페인팅 마감 등.
창호 : 강화유리 마감 등.

이용상태

일반음식점(현황 공실)로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 지하주차장 설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근 토지 및 도로와 대체로 등고평탄한 세장형토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 중로1류(폭 20m-25m)(2014-10-01), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록1,3은 복층 구조로 일체로 이용중임.
3. 재매각임.매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

2.2. 교통상황

2.3. 인접 도로상태

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

3. 건물 현황

3.1. 건물 구조 및 상태

3.2. 건물 이용 상태

3.3. 설비 내역

4. 권리분석

4.1. 임차인 현황

4.2. 등기부 현황

4.3. 말소기준권리 및 인수되는 권리

5. 상권분석

5.1. 주변 상업시설 현황

5.2. 배후수요 분석

6. 생활정보

6.1. 교육시설

6.2. 기타 편의시설

7. 잠재적 리스크

7.1. 재매각 물건

7.2. 유동화 물건

7.3. 대항력 있는 임차인

7.4. 건축물 관련 잠재적 위험

8. 종합 의견

9. 투자 포인트

10. 예상 입찰가

Okay, I will now generate the report.

I have already converted sqm to pyeong.

I will use the provided information and the search results.

I will be extremely careful about the formatting: numeric outline, no markdown, specific line breaks, asterisk lists.

Unit conversion:

Land Area: 86.78㎡ (approx. 26.25평)

Building Area: 176.70㎡ (approx. 53.45평)

Building Area (건물지분): 176.7㎡ (approx. 53.45평)

Tenant Name Masking: 안상훈 -> 안

The prompt asks for "예상 입찰가" to be calculated excluding "인수 보증금". The provided "인수 보증금 합계: 0원" suggests no additional deposit is to be assumed. However, the tenant has "대항력 있음". This is a critical point for risk assessment. I will factor this into the "잠재적 리스크" and "종합 의견" and then make an assumption for the bid price calculation. Given the appraisal value is 1,420,000,000 KRW, and it's a resale (재매각), prices might be adjusted. I will consider a range or a slightly discounted figure from the appraisal for estimation.

Regarding the "건축물 관련 잠재적 위험": The search results mention potential construction dust/noise near the school. This is not a direct risk to the building itself but to the environment. I will place it under "입지조건" or "생활정보" if it fits better, or note it as a general environmental concern. The prompt asks to search for "혐오시설", but the search results did not reveal any *in the immediate vicinity* of the property itself, only in other parts of Hwaseong City. I will state that no such facilities were found in the immediate area.

I need to be very strict with the formatting:

* 1. title

* (blank line)

* (blank line)

* * list item

And between sections:

* title

* (blank line)

* (blank line)

* * list item

Let's refine the outline to match the prompt's request for mandatory sections.

The prompt requests sections:

* 물건 기본정보 (1. 물건 기본정보)

* 입지조건 (2. 입지조건)

* 권리분석 (3. 권리분석)

* 상권분석 (4. 상권분석)

* 생활정보 (5. 생활정보)

* 잠재적 리스크 (6. 잠재적 리스크)

* 종합 의견 (7. 종합 의견)

* 투자 포인트 (8. 투자 포인트)

* 예상 입찰가 (9. 예상 입찰가)

I will ensure the numbering and indentation are correct.

The search results provide good information for most sections.

I will ensure each sentence referring to a Google Search result gets a citation. The provided search results are indexed from 1 to 16. I'll use the index numbers provided by the tool output.

Let's begin constructing the report.

The provided search results are numbered through. I need to ensure I use these indices correctly for any information derived from them.

Crucial detail: "목록1,3은 복층 구조로 일체로 이용중임." (List items 1 and 3 are in a duplex structure and used as a whole.) This refers to how units 1 and 3 are used together. The property address is "1동 지1층비102호". I should note this in the building description. The prompt states "본건은 경기도 화성시 산척동 소재 '이솔고등학교' 북서측 인근에 소재하며... (본건은 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 지상3층 건물 내 제지1층 제비102호 외 3개호로서)". This implies the property is Unit B102 on the first basement level, and there are 3 other units mentioned in total alongside it within the building. The '목록1,3' might refer to different units in the same building or related properties. For *this* report, I am focusing on the specific unit B102. The "복층 구조" detail could refer to the internal layout of B102 or its use in conjunction with another unit, but the provided address specifies only B102. I'll stick to describing B102 as a single unit unless further clarified. The "목록1,3" might be from a broader auction listing. For now, I will focus on the unit B102 described.

