나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경324 [3] 서울특별시 강동구 천호동 321-5 신안아트빌 4층401호 다세대주택 경매
매각기일: 2026-03-09
물건 개요
나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경324 [3] 서울특별시 강동구 천호동 321-5 신안아트빌 4층401호 다세대주택 경매
- 사건번호: 2024타경324
- 주소: 서울특별시 강동구 올림픽로89길 39-15, 4층401호 (천호동,신안아트빌)
- 용도: 다세대주택
서울동부지방법원 경매7계 2024타경324 | 소재지: 서울특별시 강동구 올림픽로89길 39-15, 4층401호 (천호동,신안아트빌) | 감정가: 209,542,000원 | 최저가: 54,930,000원 | 용도: 다세대주택
1. 부천 지원 2024타경324 (3) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 서울동부지방법원 2024타경324 (3)
소재지: 서울특별시 강동구 천호동 321-5 신안아트빌 4층401호
용도: 다세대주택
감정가: 209,542,000원
토지면적: 23.50㎡ (약 7.11평)
건물면적: 20.22㎡ (약 6.12평)
소유자/채무자: 파OOOOOO
채권자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOO
경매구분: 청산을 위한 형식적 경매
매각대상: 기타
사용승인일: 2016년 10월 4일
건축구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물
2. 입지조건
본건은 서울특별시 강동구 천호동에 소재하며, "신암초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 단독주택, 아파트 단지, 그리고 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리합니다. 천호대로변과 천호구길 주변으로 현대백화점, 이마트, 로데오거리, 재래시장 등 다양한 상업시설이 발달해 있어 생활 편의성이 높습니다.
3. 권리분석
본건은 '청산을 위한 형식적 경매'로 진행됩니다. 형식적 경매는 민법, 상법 등 법률 규정에 따라 재산의 보관, 정리, 가격 보존 등을 목적으로 하는 경매를 의미하며, 주로 공유물 분할이나 재산 분할 등과 같은 목적을 위해 이루어집니다. 일반적으로 권리 관계가 단순하고 명도가 용이한 편이나, 정확한 권리 관계 및 인수 조건은 반드시 법원 문서를 통해 재확인해야 합니다. 본 사건에서는 소유자, 채무자, 채권자가 동일인(파OOOOOO)으로 기재되어 있어, 공유물 분할 또는 내부 청산 목적의 경매일 가능성이 높습니다.
4. 상권분석
천호동 상권은 지하철 5호선과 8호선 환승역인 천호역을 중심으로 현대백화점, 이마트, 로데오거리, 롯데마트, 재래시장 등이 밀집되어 있어 강동구 최고의 복합 상권 중 하나로 평가받고 있습니다. 특히 현대백화점과 이마트 주변, 천호구길 일대는 유동인구가 많으며, 다양한 연령층이 이용하는 상업시설이 발달해 있습니다. 재래시장과 신흥 상권이 조화를 이루고 있으며, 근린생활시설이 풍부하여 거주자들의 생활 편의성이 매우 높습니다.
5. 생활정보
본건은 신암초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 또한, 다양한 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 차량으로도 쉽게 접근할 수 있습니다. 주변에 대형마트, 백화점, 시장 등 편의시설이 밀집해 있어 생활에 필요한 모든 것을 편리하게 이용할 수 있습니다.
6. 잠재적 리스크
본건의 가장 큰 잠재적 리스크는 '위반건축물' 표기 사항입니다. 감정평가서 요약 및 주의사항에 따르면, 제시외 건물(27㎡)이 포함되어 있으며, 건축물대장에 위반건축물로 표기(건축과-35648호, 2016.12.20.)되어 있습니다. 내용은 주거(다용도) 27㎡ 무단 증축(감정평가서 참고)으로, 이는 건물 전체 면적(20.22㎡)보다 더 큰 면적이 무단 증축된 상황입니다. 위반건축물은 이행강제금 부과, 철거 명령, 건축 관련 인허가 제한, 금융기관 대출 제한 등 다양한 불이익을 받을 수 있으며, 향후 매매 시에도 큰 걸림돌이 될 수 있습니다. 또한, 토지이용계획상 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역 등 여러 제한 사항이 존재하므로, 향후 개발이나 활용에 대한 제약이 있을 수 있습니다.
7. 종합 의견
본건은 서울 강동구 천호동이라는 우수한 입지 조건과 편리한 생활 인프라를 갖춘 다세대주택입니다. '청산을 위한 형식적 경매'라는 점에서 권리 관계가 비교적 명확할 수 있습니다. 그러나 가장 큰 문제는 27㎡에 달하는 무단 증축으로 인한 위반건축물 등재입니다. 이는 부동산의 가치를 크게 하락시키고, 추후 법적, 행정적 문제를 야기할 수 있습니다. 이러한 위반건축물 문제를 해결할 의지와 능력이 있는 경우에 한하여 신중하게 접근해야 할 물건입니다.
8. 투자 포인트
* **입지:** 서울 강동구 천호동이라는 뛰어난 도심 입지.
* **상권:** 천호역을 중심으로 발달한 상업 및 편의 시설 인접.
* **잠재력:** 위반건축물 문제를 해결하고 적법화할 경우, 본래의 가치를 회복할 수 있는 잠재력 보유.
* **형식적 경매:** 권리 관계가 비교적 단순하여 명도 등 절차 진행이 용이할 수 있음 (단, 반드시 확인 필요).
* **주의:** 위반건축물(27㎡ 무단 증축)의 존재로 인해 상당한 법적, 경제적 부담이 따를 수 있으므로, 이에 대한 명확한 해결 방안 마련 및 비용 산정이 필수적입니다.
법원 정보
서울동부지방법원 경매7계