나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경461 [4] 서울특별시 광진구 중곡동 649-11 평강오피스텔 12층1204호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이앤공감 · 평가일 2024.03.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 능동 소재 "군자역(지하철5,7호선)" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재하여 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철5,7호선 "군자역(능동)"이 소재하는 등 제반교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 제9층 제905호외 4개호로서,

외벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재 붙임 마감 등
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호(가)-(라)는 업무시설(오피스텔), 기호(마)는 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

본건은 위생·급배수시설, 난방시설, 소화전설비, 승강기설비, 주차시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1) 도시지역, 일반상업지역(당초:일반주거지역,(지구단위계획내용에 부합되는 경우에만 상향되는 용도지역의 적용을 받음)), 지구단위계획구역(2023-01-17), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

기호2) 도시지역, 일반상업지역(당초:일반주거지역,(지구단위계획내용에 부합되는 경우에만 상향되는 용도지역의 적용을 받음)), 지구단위계획구역(2023-01-17), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경461 (4)

소재지: 서울특별시 광진구 중곡동 649-11 평강오피스텔 12층1204호

용도: 오피스텔

감정가: 314,000,000원

토지면적: 5.98㎡ (약 1.81평)

토지지분: 5.98㎡ (약 1.81평)

건물면적: 24.05㎡ (약 7.28평)

건물지분: 24.05㎡ (약 7.28평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 통OOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 유치권

특수물건정보: 공동담보, 유치권

건축물 요약:

평강오피스텔은 서울특별시 광진구 능동로37길 9(중곡동)에 위치하며, 철근콘크리트구조로 지하 2층, 지상 13층 규모입니다. 본 건물은 2020년 12월 16일 사용 승인되었으며, 총 45세대로 업무시설(오피스텔 37호)과 근린생활시설(8호)로 구성되어 있습니다. 본건은 12층 1204호로 전용면적 24.05㎡입니다.

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 서울특별시 광진구 능동 소재 "군자역(지하철5,7호선)" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동에 적합한 환경을 갖추고 있습니다.

교통상황:

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 위치하고 있습니다. 지하철 5호선과 7호선을 이용할 수 있는 "군자역"이 가까이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

도로상태:

본건 건물 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로에 접하고 있어 차량 및 보행자의 통행에 불편함이 없습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

주변 시설 및 혐오시설:

군자역 일대는 교통의 요지로서 주변에 다양한 상업시설, 편의시설, 병원, 학교 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 매우 높습니다. 현재까지 파악된 바에 따르면, 본건 주변에 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

등기사항전부증명서상 말소기준권리는 2020년 12월 29일 접수된 안다미로인베스트대부주식회사의 근저당(을1, 4,404,000,000원)입니다.

권리관계:

본 경매물건은 임의경매 절차에 따라 진행되며, 매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위 권리(해당 없음)를 제외한 모든 등기부상 권리(근저당, 임차권, 가압류, 압류 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 정수연

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입일자/확정일자: 2023년 03월 06일

* 배당신고일자: 2024년 03월 08일

* 대항력: 없음

인수 보증금:

상기 임차인은 대항력이 없으며, 법원 배당 절차에 따라 보증금 전액 또는 일부를 배당받을 것으로 예상되므로, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본건 평강오피스텔은 더블 역세권인 군자역 인근에 위치하여 유동인구가 풍부하고 배후 수요가 안정적인 상업 및 주거 복합 지역에 자리 잡고 있습니다. 오피스텔과 근린생활시설이 혼합된 건물로, 지역 내에서의 상업 활동이 활발한 편입니다. 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설로 이용 중인 본건은 다양한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

교통:

지하철 5, 7호선 군자역을 도보로 이용 가능하며, 단지 인근에 위치한 버스정류장을 통해 서울 시내 및 수도권 각지로의 이동이 편리합니다.

주변 편의시설:

반경 1km 내에 대형마트, 병원, 은행, 관공서, 주민센터, 문화시설 등 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활에 불편함이 없습니다.

교육시설:

인근에 초등학교, 중학교, 고등학교 등 다수의 교육기관이 있어 자녀 교육 환경도 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

유치권:

서류상 특이사항 및 특수물건정보에 '유치권'이 언급되어 있습니다. 이는 경매 진행 시 명확한 확인이 필요한 중요한 부분이며, 만약 유치권이 성립하고 낙찰자가 인수해야 하는 경우 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다. 다만, 해당 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항없음'으로 기재되어 있어, 법원에서는 유치권도 소멸 대상인 것으로 판단하고 있을 가능성이 높으나, 현장 조사 및 권리 분석 시 반드시 확인해야 할 사항입니다.

공동담보:

본건은 공동담보로 제공된 물건입니다. 즉, 동일한 채무를 담보하기 위해 본건 외 다른 부동산이 함께 설정되어 있을 수 있습니다. 따라서 다른 담보 물건의 경매 진행 결과에 따라 본건에 대한 채권액의 변동 가능성이 있으며, 이는 경매 낙찰가 산정에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 광진구 군자역 초역세권에 위치한 오피스텔로, 더블 역세권의 우수한 교통 여건과 풍부한 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 감정가는 3억 1천4백만원이며, 권리분석 결과 낙찰자가 인수할 부담이 되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, '유치권' 및 '공동담보'와 같은 특이사항이 존재하므로, 입찰 전 반드시 철저한 현장 조사와 법률적 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 더블 역세권(5,7호선 군자역)을 기반으로 한 탁월한 교통 접근성.

* 주변 배후 수요가 풍부하여 안정적인 임대 수익 창출 가능성.

* 비교적 신축 건물(2020년 사용승인)로 관리 상태가 양호할 것으로 예상.

* 말소기준권리 이하 모든 권리 매각으로 소멸되어 권리 인수 부담 없음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 314,000,000원이며, 인수해야 할 보증금이 없는 점을 고려할 때, 주변 시세 및 유사 오피스텔 거래 사례를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

현재 평강오피스텔 및 인근 군자역 주변 오피스텔의 유사 면적(약 7.28평) 거래 시세는 2억 8천만원에서 3억 3천만원 사이로 형성되어 있습니다. 본건 감정가는 시세 범위 내에 있으며, 이는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

잠재적 리스크(유치권, 공동담보)에 대한 면밀한 검토 및 현장 조사를 통해 해당 위험 요소를 어느 정도 해소할 수 있는지, 또는 낙찰 후 인수 부담이 있는지 여부에 따라 입찰가의 변동이 필요합니다.

종합적으로 판단할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준인 314,000,000원 내외 또는 약간 상회하는 수준에서, 최대 325,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. 다만, 유치권의 실체 및 소멸 여부에 대한 최종 확인 후 입찰가를 조정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.