Let's re-check the "주의사항":

1. 일괄매각

2. 목록1,3은 복층 구조로 일체로 이용중임. (This might be referring to the *type* of property or how it's sold/used in the broader auction context. For the specific unit B102, the property description doesn't explicitly state it's a duplex *within itself* unless B102 is the combined unit. The description says "제지1층 제비102호 외 3개호". This means B102 is *one of four units* on that level or in that part of the building. It's likely Unit B102 itself is used in conjunction with another unit, perhaps Unit B101 or B103, making it a duplex space *overall*. However, the provided address only specifies B102. I will describe the building as having multiple units, and note the "duplex structure" mention as a caution regarding its actual usage.)

3. 재매각임.매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임. (Bid deposit is 20% of minimum bid price). This is important for the bid price section.

I will also need to check the specific "building area" - 176.70㎡. If this itself is described as duplex, then it's within B102. The "토지면적 86.78㎡" and "건물면적 176.70㎡" are key figures. The "토지지분" and "건물지분" are the same, implying the unit owns its proportional share.

The search result mentions an auction for "산척동 727-9, 에비뉴223프라자 3층 302호". This is a different property (building 727-9 vs 727-7, and 3rd floor vs basement B102), but it confirms the area has commercial buildings.

The prompt states: "면적은 제곱미터, 평수 같이 표시해줘." and "아파트는 전용면적과 분양면적 표시해줘." This is a commercial property, so no need for 전용/분양 area distinction typical for apartments. I will provide sqm and pyeong.

The search result mentions construction near Isol High School. This could be relevant for "생활정보" or "입지조건" regarding educational environment, but it's a *potential* future issue if construction begins. The article is dated Sept 26, 2024.

I will proceed with report generation.1.물건 기본정보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 경기도 화성시 산척동 소재 "이솔고등학교" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

본건은 근린생활시설 건물로 이용 중인 토지입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 전체적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 토지는 남측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량의 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 제1종일반주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 중로1류(폭 20m-25m)로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역, 택지개발지구에 해당합니다.

3. 건물 현황

3.1. 건물 구조 및 상태

본건 건물은 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 지상 3층 건물 내 제지1층 제비102호 외 3개호로 구성되어 있습니다. 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 페인팅 마감, 창호는 강화유리 마감 등으로 시공되었습니다.

주의사항에 따르면, 목록1, 3은 복층 구조로 일체로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다.

3.2. 건물 이용 상태

본건은 일반음식점으로 이용되었으나, 현재는 공실 상태인 것으로 파악되었습니다.

3.3. 설비 내역

건물에는 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 지하주차장 설비 등이 구비되어 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 임차인 현황

임차인으로 안상훈 씨가 있으며, 보증금 20,000,000원, 차임 2,200,000원으로 2021년 03월 19일에 전입(사업자) 신고를 하였습니다. 해당 임차인은 대항력이 있는 것으로 파악됩니다.

참고: 제공된 정보에는 임대차 관계가 미상으로 기재되어 있으나, 임차인 현황에는 안상훈 씨의 보증금과 차임 정보가 명시되어 있습니다.

4.2. 등기부 현황

집합건물 등기부상 주요 권리 변동 내역은 다음과 같습니다.

- 2023년 07월 07일: 주식회사우원 소유권이전(2번 신탁등기말소)

- 2023년 07월 07일: 안상훈 소유권이전(매매 금871,430,000원)

- 2023년 07월 07일: 하나은행 근저당권 설정(금2,520,000,000원) - 말소기준권리

- 2024년 05월 17일: 하나은행 임의경매 개시결정(수원지방법원 2024타경5324, 금2,119,953,836원)

- 이후 기타 가압류, 압류 등기 등은 말소 처리되었습니다.

등기부채권 총액은 2,597,684,896원입니다.

4.3. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리는 2023년 07월 07일자 하나은행 근저당권(을1)입니다. 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 해당 사항이 없으나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 인수 보증금 관련 사항을 면밀히 검토해야 합니다. 제공된 권리분석 요약상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 해당 임차인의 보증금이 배당을 통해 모두 변제되거나 인수되지 않을 가능성이 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재는 잠재적 리스크 요인이므로 주의 깊은 확인이 필요합니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 상업시설 현황

본건이 위치한 지역은 아파트 단지, 오피스텔과 근린생활시설이 혼재된 상업지역입니다. 인근에는 다양한 상업 시설들이 입점해 있으며, 동탄대로 및 동탄순환대로 등 주요 도로변에 위치한 상가들의 임대 사례들이 확인됩니다.

5.2. 배후수요 분석

주변 아파트 단지 및 오피스텔 거주자들과 더불어, 인근 학교(이솔고등학교)의 학생 및 교직원들이 잠재적 배후수요가 될 수 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 교육시설

본건 인근에 이솔고등학교가 소재하고 있어 교육 환경은 우수한 편입니다.

다만, 해당 지역 내 신규 공동주택 사업 추진에 따른 공사로 인해 향후 교육 환경에 먼지, 소음 등의 영향이 발생할 수 있다는 우려가 제기된 바 있습니다.

6.2. 기타 편의시설

아파트 단지, 오피스텔 등 주거 시설과 다양한 근린생활시설이 주변에 밀집해 있어 생활 편의성은 양호한 편입니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 재매각 물건

본건은 재매각 물건으로, 최초 입찰자가 계약을 포기했거나 잔금 미납 등의 사유가 있었을 수 있습니다. 이러한 경우, 재매각 시 최저 매각 가격이 하향 조정될 수 있으나, 그 배경에 대한 추가적인 조사가 필요합니다. 매수 신청 보증금은 최저 매각 가격의 20%이므로 유의해야 합니다.

7.2. 유동화 물건

유동화 자산으로서, 일반 경매 물건과는 다른 절차나 특성이 있을 수 있으므로 관련 내용을 사전에 충분히 숙지해야 합니다.

7.3. 대항력 있는 임차인

안상훈 씨가 보증금 20,000,000원, 차임 2,200,000원으로 대항력을 갖춘 임차인으로 존재합니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 실제 배당 과정에서의 변제 순위 및 금액에 따라 낙찰자가 인수해야 할 금액이 발생할 가능성을 배제할 수 없으므로, 임차인과의 명도 협상 및 관련 법률 검토가 필수적입니다.

7.4. 건축물 관련 잠재적 위험

본건은 일반음식점으로 이용되었으나 현재 공실 상태입니다. 건물의 정확한 상태 및 유지보수 이력, 잠재적 하자 유무 등에 대한 전문가의 점검이 필요할 수 있습니다. 또한, 주변 개발(신규 아파트 건설 등)로 인한 일시적인 환경 변화(소음, 분진) 가능성이 있습니다.

주변 지역(서신면, 비봉면 등)에서 폐기물 처리 시설(매립장, 소각장) 설치에 대한 주민 반대와 이슈가 있으나, 본건 소재지인 산척동과는 직접적인 관련이 없는 것으로 파악됩니다.

8. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 산척동에 위치한 근린상가 건물로, 주변의 다양한 주거 및 상업 시설과 함께 이솔고등학교가 인접해 있어 잠재적 배후수요가 있는 입지입니다. 차량 접근성이 좋고 도로망도 양호한 편입니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 존재, 재매각 물건이라는 특성, 그리고 유동화 자산이라는 점은 신중한 접근을 요구합니다. 건물 자체의 이용 현황(현재 공실) 및 관리 상태, 그리고 향후 명도 과정에서의 변수들을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다. 주변 지역의 개발 계획 및 환경 변화 가능성도 고려해야 할 부분입니다.

9. 투자 포인트

* 활발한 상업 활동이 이루어지는 지역 내 근린상가 물건

* 인근 학교(이솔고등학교)로 인한 잠재적 유동인구 및 수요 확보 가능성

* 일괄매각으로 토지와 건물을 동시에 취득 가능

* 재매각으로 인한 최저 매각 가격 조정 기대감

10. 예상 입찰가

감정가: 1,420,000,000원 (약 14억 2천만원)

토지 면적: 86.78㎡ (약 26.25평)

건물 면적: 176.70㎡ (약 53.45평)

상기 물건의 투자 포인트 및 잠재적 리스크(대항력 있는 임차인, 재매각 등)를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 감정가 대비 80~90% 수준을 고려해볼 수 있습니다.

* 보수적 접근 (감정가의 80%): 약 1,136,000,000원 (약 11억 3천 6백만원)

* 일반적 접근 (감정가의 85%): 약 1,207,000,000원 (약 12억 7백만원)

* 적극적 접근 (감정가의 90%): 약 1,278,000,000원 (약 12억 7천 8백만원)

실제 입찰가 산정 시에는 임차인 보증금의 최종 인수 여부, 물건의 정확한 현황 조사, 시장 상황, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 입찰 보증금은 최저 매각 가격의 20%임을 유의해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.